Методи розрахунку ставки дисконту

Назва методу	Загальна характеристика	Технологія розрахунку	Специфіка використання
Метод кумулятивної побудови	Передбачає сумування безризикової ставки з усіма компенсаціями за ризик, яким переобтяжений об’єкт оцінки	де rбаз — базова безризикова ставка дисконту; ki — компенсація за і-й ризик; n — кількість врахованих ризиків	Безризикова ставка дорівнює депозитній ставці комерційних банків з урахуванням того, що: 1) депозит є валютним; 2) сума депозитного вкладу співмірна з розміром чистого операційного потоку капіталу; 3) термін отримання чистого операційного потоку капіталу від використання об’єкта співмірний зі строком депозитного вкладу; 4) умови депозиту відповідають угодам з юридичними особами; 5) загальна безризикова дисконтна ставка розраховується як середня між аналітичними ставками провідних банків країни
Метод зіставного продажу	Ставка дисконту визначається діленням чистого операційного потоку за об’єктами-анало­гами на їхню ринкову вартість (у комерційних угодах)	, де NCFі — чистий операційний потік капіталу за і-м об’єктом; MVі — ринкова вартість і-го об’єкта-аналога; n — кількість ринкових аналогів, доступних на ринку	Використовується у разі наявності в аналітика достовірної інформації щодо об’єктів аналогів та відповідного розвитку ринків нерухомості, землі, уживаного устаткування тощо
Метод капітальних активів	Ставка дисконту визначається через існуючий ринок капіталу	, де rбаз — базова безризикова ставка дисконту;  — коефіцієнт бета (коефіцієнт системного ризику); ррин — середня дохідність ринку	До запропонованої формули, як правило, додаються індивідуальні поправки за конкретним об’єктом оцінки: компенсація за різницю в масштабах діяльності; компенсація за спеціальні види ризику тощо

Продовження табл. 5.2

Назва методу	Загальна характеристика	Технологія розрахунку	Специфіка використання
Метод пов’язаних інвестицій	Використовується у двох різновидах: 1) для власного і позикового капіталу, 2) для складових елементів об’єкта, передбачає встановлення ставки дисконту за середньозваженою технологією	1) , де q — частка позикових джерел фінансування в загальній сумі капіталу підприємства; рk — середня дохідність позикового капіталу; ра — нормальна дохідність власного капіталу. 2) , де qзем — частка вартості землі у загальній вартості об’єкта; rзем — ставка дисконту для землі; qнер — частка вартості нерухомості у загальній вартості об’єкта; rнер — ставка дисконту для нерухомості; qn — частка вартості n-го елементу в загальній вартості об’єкта; rn — ставка дисконту для n-го елементу	Використовується за позикового фінансування купівлі та функціонування об’єкта оцінки або за наявності точних даних щодо всіх складових (конструкційних) елементів об’єкта
Метод середньозва- женої вартості капіталу	Ставка дисконту встановлюється відповідно до рівня середньозважених витрат на капітал	, де qп — частка кредиту в загальному обсязі фінансування об’єкта; vп — кредитна ставка; qв — частка власного капіталу в загальному обсязі фінансування об’єкта; vв — вартість використання власного капіталу; qn — частка n-го джерела фінансових ресурсів у загальному обсязі фінансування об’єкта; vn — вартість використання n-го джерела фінансування	Використовується для приведення грошових потоків, визначених за моделлю сукупного капіталу

Закінчення табл. 5.2

Назва методу	Загальна характеристика	Технологія розрахунку	Специфіка використання
Метод внутрішньої норми дохідності	Реалізується у двох формах: простій та модифікованій; передбачає встановлення ставки дисконту відповідно до рівня внутрішньої норми дохідності капіталу інвестора	, де СF+ — приплив капіталу підприємства за і-й рік (період); CF – — відплив капіталу підприємства за і-й рік (період); n — кількість прогнозних періодів оцінки; Fmi() — дисконтний множник, визначений як відповідна функція грошової одиниці для і-го періоду за попередньо встановленою ставкою  по відношенню до базового періоду. Звідси виводиться значення дисконтної ставки, хоча це й пов’язано з труднощами математичного характеру	Використовується за розрахунків мінімальної вартості об’єкта, яка відповідає нульовому бюджетуванню грошових потоків
Метод ставки LIBOR	Ставка дисконту встановлюється відповідно до вартості грошової оди­ниці на Лондонській валютній біржі, ураховуючи ризик держави	, де LIBOR — вартість продажу грошей на європейських валютних ринках; к — рівень ризику країни	За фінансування об’єкта через європейські валютні ринки на стандартних умовах залучення

Методи капіталізації базуються на використанні коефіцієнта, який уможливлює переведення чистих потоків капіталу від використання об’єкта у його вартість. Інакше кажучи, необхідною умовою застосування цих методів є можливість визначення чистого потоку капіталу та встановлення коефіцієнта капіталізації для нього. Як правило, методи капіталізації використовуються у разі дохідного використання об’єкта оцінки. У цілому такі методи в основному базуються на трьох теоретичних принципах, визначених у попередньому розділі посібника, — очікування, заміщення та попиту і пропонування. Суть коефіцієнта капіталізації полягає в поєднанні двох економічних процесів — отримання доходу на капітал та відшкодування капіталу інвестора-власника (рис. 5.4).

Рис. 5.4. Внутрішня економічна логіка побудови коефіцієнта капіталізації

Залежно від бази визначення норми (ставки) відшкодування капіталу поділяють на норми доходу, норми грошових потоків, норми відшкодування та норми прибутковості. Відповідно до цього заведено розрізняти такі види коефіцієнтів капіталізації:

1) загальний коефіцієнт капіталізації (overall capitalization rate);

2) коефіцієнт капіталізації власного капіталу (equity capita­lization rate);

3) коефіцієнт капіталізації позикового капіталу (mortgage capitalization rate);

4) коефіцієнт капіталізації залежно від об’єкта оцінки (землі, об’єктів нерухомості, нематеріальних активів тощо).

Методи визначення коефіцієнта капіталізації, які теоретично будуть описані далі, можна зобразити в такий спосіб (рис. 5.5).

Рис. 5.5. Методи визначення коефіцієнта капіталізації за оцінки вартості потенціалу підприємства

Окремі з указаних методів було описано раніше (за дослідження методології дисконтування грошових потоків), а саме: метод зіставного продажу, метод внутрішньої ставки дохідності, метод пов’язаних інвестицій. Усі розглянуті раніше технології формування коефіцієнта капіталізації не розглядатимуться повторно, але будуть наповнені специфічною інформацією.

У разі встановлення коефіцієнта капіталізації на рівні попередньо визначеної ставки дисконту передбачається, що грошові потоки підприємства постійні та необмежені в часі. Тоді коефіцієнт капіталізації прирівнюється до ставки дисконтування виходячи з міркувань, що дисконт уже враховує всі види ризиків проекту, адекватно оцінює темпи знецінення грошової одиниці, відображає альтернативні способи використання капіталу, а також мінімально необхідний рівень прибутковості для інвестора-власника.

Метод зіставного продажу є найшвидшим та найпростішим у використанні, а отже, і найпоширенішим. Він базується на інформації про аналогічні об’єкти (інвестиційну мотивацію угод купівлі-продажу, способи фінансування, необхідний рівень платоспроможності, ліквідності, забезпечення тощо) та досягнутої корис­ності (ефективності) їх господарського використання, яка доступна на ринку. Технологія розрахунку коефіцієнта капіталізації тотожна описаній вище методиці формування ставки дисконту. Основна практична проблема застосування цього методу полягає в неможливості повної та достовірної оцінки ефективності використання об’єктів-аналогів через закритий характер такої інформації.

Метод підсумовування як логічна конструкція формування коефіцієнта капіталізації використовує схему рис. 5.6.

Порядок урахування факторів, що визначають коефіцієнт капіталізації, має суттєве значення і може бути поданий у такій послідовності:

1. Визначення безризикової ставки капіталізації — ця ставка береться за базову та визначається на рівні ставок за валютними операціями на європейських ринках капіталу, з урахуванням рівня ризику країни. За умов нашої національної економіки можна рекомендувати використання курсів за державними позиками чи депозитні ставки банків найвищої категорії надійності.

2. Компенсація за ризик об’єкта — відображає рівень ризику інвестування капіталу в конкретний об’єкт (нерухомість, земельну ділянку, машини, технологію тощо) та необхідну суму коштів для його компенсації.

3. Компенсація за низьку ліквідність — відображає рівень ризику іммобілізації капіталу в конкретному виді майна, який виникає внаслідок неможливості миттєвого переведення вкладеного капіталу у його грошову форму, а також необхідну суму коштів для його компенсації.

Рис. 5.6. Коефіцієнт капіталізації згідно з методом сумування (кумулятивної побудови)

4. Компенсація за інвестиційний менеджмент — відображає рівень ризику неадекватного менеджменту інвестицій, який постає внаслідок недостатньої кваліфікації інвестора-власника (його довіреної особи) та складності реалізації проекту, а також суму коштів, необхідну для його компенсації.

5. Поправка на зміну прогнозованих ринкових умов — відображає прогнозовані зміни вартості об’єкта під впливом ринкових умов та необхідну компенсацію за невиправдані очікування власника-інвестора.

Визначення норми відшкодування капіталу за прямолінійною схемою має назву методу Рінга, який передбачає рівномірне повернення вкладеної суми з поступовим зменшенням її реальної вартості. Ставка відшкодування визначається за формулою:

, (5.4)

де С_в — ставка відшкодування капіталу; n_пов — період повернення (відшкодування) капіталу (в окремих випадках — обернена величина від результативності його використання).

Встановлення норми відшкодування за фактором фонду відшкодування передбачає повернення капіталу з урахуванням його знецінення, тобто повернені суми з року в рік збільшуються, що можна виразити формулою:

, (5.5)

де F₃ — коефіцієнт відшкодування капіталу за вибраною ставкою дисконту r та тривалістю періоду n.

Використання такого методу уможливлює реінвестування повернутих сум капіталу від певного проекту за тією самою ставкою дохідності. Він використовується за рівновеликих періодичних платежів, отриманих від експлуатації об’єкта.

Повернення капіталу за методом Хоскольда базується на використанні норми, яка включає коефіцієнт відшкодування капіталу (F₃) за безризиковою ставкою дисконту та проміжок часу, за який очікується повернути інвестований капітал. Основна передумова використання цього методу — реінвестування повернутого капіталу може бути не таким прибутковим, як початкові інвестиції, тобто повторному інвестуванню властивий підвищений рівень ризику.

Інші методи побудови коефіцієнта капіталізації передбачають ознайомлення з таблицею щодо ризику різних груп інвестицій (табл. 5.3).

Таблиця 5.3