6.4. Оцінка вартості будівель і споруд

Залежно від особливостей юридичного статусу та фізичних характеристик об’єкти нерухомості поділяються на такі різновиди:

1) за рівнем самостійності функціонування: самодостатня нерухомість, частково зв’язана нерухомість, підлегла нерухомість;

2) за характером ринку: нерухомість з обмеженим ринком, нерухомість з вільним ринком, позаринкова нерухомість;

3) за елементним складом: будівлі, споруди, житлові будинки, незавершене будівництво тощо;

4) за функціональним призначенням: спеціальна нерухомість, типова нерухомість, унікальна нерухомість;

5) за рівнем дохідності: дохідна нерухомість, інвестиційна (бездохідна) нерухомість, нерухомість невизначеної дохідності;

6) за юридичним статусом: нерухомість, зайнята власником, спеціалізована нерухомість, нерухомість у заставі тощо;

7) за функціональним призначенням: капітальні та тимчасові об’єкти нерухомості;

8) за рівнем завершеності: нерухомість, що функціонує, нерухомість у стадії будівництва, завершена але така, що не функціонує, нерухомість.

Кожен із перелічених різновидів нерухомості має власну специфіку оцінки, яку слід ураховувати за проведення практичних розрахунків.

До найпоширеніших методів, які реалізують витратну концепцію, належить метод порівняльної одиниці. Він базується на визначенні вартості одиничного показника еталонного об’єкта оцінки (1 м², 1 м³ тощо) і визначенні кількості таких ключових одиничних показників у об’єкті оцінки. Даний метод практично реалізується такими етапами:

1. Діагностика об’єкта оцінки на місці та вибір еталонного аналога. За еталон-аналог рекомендується брати найновіші об’єк­ти нерухомості, для яких відома найсвіжіша інформація щодо вартості створення (упорядкування), контрактної ціни.

2. Проведення коригування вартості порівняльної одиниці залежно від сформованих ринкових умов та фізично-функціо­нальних відмінностей між порівнюваними об’єктами.

3. Визначення вартості об’єкта оцінки залежно від вартості порівняльної одиниці на дату оцінки.

Таким чином, розрахунок вартості нерухомості за методом порівняльної одиниці проводиться за формулою:

, (6.1)

де В_об — вартість об’єкта на дату оцінки; П_од — вартість порівняльної одиниці; Q — загальна кількість порівняльних одиниць у об’ємі чи на площі об’єкта оцінки.

Метод поділу за компонентами використовується для оцінки об’єктів нерухомості та базується на підрахуванні вартості всіх їхніх конструкційних елементів: фундаментів, стін, покрівлі тощо. Вартість кожного конструкційного елемента нерухомості встановлюється на рівні кошторисних витрат на його створення. Наприклад, знаючи вартість 1 м² цегляної стіни, яка складається з вартості цегли, розчину, заробітної плати робітників та інших витрат, а також загальну площу стін окремої будівлі, можна визначити їхню загальну вартість. Прибуток підприємця або включається в цю вартість, або підраховується окремо. За наявності потужної інформаційної бази щодо калькуляційних статей основних будівельних компонентів, такий підхід забезпечує досить точне визначення відновної вартості об’єкта (чи вартості заміщення).

Розрахунок вартості нерухомості проводиться за такою формулою:

, (6.5)

де В_об — вартість об’єкта оцінки; V_i — об’єм і-го елементу в об’єкті оцінки; В_і — вартість одиниці об’єму певного виду; n — кількість окремих елементів об’єкта оцінки; К_н — коефіцієнт, який враховує відмінності об’єкта-аналога від об’єкта оцінки; К_з — коефіцієнт відмінностей у рівні фізичного зносу та старіння об’єктів.

Методи порівняльної групи встановлюють ціну об’єкта відносно певного еквівалента, інформація про який є доступною та який у минулому вже був об’єктом ринкових угод.

За аналізу колишнього продажу об’єктів нерухомості доцільно використовувати такі одиниці порівняння: вартість за 1 м² загальної площі; вартість за 1 м² чистої площі, яка підлягає здаванню в оренду; вартість 1 м² площі будівель; вартість кімнати; вартість квартири чи іншої одиниці нерухомості; вартість 1 м³ будинку чи споруди; вартість за одиницю, яка дає дохід.

При цьому визначається кількість порівняльних одиниць в оцінюваному об’єкті та визначається рівень його відмінності від об’єкта-аналога. Послідовність коригувань вартості визначається нагромадженою ринковою інформацією. Для внесення поправок користуються такими методами:

1. Прямим ринковим методом — передбачає дослідження ринкових угод, які відрізняються за одним чи кількома параметрами, що дає змогу визначити грошову чи відсоткову ставку.

2. Метод амортизації витрат — використовує опосередковані методи порівняння та передбачає визначення відмінностей між об’єктами, що підлягають аналізу, розрахунок додаткових проектно-будівельних витрат для усунення цих відмінностей, урахування зносу досліджуваних об’єктів: загальна сума витрат на усунення відмінностей (ремонт) визнається поправкою розрахункової вартості об’єкта оцінки.

Необхідною передумовою використання даних методів є нагромадження значного обсягу детальної інформації щодо ринкових угод купівлі-продажу об’єктів певного виду. Забезпечуючи найточніші оцінки в рамках порівняльного підходу, цей метод є дуже дорогим на стадії нагромадження ринкової інформації, висуває підвищені вимоги до аналітиків, потре- бує наявності розвинутого та відкритого ринку нерухомості та землі. Суть методу полягає в математичній формалізації за- лежності вартості об’єктів певного виду від зміни будь-яких ринкових параметрів.

Мультиплікатори порівняння є співвідношенням вартості об’єкта та ключового фактора впливу. Як правило, в оціночній практиці нерухомості використовуються два основні мультиплікатори:

• Валовий рентний мультиплікатор — співвідношення ціни продажу об’єкта та потенційного (чи фактичного) валового доходу від його використання.

• Мультиплікатор капіталізації — співвідношення суми чистого операційного доходу об’єкта та ціни його продажу.

Кожен з названих мультиплікаторів визнає постулат, що вартість об’єкта прямо залежить від ефективності його використання, тим самим створюючи передумови для переходу до результатних методів оцінки.

Експертні методи порівняння використовують думки експертів-оцінювачів щодо факторів вартості об’єкта оцінки. Вони є найдешевшими, але й найсуб’єктивнішими. Використовуються за браком ринкової інформації, неможливістю формалізації зв’язків вартості об’єкта з основними параметрами ринку чи об’єкта-аналога через недостачу фінансових ресурсів або часу для проведення громіздких аналітичних розрахунків тощо.

За використання експертних методів оцінки передбачається, що експерти-оцінювачі мають повну і найновішу інформацію про ринок даних об’єктів. Загальний розрахунок вартості об’єкта за такими методами проводиться на основі визначення залежності між окремими параметрами та вартістю об’єктів-аналогів. Припускається, що вартість об’єкта оцінки залежить від тих самих параметрів.

Типовими методами результатної групи, які використовуються і для оцінки інших елементів майнового комплексу підприємства, є методи капіталізації та дисконтування грошових потоків. Як правило, вони застосовуються для оцінки об’єктів, що формують дохід.

Вартість нерухомості згідно з результатними концепціями складається з поточної вартості ануїтету (у даному разі орендної плати) та поточної вартості об’єкта після закінчення строку оренди:

, (6.6)

де Д — середня орендна плата після завершення кожного періоду (року); В_з — очікувана вартість нерухомості після завершення n років оренди.

За розрахунків ставки дисконтування та коефіцієнтів капіталізації ключовими етапами є визначення їхнього безризикового еквівалента та внесення поправок на ризик. Зазначимо, що безризикова ставка дисконтування чи коефіцієнт капіталізації для об’єктів нерухомості й земельних ділянок прирівнюється до банківської депозитної ставки з урахуванням такого: 1) за базу слід брати відсотки за валютними депозитами; 2) величина депозиту має відповідати розміру чистого потоку капіталу від використання об’єкта; 3) термін депозиту має відповідати термінам отримання чистих операційних доходів від експлуатації об’єкта; 4) вибираються банківські депозитні ставки для юридичних осіб.

Основними коригуваннями відповідно до ризиків об’єктів нерухомості є:

• поправка на ризик відмінностей умов інвестування — термін інвестування в земельні ділянки, будівлі чи споруди суттєво відрізняється від банківських депозитних вкладів, що підвищує рівень ризику іммобілізації капіталу;

• поправка на ризик відмінностей рівня ліквідності — швидкість реалізації земельних ділянок чи об’єктів нерухомості суттєво впливає на їхню вартість, що й спричиняє необхідність компенсації;

• поправка на ризик менеджменту — компенсує додаткові витрати на менеджмент об’єкта та можливість прийняття не най- ефективніших управлінських рішень;

• поправка на інші ризики — призначається для нейтралізації усіх специфічних видів ризику, притаманних окремому об’єкту.

На особливу увагу заслуговує проблема визначення розміру та видів зносу об’єктів нерухомості. Не спиняючись докладно на цій проблемі, зазначимо тільки, що для її розв’язання використовують такі методи:

• поелементний метод — рівень зносу визначається окремо за кожним елементом об’єкта;

• метод Брендта — зіставлення нормативного та фактичного строків служби об’єктів;

• метод на основі технічного огляду — узагальнений розрахунок на базі технічного огляду.

З метою практичного використання можна рекомендувати найпростіший із них — третій метод, який базується на використанні таблиць оцінки (табл. 6.3).

Таблиця 6.3

Визначення рівня зносу об’єктів нерухомості згідно з «Правилами оцінки фізичного спрацювання житлових будинків» (наказ Державного Комітету України З житлово-комунального господарства № 52 від 02.07.1993 р.)

Фізичне спрацювання, %	Оцінка технічного стану	Загальна характеристика технічного стану
0—20	Добрий	Пошкоджень та деформацій немає, але наявні окремі несправності, які не справляють впливу на експлуатацію об’єкта та усуваються в процесі ремонту
21—40	Задовільний	Елементи об’єкта в цілому придатні для експлуатації, але потребують термінового ремонту
41—60	Незадовільний	Експлуатація елементів об’єкта можлива лише за умови проведення негайного капітального ремонту
61—80	Старий	Стан несучих конструкційних елементів аварійний, усіх інших — застарілий. Обмежене використання елементами об’єкта своїх функцій можливе лише за реалізації охоронних заходів чи повної заміни цих елементів
81—100	Непридатний	Елементи об’єкта зруйновано. За 100 % спрацювання — залишки об’єкта повністю ліквідовані

Л ітература

1. Григорьев В. В., Островкин И. М. Оценка стоимости предприятий. Имущественный подход: Учеб.-практ. пособие. — М.: Дело, 1998. — 224 с.

2. Мендрул А., Пузий Ф., Галкин И., Скринько С. и др. Учебное пособие для подготовки к сдаче квалификационного экзамена по экспертной оценке имущества, недвижимости, имущественных и неимущественных прав, бизнеса, техники и оборудования (категории А, В, С). — К.: Эксперт-Л, 2000. — 323 с.

3. Практическое руководство по оценке основных фондов. — М.: РОО, 1993. — 42 с.

4. Приватизація земель несільськогосподарського призначення підприємствами України: Практ. посібник. Ч. І. — К.: УКРелс, 1999. — 89 с.

5. Симененко Б. А., Теліженко О. М., Соколов М. О. Приватизація та оцінка міських територій. — Суми: Мрія–1, 1995. — 250 с.

6. Симененко Б. А. Теоретические и практические вопросы экспертной оценки. — Сумы: Инициатива, 1998. — 128 с.

7. Тарасевич Е. И. Финансирование инвестиций в недвижимость. — СПб.: СПбГТУ, 1996. — 235 с.

8. Федотова М. А., Уткин Э. А. Оценка недвижимости и бизнеса. — М.: Тандем; Экмос, 2000. — 352 с.

1 За № 5 у переліку літератури до даного розділу.

1 При цьому проводиться аналіз найефективнішого способу використання ділянки, що дає змогу визначити найбільшу її поточну вартість за такого використання, коли максимально враховуються не тільки потенційні можливості ділянки, а й об’єктів нерухомості, розташованих на ній.

2 Ризики інвестицій у землю, як правило, нижчі, ніж у бізнес (поліпшення), тому коефіцієнт капіталізації доходу від землі у сучасній оціночній практиці береться на рівні 0,14—0,18.

99