47. Проблеми правового регулювання укладання договору оренди землі.

Безпосередньо основними законодавчими актами, що регулюють питання оренди земельних ділянок, є Земельний, Господарський та Бюджетний кодекси України, Закони України „Про місцеве самоврядування в Україні", „Про оренду землі", „Про оцінку землі", „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність" тощо.

В той же час аналіз практичних ситуацій, що склалися у застосуванні норм цього Кодексу щодо безпосередньої оренди земельних ділянок, свідчить про недосконалість деяких його положень, котрі потребують загального вивчення та надання відповідних рекомендацій із застосування.

Основними з них є відсутність чітких матеріально-правових і процесуальних гарантій зміни юридичного титулу права постійного користування земельною ділянкою на право власності чи оренди. Масовий характер носять проблеми щодо довільного тлумачення безапеляційних прав органів місцевого самоврядування щодо надання земельних ділянок в оренду під забудову.

Непоодинокими є випадки відсутності можливості на продаж земель у власність суб'єктам господарювання під об'єктами, які були збудовані в попередні часи при оформленні землекористування за діючим на той час законодавством, через відсутність технічної документації по розмежуванню земель між населеними пунктами.

З цього приводу слід також виокремити загальну проблему земельного титулу - тимчасового користування землею - з точки зору його необхідності у випадку надання земельної ділянки в оренду під забудову нерухомого майна.

Процедура розпорядження земельними ділянками, що належать територіальним громадам, відповідно до чинного законодавства, вкрай заплутана та непрозора. Ця ситуація існує через недосконало сформульовані норми Земельного кодексу та Закону України „Про оренду землі". Так, незрозуміла правова конструкція статті 120 ЗК України взагалі позбавляє чіткого визначення наявності права у власника нерухомості та одночасно такого обов'язку власника землі на отримання передачу земельної ділянки, на якій вона споруджена, у власність або користування. Надання органам місцевого самоврядування права на суб'єктивний підхід при вирішенні саме такого питання на практиці породжують зловживання правом та обмежують власника нерухомості на отримання земельної ділянки в користування або у власність.

Ще однією проблемою, яка існує в сфері землекористування, є суб'єктивність органів місцевого самоврядування у визначенні строків оренди земельної ділянки. Ці строки можуть встановлюватися взагалі індивідуально для конкретного суб'єкта, залежно від тих чи інших обставин, які не пов'язані з господарською діяльністю.

Переходячи до фактичного аналізу правових приписів порядку передачі земельних ділянок в оренду, звернемося до статті 16 Закону України „Про оренду землі", за якою особа, котра бажає отримати земельну ділянку в оренду із земель державної або комунальної власності, подає до відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування за місцем розташування земельної ділянки заяву (клопотання). Розгляд заяви (клопотання) і надання земельної ділянки в оренду проводяться у порядку, встановленому Земельним кодексом України.

У свою чергу, статтею 124 ЗК України лише частково окреслено такий порядок. Так, в ній зазначено, що: передача ділянок в оренду відбувається за рішенням органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди; передача земельної ділянки в оренду під забудову або із зміною їх цільового призначення здійснюється за проектами відведення в порядку, визначеному статтями 118 та 123 цього ж Кодексу.

При розгляді земельних справ найбільше проблемних питань виникає у спорах, які пов'язані з укладенням договорів оренди землі.

Так, згідно зі статтею 123 ЗК України, юридична особа, зацікавлена в одержанні земельної ділянки у користування із земель державної або комунальної власності, звертається з відповідним клопотанням до відпо­відної державної адміністрації або місцевої ради. До клопотання про відведення земельної ділянки додаються матеріали, передбачені частиною п'ятнадцятою статті 151 цього Кодексу документи, що обґрунтовують її розмір, призначення та місце розташування. Відповідна адміністрація або рада розглядає клопотання у місячний строк і дає згоду на розроблення проекту відведення земельної ділянки. Відмову органів місцевого самоврядування або органів виконавчої влади у наданні земельної ділянки в користування або залишення клопотання без розгляду в установлений строк може бути оскаржено в судовому порядку. Рішення про відмову у наданні земельної ділянки в користування має містити мотивовані пояснення з посиланням на відповідні положення нормативно-правових актів, затвердженої містобудівної документації та документації із землеустрою.

Названа стаття Земельного кодексу лише на перший погляд встановлює порядок та строки вирішення питання про оренду землі. Так, відсутність в цій статті (та й у всьому Кодексі) конкретного способу захисту при порушенні органами місцевого самоврядування або органами виконавчої влади такого строку або взагалі ігнорування обов'язку щодо прийняття негативного для ініціатора оренди рішення нівелює його право на судовий захист.

Як вказано вище, відмова органів місцевого самоврядування або органів виконавчої влади у наданні земельної ділянки в користування або залишення клопотання без розгляду в установлений строк може бути оскаржено в судовому порядку. При цьому в статті не зазначено, яким саме способом оскаржується така відмова: чи то визнанням бездіяльності таких органів незаконною; чи то спонуканням до прийняття рішення. Проте і в першому, і в другому випадках порушені права особи в кінцевому підсумку не поновлюються, оскільки існує реальна загроза повторної бездіяльності або прийняття негативного рішення зазначеними вище органами. У випадку подальшого оскарження самого негативного рішення та визнання його судом недійсним, відсутня ймовірність прийняття в подальшому позитивного рішення про передачу земельної ділянки в оренду.

На наш погляд, реальним виходом із цієї ситуації було б встановлення норми, яка є аналогічною положенням статті частини 17 статті 151 ЗК України, за якою у разі задоволення позову щодо оскарження відмови власника землі або землекористувача, сільської, селищної міської ради, органів державної влади у погодженні місця розташування об'єкта рішення суду є підставою для розробки проекту відведення земельної ділянки.

Наступною проблемою після отримання позитивного рішення про надання згоди на розроблення проекту відведення земельної ділянки є умовний другий етап на шляху до укладення договору оренди земельної ділянки. А саме, відповідно до частини 6 статті 123 Земельного кодексу, проект відведення земельної ділянки погоджується із землекористувачем, органом по земельних ресурсах, природоохоронним і санітарно-епідеміо­логічним органами, органами архітектури та охорони культурної спадщини і після одержання висновку державної землевпорядної експертизи по об'єктах, які їй підлягають, подається до відповідної державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради, які розглядають його у місячний строк і в межах своїх повноважень, визначених цим Кодексом, приймають рішення про надання земельної ділянки.

Вказане свідчить про те, що на законодавчому рівні необхідно більш чітко встановити право на користування земельними ділянками для можливості здійснення прав володіння, користування та розпорядження належними суб'єктам господарювання будівлями, спорудами на цих земельних ділянках протягом існування таких будівель і споруд.