45.Проблеми правового регулювання переходу прав на земельну ділянку за умови придбання будівлі чи споруди.

1. До особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування. 2. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Звернемось до основних законодавчих актів, які регулюють дане питання.

Відповідно до статті 377 (пункт 1) Цивільного кодексу України особа, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, автоматично набуває право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. У випадку ж, якщо відповідний договір про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди не визначає конкретного розміру земельної ділянки, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування.

Тієї ж позиції дотримується ДПА України (Лист від 10.02.2005 р. № 1152/6/17-3116), визначаючи, що питання про порядок визначення розміру податку з доходів фізичних осіб при нотаріальному посвідченні договорів купівлі-продажу (міни) земельних ділянок, на яких розташований будинок, необхідно розглядати з урахуванням положень статей 377 та 388 Цивільного кодексу України.

В той же час стаття 120 Земельного кодексу України зазначає, що при переході права власності на будівлю і споруду власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування — на підставі договору оренди. Звісно, Земельний кодекс України, є спеціальним законодавчим актом відносно Цивільного кодексу України, який, врегульовуючи земельні правовідносини забороняє автоматичне набуття покупцем будівлі права власності на землю. Крім того, слід зважати на те, що, власне, земля та споруда, розташована на ній, є окремо визначеними законодавством об'єктами правовідносин.

Слід зазначити, що питання переходу права власності на земельні ділянки, на яких розташовані нежитлові будинки та споруди, не викликає суперечок, оскільки зазначене положення Цивільного кодексу України не поширює на них своєї дії.

З огляду на вищевказане, при здійсненні купівлі-продажу як житлового так і нежитлового будинку, будівлі або споруди, слід окремими положеннями договору визначати порядок передачі права власності на земельну ділянку, на якій вона розташована, або ж укладати окремий договір купівлі-продажу. У випадку ж неврегулювання таких правовідносин під час продажу жилого будинку, право власності на відповідну земельну ділянку залишається за продавцем, що згодом може призвести до негативних наслідків, а зокрема — спорів між сторонами таких правовідносин (адже у майбутньому продавець матиме право розпоряджатись земельною ділянкою на власний розсуд, не зважаючи на інтереси покупця, якому належатиме будівля).

Окремим питанням є момент переходу права власності на земельну ділянку та будівлю, яка на ній розташована.

Відповідно до положень Земельного кодексу України (стаття 125), право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником чи користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації. Згідно з положеннями цього ж нормативно-правового акту, право власності на земельну ділянку посвідчується державними актами, які можуть бути отримані покупцем лише на підставі документу про оплату вартості ділянки за відповідним договором. Отже, сам момент укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки не є одночасно моментом виникнення права на землю.

Водночас моментом виникнення права власності на будівлю (споруду) згідно зі статтею 182 Цивільного кодексу України, є момент державної реєстрації такого нерухомого майна.

Отже, ми знову стикаємось із законодавчим регулюванням правовідносин, яке своїм формулюванням викликає ряд протиріч при практичному його застосуванні. Адже із зазначених положень випливає, що моментом переходу набуття права власності на обидва об'єкта є момент їх державної реєстрації відповідно. Однак на практиці ми часто стикаємось із відмовою державних органів здійснити реєстрацію будівлі до моменту пред'явлення покупцем документів, які посвідчують його право власності або користування земельною ділянкою, на якій розташована відповідна будівля, через що виникає проблема неможливості одночасного набуття права власності покупцем на зазначені об'єкти продажу. Як наслідок існування такого часового лагу між моментом посвідчення права власності покупця на земельну ділянку та переходу до нього права власності на будівлю, яка на ній розташована, часто тягне за собою ряд суперечностей між сторонами, а нерідко й стає підґрунтям для грошових махінацій.

Деякі суперечності стосовно права власності на земельні ділянки, також виникають під час придбання споруд, розташованих на земельних ділянках, що знаходяться у державній або комунальній власності. Продаж таких ділянок регулюється частиною 2 статті 127 ЗКУ, у якій відповідно визначається окремий статус земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що є власністю покупців цих ділянок — продаж таких ділянок є винятком із загального правила, за яким землі державної та комунальної власності можуть продаватись громадянам та юридичним особам тільки на конкурентних засадах (аукціон, конкурс). Однак, при такому формулюванні норми закону знову ж таки виникає колізія — покупець не може отримати свідоцтво про право власності на будівлю до моменту отримання державного акту реєстрації земельної ділянки, на якій вона розташована. В свою чергу продаж такої ділянки на виняткових умовах неможливо здійснити, якщо покупець не є власником будівлі (тобто не має вказаного свідоцтва).

Загалом можна зробити висновок про існування ряду прогалин та протиріч у нормативно-правовій базі, яка регулює перехід права власності на земельну ділянку під час придбання будівлі, розташованої на ній. Також недоліки існують у чинному законодавстві, яке стосується права користування земельними ділянками, на яких розташовані об'єкти нерухомості, що підлягають продажу, однак висвітлення цих питань є предметом для окремого аналізу.

Зазначені проблеми вказують на нагальність потреби внесення змін до існуючих нормативно-правових актів, які регулюють розглянуті нами питання (зокрема — Цивільний та Земельний кодекси України) з метою уніфікації діючого законодавства, а також створення оновленої спеціальної законодавчої бази в якій не існуватиме білих плям.