77. Принципы арендных отношений

Понятие и принципы аренды недвижимости.

В Современном экономическом словаре под арендой понимается предоставление имущества (участка земли) его владельцем во временное пользование другим лицам на заранее договоренных условиях, за определенную плату.

Те, кто сдает недвижимость в аренду, и являются её собственником, считаются арендодателями, а те, кто снимает такую недвижимость – арендаторами. При аренде недвижимости, между сторонами заключается договор (найма/аренды), условия которого обязаны выполнять обе стороны. Иногда, после окончания срока аренды арендатор имеет право выкупить арендуемую им недвижимость.

Не нужно пренибрегать и недооценивать договоры найма/аренды, ведь именно они помогут развязать все возможные споры, в случае конфликта между сторонами. Подобные документы составляются быстро и вступают в силу после подписания его обеими сторонами, нотариального заверения в таких случаях не требуется. В договор нужно внести все подробности и нюансы, которые могут быть важными: сумма платы, периодичность оплаты, частота посещаемости помещения хозяевами, условия расторжения договора и т.д.

Аренда является одним из самых выгодных инструментов инвестирования и выполняет множество функций, к ним можно отнести:

- развитие конкурентных отношений;

- расширение зоны предпринимательства;

- воспроизводство денег собственника;

- разгосударствление и приватизация имущества;

- стимулирование предпринимательской деятельности.

- возмещение и увеличение стоимости самой недвижимости;

- самокоординация участников;

В процессе реализации арендных отношений должны соблюдаться многие принципы, а именно:

- изменение хозяйствующего субъекта - это означает, что при передаче недвижимости в аренду, арендодатель на некоторое время передает право пользования, распоряжения, владения и присвоения доходов, полученных с помощью этой недвижимости, арендатору;

- возвращение недвижимости владельцу в натуральном виде – когда арендные отношения заканчиваются, арендатор должен передать арендуемую недвижимость в надлежащем виде назад арендодателю;

- договорные отношения и равноправие сторон - система отношений между арендодателем и арендатором в форме равноправных заинтересованных партнеров;

- материальная ответственность обеих сторон – обе стороны ответственны друг перед другом в материальном и юридическом плане, а в случае несоблюдения условий соглашения любой из сторон, провинившаяся сторона должна возместить материальный убыток;

- платность – обе стороны должны оплатить соответствующие налоги, когда заключают договор аренды;

- при смене собственника договор не может быть расторгнут;

- объекты аренды должны использоваться только по их целевому назначению.

78. Предприниматели и кредитные организации. Факторы, касающиеся деятельности коммерческих банков.

ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ С КРЕДИТНЫМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ

1. Кредит и его виды

В современных условиях вопросы взаимодействия предпринимателей с кредитными организациями (КО) - банками, страховыми компаниями - имеют особое значение. В первую очередь это связано с тем, что как для модернизации старого, так и для открытия нового производства предпринимателю необходимы денежные средства, которыми располагают КО.

КО и предприниматели необходимы друг другу: предприниматели нуждаются в кредитах, а КО – в сферах прибыльного вложения капитала.

Кредитная система РФ состоит из 2-х уровней:

1. ЦБ;

2. банковский сектор и парабанковский сектор.

Банковский сектор включает универсальные и специализированные банки.

КО – это юридическое лицо, которое для извлечения прибыли на основании лицензии ЦБ имеет право осуществлять банковские операции.

Банк – это КО, которая имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие операции:

• привлекать во вклады денежные средства;

• размещать указанные средства от своего имени и за свой счет на условиях платности, срочности и возвратности;

• открывать банковские счета физическим и юридическим лицам.

Небанковская КО имеет право осуществлять отдельные банковские операции.

Парабанковская система включает специализированные финансово-кредитные институты (СКФИ) и почтово-сберегательные учреждения.

Принципы кредитования:

• возвратность;

• срочность;

• платность;

• обеспеченность (залогом, поручительством, банковской гарантией);

• целевой характер кредита;

• дифференцированный характер кредита (дифференцированный подход к различным категориям заемщиков).

Банковский кредит характеризуется следующим:

1. предоставляется специализированными КО, имеющими лицензию ЦБ на осуществление данных операций;

2. инструментом кредитных отношений является кредитный договор или кредитное соглашение;

3. доход от кредита поступает КО в форме ссудного или банковского процента.

Классификация банковских кредитов.

1. По срокам погашения: краткосрочные (до 1 года), среднесрочные (до 3 лет), долгосрочные.

2. По способам погашения: ссуды, погашаемые единовременным взносом, и ссуды, погашаемые в рассрочку в течение всего срока действия кредитного договора (это лизинг, факторинг, вексельный кредит).

3. По наличию обеспечения: доверительные ссуды (без обеспечения), обеспеченные ссуды.

4. По способу взимания ссудного процента: при погашении ссуды; равномерными взносами в течение всего срока действия кредитного договора; в момент выдачи ссуды удерживается банком.

5. По видам процентных ставок: фиксированные или плавающие.

6. По целевому назначению: ссуды общего характера (используются по усмотрению заемщика); целевые ссуды.

7. По категориям заемщиков: межбанковские ссуды; коммерческие ссуды (торговым ПП); аграрные; ссуды посредникам на фондовой бирже; ипотечные ссуды (владельцам недвижимости).

2. Этапы кредитования

Основными условиями кредитования являются следующие:

• соблюдение требований, предъявляемых к основным элементам кредитования;

• совпадение интересов обеих сторон кредитной сделки;

• возможность банка-кредитора и заемщика выполнять свои обязательства;

• соблюдение принципов кредитования;

• возможность реализации залога и наличие гарантий;

• обеспечение коммерческих интересов банка;

• планирование взаимоотношений сторон кредитной сделки.

Кредитный процесс начинается со дня выдачи ссуды. Однако до этого момента и вслед за ним проходит значительная работа между заемщиком и кредитором. Она включает следующие этапы:

1. Переговоры о кредите. Предложение о выдаче кредита может исходить как от клиента, так и от банка.

2. Рассмотрение конкретного проекта. Неустойчивость экономической ситуации приводит к особой осторожности в оценке банком кредитоспособности клиента, объекта кредитования и надежности обеспечения, качества залога и гарантий. В КБ эти задачи возлагаются на кредитный отдел (управление). Крупные кредиты, как правило, рассматриваются на заседании кредитного комитета банка. К заседанию прорабатываются все экономические и юридические вопросы, принимается окончательное решение, определяются конкретные условия кредитования.

3. Оформление кредитной документации. Работники КБ оформляют кредитный договор, выписывают распоряжение по банку о выдаче кредита, заводят досье на заемщика (кредитное дело).

4. Использование кредита и контроль за кредитными операциями. Контроль включает: соблюдение лимита кредитования (кредитной линии), контроль за целевым использование кредита, уплатой ссудного %, полнотой и своевременностью возврата ссуд. На этом этапе КБ не прекращает работу по оперативному анализу кредитоспособности и финансовых результатов работы клиента.

Кредитоспособность – это возможность, имеющаяся у предприятия для своевременного погашения кредитов. Основными показателями для оценки кредитоспособности предприятия являются:

1. Отношение объема реализации к чистым текущим активам:

К1 = Объем реализации/ Чистые текущие активы.

Чистые текущие активы – это оборотные активы за вычетом краткосрочных долгов предприятия. Коэффициент К1 показывает эффективность использования оборотных активов.

2. Отношение объема реализации к собственному капиталу:

К2 = Объем реализации/ Собственный капитал.

Этот показатель характеризует оборачиваемость собственных источников средств.

3. Отношение краткосрочной задолженности к собственному капиталу:

К3 = Краткосрочная задолженность/ Собственный капитал.

Данный коэффициент показывает долю краткосрочной задолженности в собственном капитале предприятия. Если краткосрочная задолженность в несколько раз меньше собственного капитала, то можно расплатиться со всеми кредиторами полностью.

4. Отношение дебиторской задолженности к выручке от реализации:

К4 = Дебиторская задолженность/ Объем реализации.

Этот показатель дает представление о величине среднего периода времени, затрачиваемого на получение причитающихся от покупателей денег. Ускорение оборачиваемости дебиторской задолженности, т.е. снижение показателя К4 можно рассматривать как признак повышения кредитоспособности предприятия.

5. Отношение ликвидных активов к краткосрочной задолженности:

К5 = Ликвидные активы/ Краткосрочная задолженность.

Метод кредитования можно определить как совокупность приемов, с помощью которых банк осуществляет выдачу и погашение кредитов. Существуют 3 метода:

1. метод кредитования по обороту;

2. по остатку;

3. оборотно-сальдовый метод.

Метод кредитования по обороту. Кредит следует за движением, оборотом объекта кредитования. Кредит авансирует затраты заемщика до момента высвобождения его ресурсов. Размер ссуды возрастает по мере увеличения объективной потребности в ссуде и погашается по мере снижения этой потребности.

Метод кредитования по остатку. Кредит взаимосвязан с остатком товарно-материальных ценностей и затрат, вызвавших потребность в ссуде. Этот вид кредитования охватывает меньший круг объектов кредитования, опосредует один из объектов, в то время как кредитование по обороту связано с движением не отдельного, а совокупного объекта кредитования.

Оборотно-сальдовый метод сочетает в себе 2 предыдущих. Кредит на 1-й стадии выдается по мере возникновения в нем потребности, а на 2-й стадии погашается в строго определенные сроки, которые могут не совпадать с объемом высвобождающихся ресурсов.

Движение кредита отражается на ссудном счете клиента, который открывает ему банк. На нем отражается выдача и погашение ссуд, а также текущая задолженность клиента.

Кредитная сделка требует документального оформления. Устные переговоры, которые ведет клиент с банком на предварительном этапе, заканчиваются представлением в КБ письменного ходатайства – обоснования необходимости кредита на определенные цели. Ходатайство (ТЭО) содержит просьбу клиента на получение кредита с указанием цели, необходимого размера, %, срока. Ходатайство рассматривается в составе других сопроводительных документов, позволяющих банку определить финансовое положение клиента и его кредитоспособность. Клиент предоставляет баланс за последние 2-3 года, а также отчет о прибылях и убытках.

Кроме этого, баки требуют: нотариально заверенные копии учредительных документов; отчет о движении денежных средств; внутренние финансовые отчеты; данные внутреннего оперативного учета; прогноз финансирования; налоговые декларации и бизнес-план.

Кредитный договор – важнейший документ, определяющий права и обязанности участников кредитной сделки. Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме, в противном случае он будет признан недействительным. Он подписывается лицами, уполномоченными на заключение подобного рода договоров, что должно быть подтверждено доверенностью.

Кредитный договор определяет правовые и экономические условия кредитной сделки. Он базируется на 4 принципах:

• прочная основа;

• добровольность вступления в сделку;

• взаимная заинтересованность сторон;

• согласованность условий сделки.

При определении ставки за кредит КБ учитывает:

• ставку рефинансирования по кредитам (ЦБ предоставляет КБ);

• среднюю % ставку по межбанковским кредитам;

• среднюю % ставку по депозитным счетам (платит банк);

• структуру кредитных ресурсов банка (чем выше доля привлеченных средств, тем дороже кредиты);

• спрос и предложение на кредит (чем меньше спрос и больше предложение, тем дешевле кредит);

• срок и вид кредита (степень риска для банка);

• стабильность денежного обращения в стране (чем выше темп инфляции, тем выше плата за кредит).

3. Обеспечение возвратности кредита

Одна из наиболее серьезных проблем, с которыми сталкиваются банки, – это риск непогашения кредитов. КБ стремятся минимизировать этот риск с помощью различных способов обеспечения возврата банковских ссуд.

Обеспечение возвратности кредита – это виды и формы гарантированных обязательств заемщика перед кредитором по возвращению кредита в случае его возможного невозврата заемщиком.

Источники погашения ссуды подразделяются на первичные и вторичные. Первичным источником является выручка от реализации продукции, оказания услуг. На практике встречается ситуация, когда возникает риск несвоевременного поступления выручки. В этих случаях появляется необходимость в дополнительных гарантиях возврата кредитов, что требует вторичных источников. К их числу относятся:

• неустойка;

• залог;

• удержание имущества должника;

• поручительство;

• банковская гарантия;

• задаток.

Залог имущества является одной из наиболее распространенных форм обеспечения возвратности банковского кредита.

Залог есть право кредитора (залогодержателя) получать возмещение из стоимости заложенного имущества приоритетно перед другими кредиторами. Залог имущества оформляется договором о залоге, подписанным двумя сторонами и подтверждающим право кредитора при неисполнении платежного обязательства заемщиком получить преимущественное удовлетворение претензий на стоимость заложенного имущества.

Залогом обеспечиваются все требования кредитора-залогодержателя, возникшие на момент их предъявления, если иное не предусмотрено договором. Среди этих требований выделяются:

• сумма основного долга и %;

• расходы кредитора в связи с исполнением обязательства, включая издержки, связанные с публичной реализацией имущества, проведением аукционов, конкурсов, выплатой комиссионного вознаграждения;

• убытки кредитора, связанные с выплатой %, неустоек;

• расходы кредитора, связанные с содержанием имущества.

Все эти суммы относятся на счет залогодержателя и подлежат возмещению из заложенного имущества. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Выделяют 2 вида залога в зависимости от того, у кого будет находиться предмет залога:

1. Залог без передачи залогового имущества залогодержателю

• залог товаров в обороте (залог с переменным составом);

• залог товаров в переработке (сырья, материалов);

• ипотека;

2. Залог с передачей залогового имущества залогодержателю (заклад).

Во многих странах в качестве форм обеспечения возвратности кредита применяется уступка требований (цессия) и передача прав собственности.

Цессия – это документ заемщика (цедента), в котором он уступает свое требование (дебиторскую задолженность) кредитору (банку) в качестве обеспечения возврата кредита.

Передача прав собственности используется для того, чтобы движимое имущество могло быть в пользовании заемщика и в то же время служить гарантией возврата кредита. Заемщик при этом несет ответственность за сохранность оставшихся в его пользовании ценностей и не имеет права самостоятельного распоряжения ими.

Формой обеспечения возвратности кредита являются также гарантии и поручительства. При этом имущественную ответственность за заемщика несет третье лицо. В России применяется банковская гарантия.

В случае банковской гарантии банк, кредитное учреждение или страховая компания (гарант) дают по просьбе другого лица (принципала) письменное обязательство уплатить кредитору принципала (бенефициару) в соответствии с условиями даваемого гарантом обязательства денежную сумму по предъявлении бенефициаром письменного требования о ее уплате.

Поручительство оформляется письменным договором м/у банком – кредитором и поручителем. Поручитель обязуется погашать задолженность заемщика полностью или в части.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечении его исполнения.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

4. Ответственность заемщика

Ответственность за неисполнение кредитных обязательств означает, что каждая сторона кредитного договора отвечает за свои действия по исполнению договора. Заемщик является ответственным прежде всего за возврат суммы кредита и выплату % за пользование им в срок, предусмотренный кредитным договором.

При невыполнении заемщиком обязательств кредитор вправе использовать все возможности к возврату кредита и уплате остального долга, вплоть до обращения с иском в суд. Если кредитный договор не содержит условия, предусматривающие ограниченный характер ответственности обеих сторон, ответственность заемщика и банка является полной, что означает: виновная сторона обязана возместить своему контрагенту убытки в полном объеме.

Убытки включают как реальный ущерб, так и упущенную выгоду. Применительно к кредитору – это недополученные доходы, которые имел бы кредитор, в случае своевременного возврата кредита.

За нарушение заемщиком взятых обязательств в ходе выполнения договора банк может приостановить дальнейшую выдачу кредита или предъявлять к досрочному взысканию уже выданные средства.

Кредитор отвечает за предоставление кредита в полном объеме и сроки, предусмотренные в договоре, ежемесячное начисление % за кредит. Заемщик может потребовать от банка возмещения убытков, возникающих вследствие не предоставления или предоставления не в полном объеме кредита.