Договор аренды и его виды.

Договор аренды (имущ. найма) – по данному договору арендодатель обязуется предоставить арендатору имущ-во за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Признаки:

- консенсуальный

- двусторонне обязывающий

- возмездный

Стороны:

Именуются арендатор и арендодатель.

Арендодателем может быть любой субъект гражд. права в первую очередь заключать подобные сделки имеет право собственник имущ-ва, однако закон не запрещает выступать в его роли титульным владельцам (напр., см. п. 2 ст. 295 ГК).

Если в его роли выступает некоммерческая организация, то сдача имущ-ва в аренду допускается лишь в той мере, в какой это не противоречит его право собственности, в частности см. ст. 48, 49 и 606 ГК.

Если гражданин, выступая в качестве арендодателя, систематически извлекает из этого доходы, то такая деят-ть может подпадать под понятие предпринимательской и, следовательно, подлежит постановке на учёт и уплате налогов.

В роли арендатора могут выступать физ. или юр. лица. При этом цель аренды может быть как предпринимательская так и личная.

Существенные условия:

1) предмет

В качестве предмета могут выступать:

- земельные участки

- иные обособленные природные объекты

- предприятия

- др. имущ. комплексы

- здания

- сооружения

- оборудование

- транспортные средства

- и иные не потребляемые вещи (те, которые при использовании не теряют своих свойств)

Если предметом выступает недвижимость, то дополнительным существенным условием явл-ся цена.

Законом могут быть установлены виды имущ-ва, сдача которого в аренду либо не допускается, либо ограничена.

Исключена возможность передачи в аренду денег.

Существует ограничение аренды природных объектов (см. напр., ст. 11 ФЗ «О недрах»).

Форма:

В соответствии со ст. 609 ГК аренда со сроком более года или, если одна из сторон явл-ся юр. лицом, тогда независимо от срока договор должен быть заключён в письменной форме.

Если предметом выступает недвижимость, тогда обязательна гос. регистрация.

Но есть исключение: здания или сооружения, аренда которых подлежит гос. регистрации, только если договор заключён не менее чем на год, в противном случае достаточно простой письменной формы.

Если по договору аренды предусмотрен переход права собственности на имущ-во в дальнейшем, то договор аренды оформляется в той же самой форме, что и оформлялся бы договор купли-продажи этого имущ-ва.

В соответствии со ст. 610 ГК срок определяется как обычное условие и определяется сторонами.

Если срок не указан сторонами, то договор считается заключённым на неопределённый срок. В таком случае каждая сторона вправе в одностороннем порядке в любое удобное время отказаться от исполнения договора, предупредив об этом за 1 месяц - если речь идёт о движимой вещи, и предупредив за 3 месяца – если это недвижимая вещь.

Если сторона продолжает пользоваться имущ-вом по истечении оговоренного срока, а арендодатель не возражает, то считается, что договор продлён на неопределённый срок на тех же самых условиях.

Если законом установлены ограничения срока на отдельные виды имущ-ва и в самом договоре срок не определён, то даже если сторона продолжает пользоваться этой вещью, договор всё равно считается прекращённым и требует обязательного перезаключения.

Ст. 621 ГК устанавливает гарантии для арендатора на перезаключение договора, а именно: после прекращения срока арендатор обязан предложить перезаключить договор, если его условия неизменны, кроме того арендодатель в течение ближайшего года не вправе заключить договор аренды с иным лицом на тех же самых условиях, не получив отказ у предыдущего арендатора.

В противном случае - арендатор вправе требовать расторжения договора и заключение нового (но уже с ним).

Содержание:

Арендодатель обязан: предоставить арендатору в соответствии с условиями договора и назначением имущ-во. Имущ-во сдаётся вместе со всеми его принадлежностями, и, если это необходимо, то и документами. Если срок предоставления имущ-ва не определён, то арендодатель обязан предоставить его в разумный срок.

Арендодатель несёт отв-ть абсолютно за все недостатки переданного имущ-ва, независимо от того полностью или частично они препятствуют арендатору в использовании.

Однако, арендодатель освобождается от этой отв-ти, если:

- эти недостатки оговорены при заключении договора

- заранее известны арендатору

- должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущ-ва или проверки исправности (явные или очевидные недостатки)

Арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц.

Арендодатель обязан производить за свой счёт капитальный ремонт, переданного имущ-ва, если иное не установлено договором.

Арендодатель обязан возместить все расходы, связанные с неотделимыми улучшениями имущ-ва, которые были произведены с его согласия.

Арендатор

Арендатор обязан пользоваться имущ-вом в соответствии с условиями договора, а если они неопределенны, то в соответствии с назначением этого имущ-ва.

Арендатор обязан своевременно вносить плату, которая не явл-ся существенным условием аренды движимой вещи. Она может выражаться в:

- твёрдой денежной сумме, уплачиваемой единовременно или периодически

- доле от полученных доходов при использовании этого имущ-ва

- передаче иного имущ-ва арендодателю

- возложении на арендатора затрат на улучшение имущ-ва.

При прекращении договора арендатор обязан вернуть имущ-во в том состоянии, в котором он его получил с учётом нормального износа или же в состоянии, обусловленном в договоре.

Арендатор обязан поддерживать имущ-во в исправном состоянии, за свой счёт производить текущий ремонт, нести расходы на его содержание.

Арендатор без согласия арендодателя не вправе:

- сдавать имущ-во в субаренду,

- ни передавать его в безвозмездное пользование,

- ни передавать свои права и обязанности др. лицу,

- ни отдавать свои права в залог,

- ни вносить свои права в качестве уставного капитала товариществ и обществ и т.д.

При обнаружении в имущ-ве недостатков, за которые отвечает арендодатель арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать безвозмездного устранения недостатков

- либо соразмерного уменьшения арендной платы

- либо возмещения расходов, связанных с устранением недостатков

- либо удержать данную сумму из арендной платы (но предварительно уведомив об этом арендодателя)

- либо потребовать досрочного расторжения договора

Основания расторжения договора аренды:

1) по требования арендодателя – основания:

- если арендатор пользуется имущ-вом с существенным нарушением условий договора или его назначением

- если арендатор существенно ухудшает имущ-во

- если арендатор более 2х раз подряд не вносит арендную плату

2) по требованию арендатора:

- если арендодатель не предоставляет имущ-во в срок или же чинит препятствия, как в получении, так и в пользовании этим имущ-вом

- если имущ-во имеет такие недостатки, которые препятствуют его использованию и за которые отвечает арендодатель

- если арендодатель не осуществляет капитальный ремонт имущ-ва

- если имущ-во в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в таком состоянии, при котором его невозможно использовать.

Виды договора аренды.

Все общие положения применяются ко всем видам. У каждого вида свои особенности.