9. Оценка недвиж в рф.

Под государственной кад оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:

принятие решения о проведении государственной кад оценки;

формирование перечня объектов недвиж, подлежащих государственной кад оценке;

отбор исполнителя работ по определению кад стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;

определение кад стоимости и составление отчета об определении кад стоимости;

экспертизу отчета об определении кад стоимости;

утверждение результатов определения кад стоимости;

опубликование утвержденных результатов определения кад стоимости;

внесение результатов определения кад стоимости в гос кадастр недвиж.

Сведения, использованные при проведении государственной кад оценки и сформированные в результате ее проведения, составляют фонд данных государственной кад оценки.

Гос кад оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет.

Гос кад оценка проводится по состоянию на 1 января года проведения работ.

В 2011 году в РФ начнется массовая оценка недвиж, которая, как надеются представители власти, должна будет завершиться к концу 2012 года. Эта процедура необходима для того, чтобы с 2013 года в стране был введен единый налог на недвиж, который призван заменить ныне существующие налоги на имущество и землю.

Единый налог на недвиж, который заменит налоги на имущество и землю, появится в нашей стране не раньше, чем лет через пять. Но с 2013 года некоторые регионы по желанию смогут взимать налог на имущество по рыночной стоимости.

11 . Взаимосвязь кадастровой оценки земель с оценкой рыночной стоимости объекта недвижимости.

Сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках для каждой сформированной группы

Для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости.

Сбор рыночной информации включает в себя следующие этапы:

- определение и выбор источников рыночной информации и проверка их достоверности;

- сбор информации о рыночных ценах и (или) величине рыночной арендной платы за объекты недвижимости;

- статистический анализ рыночных данных.

Сбор информации о рыночных ценах и (или) величине рыночной арендной платы за объекты недвижимости.

В качестве рыночной информации используются:

- цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека);

- цены предложения (купля-продажа, аренда);

- цены спроса (купля-продажа, аренда);

- информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов, установленной в отчетах об оценке;

- коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости;

- иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Собранная информация о рыночных ценах и (или) величине арендной платы за объекты недвижимости по каждой из полученных групп должна быть достаточна и репрезентативна

12. Основные принципы оценки рыночной стоимости недвижимости

4.1. Теоретической основой оценки стоимости недвижимости является

унифицированный набор оценочных принципов, выработанный в процессе

мировой и отечественной практики участниками рынка недвижимости.

Это принципы: принцип спроса и предложения, вклада, наилучшего и

наиболее интенсивного использования, конкуренции, замещения,

сбалансированности и соответствия, ожидания.

4.2. Принцип спроса и предложения

Предложение - количество объектов, имеющихся в наличии на рынке

для продажи по конкретной цене. Спрос - количество объектов, которые

покупатели готовы купить по конкретной цене.

Соотношение спроса и предложения (эластичность) определяют

текущий уровень цен на объекты недвижимости.

4.3. Принцип вклада

Стоимость любого отдельного элемента (составной части) объекта

недвижимости определяется его вкладом в общую стоимость объекта или

размером ее уменьшения при его отсутствии. Вклад - добавление к

стоимости объекта недвижимости в целом, которое привносит увеличение

доходности, но не фактические затраты на этот элемент как составную

часть объекта недвижимости.

4.4. Принцип наилучшего и наиболее интенсивного использования

Наилучшее и наиболее интенсивное использование определяется как

наиболее вероятное использование земельного участка (как составной

части объекта недвижимости), являющееся физически возможным,

экономически эффективным и юридически законным, осуществимым с

финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого

имущества будет максимальной.

4.5. Принцип конкуренции

Нормальная прибыль как часть дохода, произведенная использованием

недвижимого имущества сверх и помимо издержек, представляет собой

денежный стимул и вознаграждение за предпринимательскую деятельность,

порождает конкуренцию. Извлечение группой предпринимателей избыточной

прибыли из недвижимости порождает спрос на эту недвижимость и рост

предложения данного типа недвижимости на данном рынке.

4.6. Принцип замещения

Стоимость объекта недвижимости определяется наименьшей ценой, по

которой может быть приобретен другой объект аналогичного качества и

полезности.

4.7. Принцип сбалансированности и соответствия

Максимальная стоимость объекта недвижимости (земельный участок и

его улучшения) достигается тогда, когда факторы производства

экономически сбалансированы. Для каждого объекта недвижимости в

процессе его использования существует теоретическая точка равновесия

между стоимостью собственно земельного участка и объемом инвестиций в

строительство зданий, сооружений и инженерное оборудование участка.

Этот принцип используется при расчетах удельного веса стоимости

собственно земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости.

4.8. Принцип ожидания (предвидения)

Стоимость недвижимости, приносящей доход, определяется тем, какую

чистую выручку (доход) от управления (использования) объектом, включая

и выручку от последующей продажи объекта, ожидает потенциальный

инвестор.