Виды недвижимого имущества.

Существуют различные классификации недвижимого имущества, например, объекты недвижимости различаются по своему происхождению:

- объекты, созданные природой без участия человека;

- объекты, являющиеся результатом труда человека;

- объекты, созданные человеком, но связанные с природой настолько, что отдельно от нее существовать не могут.

Имущество, которое по своей физической природе является движимым, но отнесено к недвижимости в силу закона. Перечень вещей, которые являются недвижимыми в силу закона, является исчерпывающим, объясняется это тем, что их естественное свойство не позволяет применить к ним общий критерий непосредственной связанности с землей. Особенностью объектов недвижимых в силу закона в том, что они могут не только индивидуально определенными признаками, но и родовыми признаками.

Они представляют собой движущиеся участки территории, находящиеся под юрисдикцией РФ. Придание этим объектам статуса недвижимого имущества делается в целях создания гарантий безопасности для граждан и для общества в целом при использовании данных объектов, управление данными объектами или контроль за управлением проводится непосредственно с земли, что свидетельствует об их связанности с землей. Недвижимые вещи обычно являются сложными, так как состоят из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению. Среди традиционной недвижимости только земельный участок, если на нем нет построек, сооружений относится к простым вещам. При осуществлении сделок с недвижимостью, собственник вправе распорядиться любой из вещей, входящих в недвижимость, при распоряжении любой сложной недвижимой вещью, собственник вправе исключить любую, входящую в нее вещь.

Недвижимые вещи могут быть как делимыми, так и неделимыми в физическом и юридическом смысле, это зависеть от физических параметров данной вещи, а также от наличия соответствующих норм и правил. Например, жилой дом может быть признан неделимой вещью, в силу физической невозможности его разделить, а также земельный участок может быть признан неделимым, если в результате его раздела его площадь станет меньше, чем норматив, предусмотренный земельный законодательством. Отдельные объекты недвижимости по своим физическим свойствам могут быть разделены на несколько объектов, каждый из которых будет являться недвижимостью. В этом случае можно говорить о возникновении нескольких объектов права. При возникновении прав на объекты недвижимости одновременно прекращается право на ранее существовавшие объекты. Такой раздел необходимо отличать от случаев, когда сам по себе объект не делится, но в нем происходят внутренние изменения (размер, планировка и т.д.), в таких случаях право на эту вещь сохраняется, однако, в единый государственный реестр недвижимого имущества вносятся записи об изменениях объекта. Когда речь идет о неделимом в физическом смысле объекте недвижимости при возникновении права общей собственности на него, такой объект остается единым самостоятельным объектом. В таких случаях речь идет о совершении сделок с долями в праве общей собственности.

Теоретическое и практическое значение имеет деление вещей на главную вещь и принадлежность. Согласно ст. 135 ГК, вещь, предназначенная для обслуживания главной вещи следует за главной вещью. В качестве принадлежности к главной вещи, могут выступать как движимые, так и недвижимые вещи.

В практике часто встречаются случаи, когда определить является ли та или иная вещь принадлежностью к главной вещи достаточно сложно. Зарубежный опыт в данном смысле играет особую роль. Опыт США: в законодательстве используется такой термин как «постоянная принадлежность» (fixture) – движимое имущество, которое в следствие прикрепления к недвижимости или связи с недвижимостью при использовании признается недвижимым имуществом. Кроме того американские суды при разрешении таких споров используют критерий разумного человека, т.е. суд оценивает мог ли разумный человек, хорошо знакомый с данной местностью а также с фактами и обстоятельствами дела иметь основания считать, что лицо, прикрепившее движимое имущество к недвижимости или пользующееся им в связи с недвижимостью имело намерения превратить это имущество в постоянную принадлежность. Суды признавали в качестве принадлежность к главной вещи в том числе и малоценные предметы, которые не были прикреплены к недвижимости (ключи, жалюзи и т.д.). При этом такие предметы как, кирпичи, бревна, балки, если они встроены в здание становятся частью недвижимого имущества независимо от заключения сторонами прямо выраженного соглашения об обратном.

По законодательству ФРГ, также выделяется понятие «кажущаяся или мнимая составляющая недвижимости». Согласно параграфу 95 ГГУ , вещи связанные с землей лишь для временных целей, составными частями земельного участка не являются (строительные леса, заборы, трибуны, выставочные павильоны и т.п.).

В настоящее время действующее законодательство РФ, рассматривает земельные участки и расположенные на них объекты, как два разных независимых друг от друга объекта, в гражданском обороте данные объекты участвуют самостоятельно. Характеризуя традиционную недвижимость, землю и прочно связанную с ней недвижимость, необходимо указать следующие признаки:

Невосполнимый и ограниченный самой природой объект (земля, недра) в результате чего требуются введение определенных ограничений его обороноспособности, так как необходимо строгое соблюдение их целевого назначения и учет экологических требований;

Объекты недвижимости связаны с землей таким образом, что их перемещение влечет за собой ущерб их назначению либо является крайне дорогостоящим. Вне связи с землей эти объекты недвижимостью не считаются;

Объекты недвижимости определяются индивидуальными признаками. Они индивидуализируются своим нахождением на конкретным земельном участке.

Отдельные виды недвижимости могут использоваться исключительно в соответствии с их целевым назначением (земельные участки).

В отношении недвижимого имущества действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью. Данные правила предусматривают зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость (при продаже, аренде зданий и сооружений одновременно с передачей покупателю прав собственности или аренды собственнику или арендатору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования).

Обязательства, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется по мету ее нахождения.

Действующее правовое регулирование недвижимого имущества распространяется на долю в праве общей собственности недвижимого имущества, при этом при наличии права общей собственности, недвижимость остается единым объектом гражданского права.

Объекты недвижимости могут иметь особый правой статус в силу своей исторической или культурной ценности. Закон РСФСР от 15.12.1978 г. «Об охране и использовании памятников истории и культуры» говорит в ст. 20 что предметы старины, произведения изобразительного или декоративного прикладного искусства, строения и другие предметы, находящиеся в личной собственности граждан и представляющие значительную историческую, художественную или иную культурную ценность признаются памятниками истории и культуры и подлежат государственному учету в целях наиболее полного выявления памятников и оказание содействия в обеспечении их сохранности.