Формы государственной регистрации прав на недвижимое имущество в зарубежных странах.

Регистрация имеет давние традиции. В настоящее время существуют 2 основные системы гос. регистрации:

1. регистрация прав на недвижимость, т.е. титульная система регистрации.

2. регистрация сделок, т.е. актовая система.

Большинство стран придерживаются титульных систем регистрации, при данной системе предметом регистрации является само право, а также ограничения и обременения этого права. Действует принцип: нет регистрации – нет права. Актовая система характерна для стран с англо-саксонской системой права. Здесь действует принцип: нет регистрации – нет сделки. Несмотря на такое деление, в каждой из стран есть свои особенности регистрации. Например, во Франции и Италии предметом регистрации являются не вещные права, а правоустанавливающие документы. При этом регистрация документов не всегда является обязательной. Для перехода права собственности достаточно заключения договора, в котором будут оговорены предмет сделки и цен. Возникновение права при этом не зависит от внесения записи в реестр. Принимая документы, регистрирующий орган не рассматривает вопрос о законности и действительности сделки.

Для законодательства Франции предусмотрен предельный срок для записи о преимущественных правах. Если запись не возобновлена, то она становиться недействительной на следующий день после истечения предельного срока. Для Франции характерно то, что могут быть зарегистрированы только нотариально удостоверенные документы. Сделки об установлении и перенесении вещных прав на недвижимость должны храниться в официальном реестре у хранителя ипотек. При этом сама запись в поземельной книге не является условием возникновения права собственности. Сделки действительны с момента их совершения, но лица, не зарегистрировавшие свои права не могут противопоставить их правам на это имущество другим лицам. Поземельная книга ведется по собственникам объектов недвижимости, а не по самим объектам.

По законодательству ФРГ никакое вещное права на недвижимость не может возникнуть или прекратиться без занесения его в поземельную книгу. Должностное лицо соответствующего суда проверяет полномочия лиц, ходатайствующих о внесении записи в поземельную книгу.

Система регистрации в Англии и США. Право собственности согласно данной системе переходит приобретателю не в момент гос. регистрации права, а в момент передачи имущества. Такая передача сопровождается вручением получателю письменного документа подписанного прежнем владельцем и заверенного его печатью. Характерной особенностью данной системы является то, что документ о передачи недвижимости подлежит обязательной регистрации в регистрационном отделении графства, где находиться недвижимость. Такая регистрация не является правообразующей, при этом она используется для защиты права. Незарегистрированный акт не снижает действительности самой сделки, однако данный документ является недействительным для последующего приобретателя. Регистрация является техническим действием и не имеет правоустанавливающего значения. По законодательству Англии договор об учреждении недвижимости не поражает переход права собственности, необходим специальный акт, при наличии которого компетентное лицо проверяет законность сделки. До акта передачи имущества возникают отношения доверительной собственности. Специфичным является одновременное существование 2х систем регистрации: обязательной регистрации титула и регистрации земельных обременений. Основной целью регистрации является защита прав нового владельца. Для США характерна система регистрации сделок, по общему правилу всех штатов незарегистрированная передача прав не имеет юридической силы. Обычно требуется, чтобы продавец передал покупателю справку о принадлежащем ему праве. В этой справке дается история права собственности на данное недвижимое имущество, такая справка является доказательством права собственности продавца. Для охраны своих интересов покупателю необходимо передать данную справку атторнею для её исследования. Атторней даёт заключение по поводу права, которым обладает продавец. Если право обладает пороками, в заключение на них указывается. Некоторые штаты приняли систему Торенса. Эта система основывается на законопроекте 1858 г. Она максимально гарантирует защиту прав самих участников сделки и 3х лиц. Достоинством записи о регистрации прав является то, что она имеет абсолютную силу. Согласно системе Торенса генеральный регистратор прав на недвижимость имеет широкие полномочия о проверке титулов или прав на недвижимость, при этом с момента записи и выдачи аттестата права оборот недвижимости становиться простым. Любое изменение записи в акте происходит на основании одностороннего волеизъявления лица. Заявление подписывается управомоченные лицом, свидетелем и удостоверяется публичным порядком (судьями, нотариусами, консулами и т.д.). Такое заявление вместе с аттестатом права отсылается в соответствующий регистрационный орган, где происходит внесение права в книгу и аттестат. При переходе права выдается новый аттестат. Систему Торенса сближают с ипотечной системой, что в обоих случаях право переходит с момента регистрации, отличие заключается в отсутствии обязательства регистрации, регистрация проводиться лишь по желанию правообладателей. Систем Торенса получила свое распространение на уровне закона во многих странах англо-саксонской системы. В настоящее время она действует в Англии, на Филиппинах, в ряде провинций Канады и в большинстве штатов США.