Особенности правового режима зданий и сооружений.

Создаются в результате строительной деятельности человека, что предполагает завершенность работ по возведению и готовность к использованию объектов по назначению. В число зданий и сооружений не включаются временные переносные строения облегченного сборно-разборного типа, у которых нет фундамента. Действующее законодательство не проводит разграничения между зданиями и сооружениями. Традиционно, в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином строения. Конструктивно здания и сооружения рассчитаны на длительный срок эксплуатации, некоторые из них представляют собой значительную художественную ценность и могут быть отнесены к памятникам культуры и т.д. В дореволюционном русском праве не признавались недвижимостью строения, воздвигнутые на чудом земельном участке, даже при наличии какого-либо договорного отношения. Легального определения здания или сооружения не существует. Определение здания можно найти в СНиПе 10-01-94, согласно данному СНиПу под зданием понимается – наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных. В юридической литературе под зданием или сооружением понимается любой искусственно возведенный на участке объект, фундаментально связанный с земельным участком, используется или может быть использован по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба назначению невозможно. В каждом конкретном случае отнесение того или иного объекта к зданиям или сооружениям осуществляется в соответствии с данными органов, которые проводят технический учет или техническую инвентаризацию объектов, а также органов единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, исходя из той категории которая присвоена ему при кадастровом и техническом учете. Обычно к зданиям относятся строения капитального типа, где люди находятся достаточно длительное время. Недостатком того определения которое дано в СНиПе является то, что в настоящее время здания и сооружения возводятся не только на земле, но и на воде, такие объекты могут возводиться и под землей. Различие также состоит в том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей, для проживания и осуществления какой-либо деятельности, в отличие от зданий сооружения обычно служат техническим целям. Люди находятся в сооружениях временно в течение не очень большого периода времени. К сооружениям можно причислить мосты, туннели, станции метро, гидроэлектростанции, порты, портики и др. Возможны ситуации, когда здания и сооружения связаны между собой физически. В этом случае вопрос, к какой категории отнести объект решается в зависимости от его общего функционального назначения. Например, если строение в целом предназначено для постоянного нахождения в нем людей то это здание, а инженерное сооружение представляет собой его конструктивный элемент. Если сооружение предназначено в первую очередь для решения технической задачи, то оно считается инженерно-техническим сооружением. Здания можно поделить на жилые и не жилые, для них характерны разные правовые режимы. Основанием такого деления является функциональное назначение объекта. В соответствии с законодательством, собственники зданий и сооружений не обязательно являются собственниками земельных участков, на которых они расположены. В гражданском обороте, такие объекты могут участвовать независимо друг от друга, и для них может быть установлен различный правовой режим, при этом объекты имеют как физическую, так и юридическую связь друг с другом. В пределах определенного земельного участка здания можно разделить на основные и служебные. Основным можно считать здание, определяющие функциональное назначение и использование участка. Служебные здания призваны обеспечить функционирование основного здания (гаражи, сараи и др.). Здания и сооружения являются объектами как вещных, так и обязательственных прав, на них распространяются общие положения правого режима недвижимого имущества, при этом иногда к ним применяются и особые правила. Например, особый правовой режим установлен для аренды зданий и сооружений, а также для ипотеки. Для того, чтобы здание и сооружение могло участвовать в гражданском обороте оно должно быть принято в эксплуатацию и право собственности на здание и сооружение должно быть зарегистрировано. Самовольно возведенное здание или сооружение не могут быть предметом гражданско-правовых сделок. Согласно ст. 6 ФЗ от 29.12.04 №191-ФЗ « О введение в действие градостроительного кодекса РФ» построенные здания, строения и сооружения должны соответствовать документам территориального планирования, документации по планировке территорий, а также проектной документации. На здания или сооружения должен быть получен технический или кадастровый паспорт. В градостроительном кодексе РФ установлен перечень объектов для возведения, которых, не требуется разрешения на строительство или реконструкцию. К таким объектам относятся такие объекты как гаражи, дачные постройки, строения и сооружения вспомогательного назначения, также не требуется разрешения на изменение объектов капитального строительства, если такие изменения не затрагивают конструктивные и других характеристики безопасности объекта, не нарушают права 3х лиц, не превышают предельные размеры разрешенного строительства, или реконструкции, которые установлены градостроительным регламентом. Имеется значительная часть объектов недвижимости, которые возведены без разрешения на строительство, как правило, это индивидуальные жилые дома или капитальные гаражи. Для разрешения проблем узаконения таких объектов был принят ФЗ от 30 июня 2006 г. №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросы оформления прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (изменения в ст. 222 ГК, исключен п. 3 ст. 222 ГК, абзац 2 п. 3 был дополнен). Процедура оформления прав на вновь построенную недвижимость различается в зависимости от того, идет ли речь об объекте индивидуального жилищного строительства или об объекте расположенном на земельном участке, предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства. В первом случае согласно п. 4 ст. 25.3 ФЗ «О гос. регистрации» технический паспорт объектов ИЖС является единственным документом подтверждающим факт создания такого объекта ИЖС и содержащим в его описании. При этом не разрешение на строительство, не разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. Еще более простой порядок предусмотрен для жилых домов, расположенных на жилых участках, предназначенных для садоводства, единственным документом необходимым для оформления права собственности является декларация о таком объекте недвижимости, в эту декларацию включаются сведения об адресе объекта, виде или названии объекта, назначении, площади, количестве этажей, годе создания, материалах наружных стен, сведения о подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, о кадастровом номере земельного участка. При этом декларация составляется самим собственником по специальным унифицированным формам.

Здания и сооружения являются предметом различных сделок. Наиболее распространенными являются договоры аренды. При аренде передается часть земельного участка. Существуют специальные требования к форме договора аренды. Данный договор должен быть заключен в простой письменной форме, в виде 1 документа подписанного сторонами. Минимальный и максимальный срок действия договора аренды не регулируется, при этом срок является существенным условием договора аренды, исключения предусмотрены в п. 2 ст. 610 ГК, согласно которой, если срок не определен договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В аренду предоставляются здания и сооружения, которые находятся в собственности РФ, субъекта РФ или муниципалитета. В этом случае размер арендной платы устанавливается не соглашением сторон, а на основании постановления органов власти. Если речь идет об аренде объектов, которые представляют собой памятники истории и культуры, то договор необходимо включить условия гарантирующие сохранность объекта. Если в договоре не согласованы условия о предмете и арендной плате такой договор считается не заключенным. Плата за пользование зданием или сооружением должна включать плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено или частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Обычно арендная плата устанавливается за м2. Закреплен особый порядок передачи и возвращение здания и сооружения. Ст. 655 ГК устанавливает, что передача здания осуществляется по передаточному акту или другому документу о передачи, который подписывают обе стороны. Обязательство арендодателя передать здание арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору в пользование или владение и подписание сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передачи здания на тех условиях, которые предусмотрены договором, рассматривается как отход от исполнения взаимных обязанностей.

При заключении договора ипотеки, подписание договора допускается с только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится здание или сооружение. На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком право залога не распространяется.

Доя купли-продажи зданий и сооружений законодатель не установил отдельного правового режима в отличие от ипотеки и аренды. Данное положение законодателя подвергается критике, в связи с тем, что данные объекты имеют специфику по сравнению с другими объектами.