Сокращения:

ЖФ – жилищный фонж

(Ж)КУ-жилищно- коммунальные услуги

ЖП – жилиые помещения

1. Концепция и основные этапы реформирования ЖКХ в России. Основные этапы ЖКХ в РФ. Особенности в Москве.

Жилищная политика в советское время была крайне централизованна:

– преобладание гос. собственности в ЖФ и управлении коммунальным хозяйством;

– планирование и финансирование жилищного строительства шло из единого центра;

– государственные банки редко давали кредиты для кооперативного и индивидуального жилищного строительства;

– государственные квартиры распределялись бесплатно по очередям между нуждающимися в улучшении жилищных условий;

– государственное жилье продавать было нельзя, но позволялось обменивать;

– цены на ЖКУ жестко регулировались.

С началом реформ в стране возникла нужда в выработке государственной политики, которая позволила бы создать рынок жилья.

ПЕРВЫЙ ЭТАП: 1991–1993 годы.

Приоритеты:

• создание муниципального ЖФ,

• приватизация жилья и отмена ограничений на частную собственность.

• создание базового законодательства

1991 год: решение о передаче государственного ЖФ в муниципальную собственность и приватизации государственного и муниципального ЖФ. принятие Закона РФ "О приватизации ЖФ в ФР ",

1993. -ах:

1. 1992 год Закон "Об основах федеральной жилищной политики". основные задачи жилищной политики:

• приватизация жилых помещений,

• реформа оплаты жилья и КУ;

• создание ТСЖ в многоквартирных домах;

• развитие конкуренции в строительстве, реконструкции, содержании и ремонте ЖФ;

• предоставление в пользование, аренду и собственность ФЛ и ЮЛ земельных участков под жилищное строительство;

• развитие долгосрочного кредитования для индивидуального и кооперативного жилищного строительства и приобретения жилья.

базовые принципы обеспечения прав граждан:

• право граждан на жилище обеспечивается предоставлением жилых помещений в домах государственного и муниципального ЖФ по договору найма или аренды в пределах нормы жилой площади либо приобретением или строительством жилья на собственные средства без ограничения площади;

• гражданам, не обеспеченным жильем по установленным нормативам, государство оказывает помощь, расширяя государственный и муниципальный ЖФ, используя систему компенсаций и льгот при оплате строительства, содержания и ремонта жилья;

• частная собственность на недвижимость не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, неприкосновенна и подлежит регистрации в местной администрации.

2. Конституция рф закрепила основные права граждан на жилище и землю,

3. 20 июня 1993 года принята Государственная целевая программа "Жилище":

• создание правовой базы;

• увеличение объемов строительства;

• изменение структуры ЖФ по формам собственности, источникам финансирования, типам зданий и технологиям их возведения;

• переход к безубыточности жилищной сферы при социальной защите малоимущих;

• демонополизация жилищного строительства и ЖКХ;

• улучшение управления, обслуживания и ремонта жилья; решение проблем землепользования и приватизации земли

4. продолжал действовать Жилищный кодекс РСФСР 1983 года

ВТОРОЙ ЭТАП: 1994–1996 годы.

Начало реформирования системы оплаты жилья и коммунальных услуг:

• внедрена адресная программа субсидий;

• разделены функции заказчиков и подрядчиков на обслуживание жилищного фонда, организованы конкурсы на его содержание;

• созданы ТСЖ;

НО: К 1996 году субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг были предоставлены лишь 7% всех семей. На конкурсной основе обслуживалось примерно 2,2% жилищного фонда. Товарищества собственников жилья удалось создать только в 615 многоквартирных домах, что составляло лишь 0,25% городского жилищного фонда

• срок окончания реформы перенесен с 1998 года на 2003 год.

29 марта 1996 года приняты "Основные направления нового этапа реализации Государственной целевой программы "Жилище",определили задачи на 1996–1997 годы и перспективы жилищной политики до 2000 года:

• создать возможности улучшения жилищных условий семьям среднего и скромного достатка с помощью кредитов, субсидий на возведение и приобретение жилья,

• увеличить объемы и повысить качество жилищного строительства,

• расширить полномочия исполнительной власти субъектов Федерации и органов местного самоуправления для улучшения жилищных условий.

ТРЕТИЙ ЭТАП: 1997–1998 годы.

Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425 была одобрена Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации.

Цели реформы:

• обеспечение условий проживания, отвечающих стандартам качества;

• снижение издержек производителей услуг и соответственно тарифов при поддержании стандартов качества предоставляемых услуг;

• смягчение для населения процесса реформирования системы оплаты жилья и коммунальных услуг при переходе отрасли на режим безубыточного функционирования.

способами достижения указанных целей являются:

• совершенствование системы управления, эксплуатации и контроля в жилищно-коммунальном хозяйстве;

• переход на договорные отношения, предоставление потребителям возможности влиять на объем и качество потребляемых услуг, преимущественно конкурсный отбор организаций, осуществляющих управление жилищным фондом и его обслуживание,

• совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг, установление повышенных тарифов на сверхнормативную площадь жилья и сверхнормативное потребление коммунальных услуг,

• совершенствование системы социальной защиты населения: упорядочение существующей системы льгот, усиление адресной направленности выделяемых на эти цели средств.

Отличительная черта этапа - законодательное регулирование организации и финансирования рынка недвижимости:

• 1997 году введен единый порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

• 1998 году появилось законодательство для развития ипотечного кредитования и сформирован за счет средств федерального бюджета уставный капитал государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), (создано в 1997 году)

• наряду с предоставлением жилья в социальный наем стали выдаваться субсидии на приобретение жилья на рынке – государственные жилищные сертификаты.

• Был принят Градостроительный кодекс РФ

ЧЕТВЕРТЫЙ ЭТАП: 1998–2000 годы.

Жилищно-коммунальное хозяйство сыграло роль "демпфера" негативных социальных последствий кризиса. Из-за сдерживания роста ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги накопилось огромное количество неоплаченных и неучтенных обязательств бюджетов всех уровней по предоставлению предприятиям ЖКХ дотаций и компенсации выпадавших доходов от льгот и субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг. Существенно снизилась активность на рынке жилья, почти остановилось его строительство.

ПЯТЫЙ ЭТАП: 2001–2004 годы.

2001 год – принятие третьего варианта программы "Жилище" на 2002–2010 годы:

– повышение устойчивости работы жилищно-коммунального комплекса и усиление адресной поддержки населения, связанной с оплатой жилья и КУ;

– развитие рынка и финансовых механизмов, обеспечивавших доступность жилья для платежеспособных граждан, и поддержка малоимущих в улучшении жилищных условий за счет средств местных бюджетов;

– создание условий для роста темпов жилищного строительства,

– обеспечение жильем определенных законом категорий граждан за счет средств федерального бюджета.

Подпрограммы ФЦП «Жилище» содержали следующие направление

• модернизация жилищно-коммунального комплекса, переселение из ветхого и аварийного ЖФ,

• предоставление жилья за счет средств федерального бюджета военнослужащим, участникам ликвидации последствий аварий, беженцам, вынужденным переселенцам и другим категориям граждан.

подпрограмма "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса РФ":

• прекратить дотировать предприятия ЖКХ

• начать переводить бюджетные средства в форме субсидий и льгот по оплате жилья и коммунальных услуг непосредственно на социальные счета граждан

2004. г.

- принят пакет ФЗ, направленных на формирование рынка доступного жилья:

• Жилищный кодекс РФ и Градостроительный кодекс РФ:

• формирование социального жилья для обеспечения малоимущих граждан и применения других форм использования жилищного фонда,

• внедрение градостроительного планирования для упорядочения отношений по землепользованию и застройке;

• применение открытых аукционов предоставления прав на земельные участки застройщикам

• кредитование застройщиков и финансирования инвестиционных программ

• Постановлением Правительства РФ от 26 августа 2004 года №441 «О федеральных стандартах оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке возмещения расходов на капитальный ремонт жилья в 2005 году» впервые был определен федеральный стандарт уровня платежей граждан за жилищно-коммунальные услуги в размере 100% федерального стандарта предельной стоимости предоставляемых услуг. В большинстве регионов тарифы уже доведены до стопроцентной величины.

ШЕСТОЙ ЭТАП: 2005–2008 годы.

Приоритеты:

• повышение доступности приобретения и строительства жилья;

• завершение реформы ЖКХ на местах;

• улучшение качества ЖФ, в том числе за счет ликвидации аварийного жилья и помощи в капитальном ремонте многоквартирных домов.

стали использовать новый проектный подход – национальные проекты, существенно увеличив финансирование из федерального бюджета при условии участия региональных и муниципальных властей в проведении необходимых преобразований.

2004. - принята новая редакция ФЦП "Жилище" на 2002–2010 годы.

Проблемы реализации ФЦП:

• недостаточная ориентированность Программы на увеличение объемов жилищного строительства

• отсутствие концентрации ассигнований из федерального бюджета на главных направлениях, их распыление по 7 подпрограммам, 5 государственным заказчикам;

• недостаточное стимулирование привлечения внебюджетных источников финансирования Программы, в том числе средств частных инвесторов, кредитных средств и личных средств граждан;

2006 год - национальный проект "Доступное и комфортное жилье – гражданам России

2007 год- создан Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства: уставный капитал на ликвидацию аварийного жилья и капитальный ремонт многоквартирных домов. субъекты Федерации и муниципалитеты могли рассчитывать на получение этих средств только при условии ощутимых успехов в реформировании ЖКХ. Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства действует до 1 января 2016 года и подлежит ликвидации Федеральный закон от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства"

2007 –2008 год - правительство, подготовило проект "Долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан на период до 2020 года" мировой финансовый кризис 2008 года помешал утвердить стратегию.

СЕДЬМОЙ ЭТАП 2010-2012 год

2010 год:

• правительство РФ распоряжением от 2 февраля 2010 г. N 102-р одобрило Концепцию федеральной целевой программы "Комплексная программа модернизации и реформирования жилищно-коммунального хозяйства на 2010 - 2020 годы

• Минрегион подготовил Концепцию по модернизации и реформированию ЖКХ до 2020 года: снижение уровня износа коммунальной инфраструктуры и ремонт жилых домов, компенсация налогоплательщикам через государственные расходы части стоимости коммунальной инфраструктуры

• В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050 утверждена Федеральная целевая программа "Жилище" на 2011 - 2015 годы.

ФЦП «Жилище» 2011-2015 предусматривает::

• формирование рынка доступного жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности;

• стимулирование платежеспособного спроса на жилье, включая повышение доступности приобретения жилья для молодых семей;

• повышение эффективности исполнения государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан;

• повышение качества и энергоэффективности жилищного фонда.

Подпрограммы:

• "Обеспечение жильем молодых семей"

• "Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры"

• Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством"

• подпрограмма "Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации"

2012 - Правительство отказалось от реализации федеральной программы "Комплексная программа модернизации и реформирования ЖКХ на 2010-2020 годы" как минимум на ближайшие три года 28.08.2012г.

2012 год- Мирегион поводит итоги реализации ФЦП в 2012 году, выявлены следующие проблемы:

• поздние сроки предоставления ОИВ субъектов РФ необходимой обосновывающей документации, проектно-сметной документации

• неисполнение либо исполнение не в полном объеме ОИВ субъектов РФ своих обязательств по привлечению средств консолидированных бюджетов и внебюджетных источников, а также непосредственно по выполнению работ и вводу объектов в эксплуатацию.

Проблемы:

1. популярность ТСЖ низка. в стране существует большое количество собственников, которые отказываются от функций управления принадлежащего им жилищного фонда

2. пассивное отношение граждан к жилищному хозяйству, сформированное еще в советский период, наличие стереотипа в соответствии с которым границы собственности лежат в пределах квартиры;

3. неинформированность большинства граждан относительно возможных вариантов участия в процессе управления жилищным фондом.

4. ошибочная приватизацию коммунальной инфраструктуры, систем жизнеобеспечения населения, которые должны оставаться в «публичной собственности», как это принято в развитых странах.

5. Проблема финансирования капитального ремонта ЖФ: кто должен его профинансировать? У населения таких средств нет, частные же предприятия в той форме, в которой их участие предусмотрено законодательством, естественно такие инвестиции проводить не будут, поскольку это фактически инвестиции в чужую собственность

6. Снижение темпов строительства нового жилья

ключевые положительные тенденции:

1) проведение процесса приватизации государственного (муниципального) жилищного фонда привело к созданию множества частных собственников жилищного фонда;

2) рынок купли-продажи жилья стал неотъемлемой частью жилищных отношений;

4) существенно повысился удельный вес платежей населения в оплате жилищно-коммунальных услуг при снижении доли бюджетного дотирования отрасли и обеспечении адресной защиты малоимущих семей;

5) реализована первая в России система адресной социальной защиты населения – программа жилищных субсидий по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Особенности реформирования ЖКХ в Москве.

Реформа системы жилищно-коммунального хозяйства в г. Москве была начата в 1992 году исходя из положений законодательных и нормативных актов Российской Федерации, Московской городской Думы и Правительства Москвы.

Основные направления:

• Перевод коммунальной отрасли на рыночные отношения: привлечение частного бизнеса, стимулирование конкуренции, устранение образовавшихся в отрасли монополий;

• Модернизация всего комплекса жилищно-коммунального хозяйства.

• С 1994 года началось постепенное повышение для населения ставок оплаты жилищных и коммунальных услуг. В 2007 году население оплачивает 43% от плановых затрат по предоставлению жилищно-коммунальных услуг.

• Изменение порядка управления МКД - 2000 г. была разработана Комплексная городская программа формирования кондоминиумов и создания ТСЖ. В качестве эффективного собственника в московской модели "избраны" товарищества собственников жилья (ТСЖ), управляющие имущественным комплексом (кондоминиум). попытка внедрения различных форм самоуправления, свойственных социалистической системе - старших по подъезду, по дому, территориальных общин и т.д. До 2005 года в управлении ГУП ДЕЗ районов и городских организаций – ГУП ЭВАЖД, ГУП «Жилищник-1» – находилось более 95% от всего жилищного фонда города, ТСЖ только начали развиваться, частные управляющие организации управляли только домами-новостройками.

• Приобретение жилья в собственность в рамках городских жилищных программ позволяет очередникам значительно ускорить решение жилищной проблемы. В частности, в период 2005-2007 гг. с использованием возмездных форм улучшения жилищных условий решили свои жилищные проблемы более 15,8 тыс. семей очередников – в 2009 году программа Бездотационный дом - многоквартирный жилой дом, все жилые помещения в котором предоставляются во владение и пользование по договорам, виды которых установлены правовыми актами города, с оплатой по полной стоимости пользования жилым помещением, содержание и ремонт жилого помещения, исключающей необходимость привлечения для содержания такого дома средств городского бюджета.

Право на проживание в бездотационных домах жилищного фонда города Москвы имеют не все граждане, а только отдельные группы граждан, не состоящих на жилищном учете:

Семьи молодых специалистов, Семьи молодых преподавателей, учёных и аспирантов

• Создание конкурентной среды - В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 01.12.2009 № 1327-ПП проводится акционирование ГУП ДЕЗ

• Защита льготников - С 2002 года в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 17.10.2001г. № 222-РП порядок выплаты всем существующим в Москве льготным категориям граждан в полном объеме определяется Государственным казенным учреждением Городской центр жилищных субсидий города Москвы (ГКУ ГЦЖС).

Результаты реформы до 2007 года:

• Накапливается задолженность за выполняемые работы и оказанные услуги. Недостаточно активно проводится работа по заключению договоров с нанимателями, владельцами, арендаторами и собственниками жилья и внедряются расчеты за услуги тепло- и водоснабжения по показаниям приборов учета ресурсов. Крайне плохо развита система конкурсного отбора организаций по управлению жилищным фондом.

• из-за недостаточного финансового обеспечения накапливается недоремонт жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства

• Государственная программа города Москвы на среднесрочный период (2012-2016 гг.) "Жилище" утверждена постановлением Правительства Москвы № 454-ПП от 27.09.2011 г .

Задачи программы:

• Завершение строительства по инвестиционным контрактам.

• Реновация существующей жилой застройки

• Проведение капитального ремонта и модернизации существующего жилищного фонда в соответствии с нормативными сроками.

• Комплексная застройка привлеченных под жилищное строительство участков в Москве и Московском регионе

• Совершенствование системы управления жилищным фондом в городе Москве, развитие системы эксплуатации жилищного фонда и благоустройство дворовых территорий

2. Компетенция РФ, субъектов РФ муниципалитетов и юр лиц в управлении жилищным фондом

Статья 72 Конституции РФ относит жилищное законодательство в совместное ведение Российской Федерации и субъектов РФ.

Управление в жилищной сфере – это деятельность уполномоченных на то органов государственной и муниципальной власти по удовлетворению жилищно – коммунальных нужд населения и использованию жилищного фонда.

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

Жилищный кодекс РФ разграничивает компетенцию Российской Федерации, ее субъектов, органов местного самоуправления в сфере управления жилищным фондом.

Структура органов управления жилищным фондом включает:

- органы государственной власти; органы местного самоуправления

- товарищества собственников жилья и иные объединения граждан;

Компетенция ОГВ РФ, субъектов РФ и ОМСУ

Учет жилищного фонда фонд РФ подлежит государственному учету в соответствии со статьей 19, части 4 ЖК, в строгом порядке, установленном правительством РФ

• ч. 1 ст. 12 ЖК к компетенции органов государственной власти РФ - определение порядка государственного учета жилищных фондов

• . Государственный учет жилищных фондов субъектов РФ относится к компетенции органов государственной власти субъектов РФ в области жилищных отношений (ч. 1 ст. 13 ЖК).

• 1 ст. 14 ЖК к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится учет муниципального жилищного фонд Весь жилищный.

• Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 (ред. от 30.04.2009) "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации"

Основной целью такого учета жилья является получение точной информации о:

- его местоположении;

- качественном и количественном составе;

- техническом состоянии;

- стоимости объекта;

- уровне благоустройства;

- каких-либо изменениях в этих данных.

Государственный учет жилищного фонда включает:

1. техническую инвентаризацию (учет). возлагается на муниципальные и государственные власти (службы, центры, унитарные предприятия, БТИ, сключает:

• статистический учет

• оперативный учет

• бухгалтерский учет

2. паспортизацию жилых помещений – оформление технического паспорта.Технический паспорт на жилое помещение включает четыре раздела:

- Сведения о собственниках жилья;

- Размеры площади дома или квартиры;

- Техническое описание жилого помещения;

- Стоимость жилья.

Если жилое помещение не прошло регистрации в жилом фонде РФ, не имеет учета на государственном уровне, то к такому жилью не могут применяться нормы и правила в соответствии с жилищным законодательством.

Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ними

• ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе на жилые помещения, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации

• Регистрации подлежат следующие права на жилые помещения: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, ипотека, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.

• Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора найма жилого помещения, а также из договора безвозмездного пользования (гл. 35, 36 ГК).

• Порядок определен ФЗ « О гос регистрации недвижимого имущества и сделок с ним». Осуществляется в Федеральной службе госрегистарции, кадастра и картографии.

государственная регистрация - представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, включая жилые помещения.

Государственный надзор и муниципальный контроль:

Гос надзор - осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ - осуществляют органы государственной жилищной инспекции, образованные в соответствии с постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 № 1086, которое утвердило Положение о государственной жилищной инспекции в РФ. государственная жилищная инспекция состоит из

• Главной государственной жилищной инспекции

• государственных жилищных инспекций субъектов РФ

муниципальный жилищный контроль - органов местного самоуправления, уполномоченных на организацию и проведение на территории муниципального образования проверок соблюдения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных в отношении муниципального ЖФ федеральными законами и законами субъектов РФ ции в области жилищных отношений, а также муниципальными правовыми актами.

+ к компетенции ОГВ, ОГВ субъектов РФ и ОМСУ относится (ст12,13,14 ЖК):

1. ОГВ: установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников; определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, определение порядка предоставления жил. помещений; определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания; признание в установленном порядке жилых помещений ЖФ РФ непригодными для проживания; и т.д.

2. ОГВ субъектов РФ: становление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального ЖФ; признание в установленном порядке жилых помещений ЖФ субъекта РФ непригодными для проживания; установление минимального размера взноса на капитальный ремонт

3. ОМСУ: установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального ЖФ; принятие решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения; согласование переустройства и перепланировки жилых помещений и т.д. В городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге полномочия органов местного самоуправления осуществляются органами государственной власти субъектов

Управление жилыми домами ЮЛ и собственниками жил помещений:

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих способов управления домом:

• непосредственное управление собственниками помещений;

• управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

• управление управляющей организацией.

Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (ч. 4 ст. 161 ЖК).

В ст. 164 ЖК определен порядок непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений, находящихся в нем; при таком управлении договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом в качестве стороны заключаемых договоров выступают все или большинство собственников помещений.

3. Государственный контроль за рациональным распределением и использованием жилья всех жилищных фондов РФ

Государственный жилищный надзор - деятельность уполномоченных ОИВ субъектов РФ, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений ОГВ, ОМСУ, а также ЮЛ, ИП и гражданами установленных в соответствии с жилищным законодательством требований к

• использованию и сохранности ЖФ , требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию

• созданию и деятельности ЮЛ, ИП, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и выполняющих работы по содержанию и ремонту общего, предоставлению коммунальных услуг

• требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов

посредством организации и проведения проверок указанных лиц, принятия по пресечению и (или) устранению выявленных нарушений, и деятельность по систематическому наблюдению за исполнением обязательных требований, анализу и прогнозированию состояния исполнения обязательных требований.

муниципальный жилищный контроль - органов местного самоуправления, уполномоченных на организацию и проведение на территории муниципального образования проверок соблюдения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных в отношении муниципального жилищного фонда федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений, а также муниципальными правовыми актами.

Органы контроля:

• органы государственной жилищной инспекции, образованные в соответствии с постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 № 1086:

• Главная государственная жилищная инспекция

• ее органы в субъектах Российской Федерации.

Органы государственной жилищной инспекции осуществляют контроль:

• за использованием ЖФ, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и придомовых территорий;

• за техническим состоянием ЖФ, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и их инженерного оборудования,

• за санитарным состоянием помещений ЖФ,

• за осуществлением мероприятий по подготовке ЖФ, к сезонной эксплуатации;

• за рациональным использованием в жилищном фонде, общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме топливно-энергетических ресурсов и воды;

• за соблюдением правил пользования жилыми помещениями и придомовыми территориями;

• за соблюдением порядка и правил признания жилых домов и помещений непригодными для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые;

• за проведением конкурсов на обслуживание и капитальный ремонт домов государственного и муниципального жилищных фондов;

за выполнением жилищно-коммунальных услуг по заявкам населения;

органы государственной жилищной инспекции наделены следующими правами:

• проводить инспекционные обследования и проверки подконтрольных объектов в соответствии с задачами и функциями, определенными вышеуказанным Положением;

• давать предписания собственникам, владельцам и пользователям жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и придомовых территорий об устранении выявленных нарушений;

• вносить представления об аннулировании или приостановлении действия лицензий на осуществление деятельности юридическими и физическими лицами, допускающими грубые нарушения жилищного законодательства, правил и нормативов, связанных с использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

• выносить заключения о пригодности домов и помещений для проживания;

• вносить предложения о привлечении должностных лиц и граждан к ответственности в соответствии с КоАП.

В Москве - Государственная жилищная инспекция города Москвы (ее структурные подразделения – инспекции жилищного надзора по АО). Действует на основании Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26.06. 2011 № 366-ПП. является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим:

- функции по региональному государственному жилищному надзору

- функции по согласованию переустройства и перепланировки помещений в многоквартирных домах;

- функции по управлению системой мониторинга многоквартирных домов

- полномочия по проведению обследования объектов ЖФ

4. Классификация жилищных фондов РФ по форме их собственности

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц; В собственности граждан: построенные и приобретенные (по предусмотренным основаниям) жилые дома и квартиры; квартиры в жилищных и жилищно-строительных кооперативах в случае выплаты пая; жилые помещения в товариществах собственников жилья и проч. В собственности юридических лиц — построенные или приобретенные жилые дома, квартиры (в т.ч. в порядке долевого участия); дома ЖК и ЖСК с не полностью выплаченным паем.

2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

3)муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям. фонд, находящийся в собственности МО,в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

В основу данной классификации формы собственности, определяемые Конституцией РФ и ГК:

• частная,

• государственная,

• муниципальная

• иные формы собственности (п. 1 ст. 212 ГК).

На первое место в данной классификации поставлен частный жилищный фонд, что свидетельствует о его значимости в жилищной сфере. Резкому увеличению частного жилья способствовали принятие Закона о приватизации жилых помещений.

5. Классификация жилищных фондов РФ по содержанию правоотношений граждан-первичных пользователей жилья.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1. жилищный фонд социального использования - совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляемых гражданам по договорам социального найма. жилые помещения по договору социального найма предоставляются малоимущим и иным гражданам, определяемым федеральным законом или законом субъекта РФ (см. ст. 40 Конституции РФ). Жилье по такому договору предоставляется гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ст. 57, см. также ст. 51, 52).

2. специализированный жилищный фонд- совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для проживания отдельных категорий граждан К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;

8) жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Жилые помещения этого фонда предоставляются по договору найма специализированных жилых помещений (ст. 99, 100, 104-108) и договору безвозмездного пользования (ст. 98, 109).

3. индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда (частные жилые дома, приватизированные квартиры, квартиры в ЖСК с выплаченной стоимостью и т.д.). Собственниками выступают юридические или физические лица. Данный вид жилищного фонда используется гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования - жилые помещения, которые входят в данную категорию, используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, могут быть предоставлены гражданам по иным договорам, а также различным лицам во владение и (или) в пользование.

6.Право граждан на жилье. Обязанности ОГВ и ОМСУ по обеспечению права граждан на жилище.

Статья 40 Конституции - право каждого гражданина на жилище. «Никто не может быть произвольно лишен жилища», органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Содержание права на жилище:

• возможность приобретения жилого помещения нуждающимся в нем гражданином в собственность или получения его в пользование

• возможность стабильного и свободного от постороннего незаконного вторжения пользования занимаемым жилым помещением

• возможность использования жилого помещения не только для проживания гражданина, но и передачи жилого помещения другим гражданам

• обеспечение защиты граждан от произвольного лишения жилища

Способы реализации права на жилище:

• предоставление жилых помещений по договору социального найма в домах,

• передача жилых помещений в пользование в соответствии с договором найма. в наем может сдаваться жилье из государственного, муниципального и частного жилищного фонда. Круг граждан, имеющих право на заключение такого договора, не ограничен.

• строительство или приобретения жилых помещений в домах различных жилищных фондов за собственные средства.

.

Конституционному праву гражданина России на жилище соответствует обязанность государства по обеспечению реализации данного права.

ОГВ и ОМСУ:

• содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере

• используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан,

• предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;

• стимулируют жилищное строительство;

• обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях

• обеспечивают контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда;

• организуют обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет взносов собственников помещений в таких домах, бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников финансирования;

• осуществляют государственный контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства;

• осуществляют государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль.

7. гарантии, обеспечивающие реализацию прав физических лиц – пользователей жилья

Юридические гарантии права граждан на жилище — закрепленные законодательством РФ и ее субъектов средства (способы) и специальные меры, направленные на удовлетворение прав и интересов граждан в жилищной сфере.

Конституционные гарантии:

• неприкосновенностб жилища ст. 25 Конституции - «жилище неприкосновенно». Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных ФЗ, или на основании судебного решения. Ст. 3 ЖК РФ определяет основания проникновения в жилище без согласия проживающих в нем граждан.:

1. спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера;

2. задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

Незаконное проникновение в жилище вопреки воле проживающих в нем лиц является преступлением.

• неприкосновенность собственности ст. 35 Конституции, в соответствии с которой «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения» ЖК РФ:

1. жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства

2. никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ

3. временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71).

• Свобода выбора места жительства ч. 1 ст. 27 Конституции - каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. свободу выбора гражданином жилого помещения, в котором он постоянно или преимущественно проживает, являясь либо его собственником, либо нанимателем, либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Место жительства (ст. 20 ГК РФ)-постоянного или преимущественного проживания гражданина.

• Судебная и несудебная защита права на жилище. Федерации конституционные нормы, в том числе о праве граждан на жилище, имеют прямое действие. Поэтому статьями Конституции Российской Федерации надлежит руководствоваться непосредственно и при разрешении конкретных вопросов, в том числе при рассмотрении конкретных дел в судах. Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 2 постановления от 31 октября 1995 г. N 8 указал, что суд применяет Конституцию, в частности, когда закрепленные нормой Конституции положения, исходя из ее смысла, не требуют дополнительной регламентации и не содержат указания на возможность ее применения при условии принятия федерального закона, регулирующего права, свободы, обязанности человека и гражданина и другие положения. Поскольку право на жилище, предусмотренное ст. 40 Конституции Российской Федерации, не содержит бланкетной нормы, отсылающей к какому-либо закону, и его реализация не зависит от каких-либо условий, кроме указанных в Конституции, постольку не требуется дополнительной регламентации указанного права в законе.

К юридическим гарантиям реализации права граждан на жилище относятся такие меры, как, например:

а) образование жилищного фонда социального использования за счет государственного и муниципального жилищных фондов и предоставление в нем жилых помещений в порядке очередности нуждающимся в жилье малоимущим и другим указанным в законе гражданам в бессрочное пользование по договору социального найма

б) установление требований, которым должно отвечать предоставляемое гражданину по договору социального найма жилое помещение

в) определение оснований признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий (ст. 29 ЖК);

е) предоставление гражданам льгот, а также компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг

8. понятие договоров найма и социального найма и их отличия

Ст. 30 ЖК РФ: Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК.

	Найм	Социальный найм
	Волеизъявление сторон	Необходимо: постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, прохождение очереди на получение жилого помещения
Форма договора, Государственная регистрация	в письменной форме не требует нотариального удостоверения учет в налоговой инспекции при заполнении декларации о доходах.	В письменной форме, не требует нотариального удостоверения Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации. Не подлежит госрегистрации
Предмет договора	жилое помещение: квартира жилой дом часть квартиры или жилого дома Требования: Изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: определяется - Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"	жилое помещение жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры предметом не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. Требования: изолированное помещение; являться недвижимым имуществом, быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать санитарным, техническим нормам. помещение было свободно от прав третьих лиц, т.е. не должно быть занято по договору коммерческого или социального найма, поднайма и др
стороны	Наймодатель - Собственник жилого помещения, наниматель жилого помещения по договору социального найма или управомоченное им лицо: ФЛ ЮЛ Наниматель - ФЛ. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем	Наймодатель - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, действующие от его имени уполномоченные государственные органы, органы местного самоуправления либо иные управомоченные лица, которые обязаны жилое помещение Наниматель – физ. Лицо + Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. К членам семьи относятся: супруг, дети и родители нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.
Срок и площадь жилья	срок, не превышающий 5 лет, и законодатель не ограничивает размера предоставляемого жилья	без установления срока его действия и по установленной норме
оплата	всегда возмездный договор	безвозмедный
Вселение других лиц	Вселение в качестве постоянно проживающих с согласия наймодателя, нанимателя граждан, постоянно с ним проживающих При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. + соблюдения требований о норме общей площади жилого помещения кроме случая вселения несовершеннолетних детей. и условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади Вселение временных жильцов (дл 6 месяцев) Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения	Часть 1 ст. 70 различает три категории таких лиц: - лица, для вселения которых не требуется согласия членов семьи нанимателя и наймодателя, - несовершеннолетние дети (в том числе усыновленные) не только нанимателя, но и других членов семьи, проживающих в жилом помещении; - лица, для вселения которых необходимо согласие членов семьи нанимателя и не требуется согласия наймодателя, - супруг, совершеннолетние дети (в том числе усыновленные), родители (в том числе усыновители); - лица, для вселения которых необходимо согласие членов семьи нанимателя и наймодателя, - другие члены семьи (иные родственники, опекуны, попечители, иждивенцы, фактический супруг). При вселении супруга, детей и родителей не требуется соблюдения учетной нормы жилой площади (ст. 50 ЖК РФ). В иных случаях наймодатель может запретить вселение других членов семьи, если после их вселения общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы + Временные жильцы Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы
Права и обязанности		Специфическим правом нанимателя является право на замену (ст. 81 ЖК РФ) и обмен (статьи 72 - 75) занимаемого жилого помещения. согласие наймодателя на замену нанимателя по договору не требуется, если имеют место следующие условия: граждане, не являющиеся членами одной семьи либо объединившиеся в одну семью, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма жилого помещения, требуют заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ, п. 2 ст. 672 ГК РФ). Согласие наймодателя необходимо, если замена производится в случае смерти (признания умершим, безвестно отсутствующим) нанимателя или по требованию дееспособного члена семьи нанимателя с согласия всех остальных ее членов (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ, п. 2 ст. 672 ГК РФ).
Выселение при расторжении договора	В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.	Согласно ст. 84 ЖК РФ выселение граждан в судебном порядке производится: - с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договору социального найма жилого помещения (ст. 85). Благоустроенные жилые помещения предоставляются: при сносе дома; при переводе жилого помещения в нежилое; в случае если жилое помещение признано непригодным для проживания; в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома, при невозможности сохранения жилого помещения или уменьшения (увеличения) его общей площади; - с предоставлением других жилых помещений по договору социального найма жилого помещения (ст. 90). Другое жилое помещение отличается от благоустроенного тем, что не обязательно должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта. -без предоставления других жилых помещений.

9. содержание договора найма жилого помещения в жил фонде социального использования

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК.

Особенности:

1. жилые помещения по этому договору предоставляются в жилищных фондах публичных форм собственности (государственной, муниципальной)

2. аключается без установления срока его действия (ст. 60 ЖК).

3. жилое помещение предоставляется с применением установленной нормы (ст. 50 и ч. 5 ст. 57 ЖК).

4. заключению договора социального найма предшествует процедура предоставления жилого помещения:

• признание лица нуждающимся в жилом помещении,

• постановка на учет нуждающихся,

• соблюдение очередности при предоставлении жилья,

• решение соответствующего органа о его предоставлении (ст. 49, 51, 52, 57 ЖК).

Стороны:

Наймодатель - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, действующие от его имени уполномоченные государственные органы, органы местного самоуправления либо иные управомоченные лица, которые обязаны жилое помещение

Наниматель – физ. Лицо

+ Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

К членам семьи относятся:

супруг, дети и родители нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

Форма договора:

• в письменной форме на основании решения о предоставлении жилья.

Предмет договора:

жилое помещение

• жилой дом,

• квартира,

• часть жилого дома или квартиры

предметом не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Требования:

• изолированное помещение;

• являться недвижимым имуществом,

• быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать санитарным, техническим нормам.

• помещение было свободно от прав третьих лиц, т.е. не должно быть занято по договору коммерческого или социального найма, поднайма и др

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

Права нанимателя жилого помещения по договору социального найма

Права и обязанности.

Наймодатель:

• право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

• Давать согласие на вселение других членов семьи, временных жильцов

обязан:

• передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

• принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

• осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

• обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Наниматель:

Права:

• вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

• сдавать жилое помещение в поднаем;

• разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

• осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

• требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

обязан:

• использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

• обеспечивать сохранность жилого помещения;

• поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

• проводить текущий ремонт жилого помещения;

• своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

• информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Вселение других лиц: