20. Основные финансовые инструменты, обеспечивающие привлечение инвестиций в жилищный комплекс.

Одной из глобальных проблем обеспечения непрерывного реновационного процесса в жилищном комплексе является привлечение необходимых инвестиционных ресурсов.

Трансформация экономических отношений в целом в РФ привела к нарушению устойчивых инвестиционных потоков, обеспечивавших финансирование строительства, реконструкции

и капитального ремонта жилья.

В первую очередь, это коснулось бюджетных инвестиций, доля которых в общем объеме финансирования значительно уменьшилась.

Фактически структура финансирования жилищного строительства в РФ стала больше соответствовать структуре финансирования в развитых странах, где основным источником финансирования строительства жилищ являются частные вложения семей

(с привлечением банковских кредитов).

Резкое сокращение бюджетных инвестиций в жилищное строительство в России нельзя оценить как положительный процесс в силу значительных отличий российской экономики от экономики развитых стран и, прежде всего:

· низкого уровня доходов основной части населения и низкой доступности жилья;

· практически отсутствия развитой системы банковского жилищного кредитования и других финансовых инструментов финансирования жилищного строительства;

· низкой жилищной обеспеченности, значительного количества граждан, не имеющих жилья;

· низкого качества жилищного фонда, наличия значительного количества ветхого и аварийного жилья.

В силу этих факторов роль и значимость бюджетного финансирования в российских условиях возрастает. Тем более, что по оценкам американских экспертов каждый доллар бюджетного финансирования способен привлечь пять долларов частных жилищных инвестиций.

Инвестиционный механизм финансирования реновации жилищного фонда состоит из трех основных финансовых инструментов: ( в скобочках для понимания и освежении в памяти)

• Инструменты рынка федеральных, субфедеральных и муниципальных ценных бумаг;

(Федеральные государственные ценные бумаги - в РФ - ценные бумаги, выпущенные от имени РФ. Эмитентом выступает федеральный орган исполнительной власти, являющийся юридическим лицом, к функциям которого решением Правительства РФ отнесено составление и/или исполнение Федерального бюджета.

В категорию муниципальных ценных бумаг в России входят ценные бумаги, выпускаемые местными органами местного самоуправления для привлечения средств от населения для решения определённых задач. Как показывает практика, задачи эти почти всегда делятся на два вида: либо ликвидация образовавшегося дефицита местного бюджет, либо финансирование значимого для данного муниципалитета проекта социального развития)

• Долгосрочное жилищное кредитование (ипотека);

(Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника. Одним из способов снижения рисков кредитора является ипотечное страхование.)

• Ссудо-сберегательная система, целевые накопительные счета частных инвесторов (граждан).

(Принцип кредитования через такой вид касс состоит в следующем. Это замкнутая система. Определенное число вкладчиков осуществляют денежные вклады в эту структуру.

Каждый вкладчик кассы сначала должен накопить некоторый процент от стоимости жилья, которое он собирается приобрести, допустим, 50% суммы. На эти средства начисляется небольшой процент, по принципу, подобному банковскому (например, 3% годовых).

Когда вы накопили 50% стоимости жилья, вы можете получить кредит на остальную сумму также под низкий процент — 5% годовых.

Дальше ссудо-сберегательная касса на собранные средства либо строит жилье, либо приобретает его на рынке.

Таким образом, вам как будущему заемщику придется пройти два основных этапа участия в ссудо-сберегательной схеме:

1) накопления сбережений;

2) собственно кредитования.

При этом у вас как у заемщика, находящегося на этапе накопления сбережений, право получения кредита возникнет только после прохождения вами установленного учреждением порогового значения суммы накоплений, как правило, равной половине суммы требуемого кредита.)