20. Альтернативные инструменты ипотечного кредитования.

Альтернативные инструменты ипотечного кредитования

Механизм работы многих альтернативных инструментов учитывает постепенный рост инфляции, причем в ее реальном выражении путем применения различных схем, индексов, допол-нительных внутренних инструментов и т. п.

Альтернативные инструменты ипотечного кредитования представляют собой платежи с индексацией. Индексации может подлежать как основная сумма долга, так и проценты по кредиту. Соответственно выделяют кредиты с индексацией основного долга и кредиты с переменной процентной ставкой.

1. Ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга.

Позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальтных суммах при изменении номинальных платежей. Непогашенная сумма долга корректируется на основе выбранного индекса:потреб цен,доллара США,стоимости потреб корзины и др. финансовых индексов отражающих динамику инфляции. После чего происходит пересчет графика платежей.

2.Ипотечный кредит с переменной процентной ставкой (adjustable-ratemortgage, ARM, или variable ratemortgage, VRM)

Этот ипотечный кредит зависит от ситуации экономики в целом и обстановки на долговых рынках. В этом и заключается суть такого типа продуктов. Подписываясь на такой продукт, клиент автоматически дает согласие на участие в экономических рисках

Альтернативные инструменты ипотечного кредитования

1. Платежи с фиксированными выплатами основной суммы долга (пружинная ипотека)

Особенности кредитования следующие:

• периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга;

• выплаты процентов на оставшуюся часть долга.

Разновидность: несколько лет только процентных платежей, а потом равные платежи в счет долга и проценты на непогашенный остаток кредита.

2. «Шаровые» платежи (balloon mortgage)

"Шаровые" платежи - предусматривают крупный итоговый платеж по долгу.

Данный порядок погашения кредита удобен для заемщика небольшими ежемесячными платежами, но увеличивает сумму выплачиваемых процентов за весь период кредитования и возлагает нагрузку по выплате крупной суммы в конце срока кредита. Кроме того, так как не происходит постепенного погашения основного долга, возрастает риск невозврата выданного кредита по истечении срока кредитования. Ипотечные кредиты с "шаровым" платежом могут быть структурированы следующем образом:

4. неосуществление процентных выплат вплоть до истечения срока кредита;

5. выплаты одних только процентов, а затем - "шаровой" платеж;

6. частичная амортизация с итоговым "шаровым" платежом.

3. Ипотечные кредиты с нарастающими платежами:

· инструменты, снижающие кредитную нагрузку в первые периоды кре-

дитования;

· Инструменты, дающие возможность быстрее погасить кредит.

Инструмент ипотечного кредитования представляет собой способ погашения долга (амортизацию кредита). График аморти-зации показывает величину регулярных периодических аморти-зационных платежей и остаток основной суммы долга на каждый период времени. При этом ежемесячный платеж разбивается на две части, одна из которых идет на погашение кредита, а другая --- на уплату начисленных за месяц процентов.