20. Стандартный аннуитетный ипотечный платеж.

Аннуитетный платеж – наиболее распространенная сегодня схема платежей по ипотечным кредитам. Весь период действия кредитного договора заемщик ежемесячно перечисляет банку одинаковую сумму (в долларах, евро или рублях - в зависимости от выбранной валюты кредита). В начале кредитного периода в этой сумме преобладают платежи по процентам, а в конце, наоборот, – платежи по возврату долга.

Стандартный аннуитентный платеж предполагает жестко установленный срок кредитования и фиксированную процентную ставку. График платежей построен по следующему принципу. За-емщик в течение всего срока займа ежемесячно выплачивает рав-ную сумму, которая зависит от срока кредитования, процентной ставки, количества платежных периодов и рассчитывается по следующей формуле:

П= Sk * I / 1-(1+i)^-n

где П - размер ежемесячного аннуитетного платежа по кре-диту, включающего платежи по основному долгу и проценты;

Sк - сумма кредита;

п – число платежных периодов (месяцев при ежемесячном погашении);

i – процентная ставка за соответствующий период (в месяц). Ежемесячный аннуитетный платеж включает в себя:

• 1/12 фиксированной годовой процентной ставки, умно-

женной на сумму невыплаченного остатка по кредиту на начало месяца;

• часть невыплаченного остатка основной суммы кредита. С течением времени пропорции между основной суммой

долга и суммой процентов меняются. В первые годы наибольшую часть каждой выплаты составляют проценты, поскольку сумма долга еще очень велика. Постепенно доля процентов снижается, так как проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту.

Данный порядок погашения кредита дает стабильность за-емщику в размере его расходов по кредиту. Однако, поскольку в первую очередь выплачиваются проценты, величина основного долга снижается достаточно медленно, что увеличивает размер процентных платежей. Поэтому ипотечная постоянная, как пра-вило, на 3-4 пункта выше, чем процентная ставка по кредиту.

20. Ипотечные кредиты с повременными выплатами.

Ежемесячный платеж по данному виду ипотечного кредита также разбивается на две части, одна из которых идет на погашение кредита, а другая - на уплату начисленных за месяц процентов.

При этом часть, идущая на погашение основного долга, ос-тается неизменной, а идущая на уплату процентов с каждым ме-сяцем уменьшается. Соответственно уменьшается и общий еже-месячный платеж по кредиту, что снижает нагрузку на заемщика.

"Шаровые" платежи (balloon mortgage) — это общее наиме-нование нескольких разновидностей ипотек, которое означает не регулярные амортизационные платежи, а крупный итоговый пла-теж по долгу. Возможен вариант разбивки разового платежа, ко-гда итоговая выплата осуществляется несколькими крупными платежами, условно попадающими под общий платеж. Ипотеч-ные кредиты с «шаровым» платежом могут быть структурирова-ны следующим образом.

"Шаровые" платежи - предусматривают крупный итоговый платеж по долгу.

Данный порядок погашения кредита удобен для заемщика небольшими ежемесячными платежами, но увеличивает сумму выплачиваемых процентов за весь период кредитования и возлагает нагрузку по выплате крупной суммы в конце срока кредита. Кроме того, так как не происходит постепенного погашения основного долга, возрастает риск невозврата выданного кредита по истечении срока кредитования. Ипотечные кредиты с "шаровым" платежом могут быть структурированы следующем образом:

1. неосуществление процентных выплат вплоть до истечения срока кредита;

2. выплаты одних только процентов, а затем - "шаровой" платеж;

3. частичная амортизация с итоговым "шаровым" платежом.