8.5. Технико-экономическое обоснование строительства объекта инвестиционного проекта

Технико-экономическое обоснование строительства (далее ТЭО) является основным проектным документом на строительство объектов. На основании ТЭО, утвержденного в установленном порядке, подготавливается тендерная документация, и проводятся торги подряда, заключается договор подряда, открывается финансирование строительства и разрабатывается рабочая документация.

В ТЭО определяются основные технологические, объемно-планировочные, конструктивные, природоохранные решения; оценивается экологическая, санитарно-эпидемиологическая и эксплуатационная безопасность проекта, а также его экономическая эффективность и социальные последствия.

ТЭО включает в себя следующие разделы:

• общая пояснительная записка,

• генеральный план и транспорт,

• технологические решения,

• управление производством, предприятием и организация условий и охраны труда рабочих и служащих,

• архитектурно-строительные решения,

• инженерное оборудование, сети и системы,

• организация строительства,

• охрана окружающей среды,

• инженерно-технические мероприятия гражданской обороны, мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций,

• сметная документация,

• эффективность инвестиций.

ТЭО строительства является обязательным документом в случае, если финансирование капитальных вложений в основные фонды предприятий осуществляется полностью или на долевых началах из государственного бюджета Республики Беларусь и ее внебюджетных фондов, а также централизованных фондов министерств и ведомств и собственных финансовых ресурсов государственных предприятий.

Для обоснования целесообразности инвестиций за счет других источников финансирования решение о разработке ТЭО принимается самостоятельно инвестором (заказчиком).

Разработка ТЭО осуществляется юридическими и физическими лицами (проектировщиками), получившими в установленном порядке лицензию на выполнение соответствующих видов проектных работ, и на основании договора с заказчиком.

Для выбора лучшего предложения со стороны проектировщиков заказчик должен провести конкурс (торги) на разработку ТЭО.

Основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения между заказчиком и проектировщиком, является договор подряда на выполнение ТЭО.

Стоимость разработки ТЭО определяется договором между заказчиком (инвестором) и проектной организацией. Правилами установлено, если в результате выполненного в ТЭО анализа выявится нецелесообразность инвестирования средств в строительство намечаемого объекта, то стоимость разработки ТЭО списывается на убытки заказчика. При разработке ТЭО необходимо:

• предусматривать для сложных и крупных объектов альтернативные варианты достижения цели, поставленной заказчиком (инвестором), в том числе различные варианты (источники) финансирования инвестиций;

• учитывать налоговую, амортизационную и кредитную политику, проводимую государством и местными органами власти, требования законодательства и нормативных актов Республики Беларусь, регулирующих инвестиционную деятельность, условия пользования землей и другими природными ресурсами;

• обеспечивать защиту интересов инвестора, с одной стороны, и общенациональных интересов (интересов региона) - с другой;

• устанавливать расчетный период, в пределах которого должны выполняться экономические расчеты. Как правило, расчетный период включает период строительства, освоения проектной мощности и эксплуатации предприятия до первой его реконструкции или окончания срока окупаемости капитальных вложений;

• расчеты и анализ основных экономических и финансовых показателей осуществлять в специально разработанных унифицированных таблицах по действующей методике ¹.

В процессе разработки ТЭО в обязательном порядке должна осуществляться оценка воздействия деятельности предприятия (объекта) на окружающую среду (ОВОС). ОВОС проводится с целью предотвращения деградации окружающей среды, обеспечения сбалансированной хозяйственной деятельности, выработки мер, снижающих уровень экологической опасности намечаемой деятельности, выработки согласованных мер по предотвращению или компенсации негативных последствий в социально-экономической сфере района размещения предприятия (объекта). При этом объем и глубина проработки вопросов в процессе проведения ОВОС зависят от специфики воздействия будущего предприятия на окружающую среду и от экологических ограничений территории, на которой его предполагается разместить.

Порядок разработки, согласования и утверждения ТЭО

Заказчик (инвестор), исходя из своих целей и анализа ситуации с учетом решений, принятых в программах и схемах размещения производительных сил, подготавливает Декларацию о намерениях. Декларация направляется в местный орган государственного самоуправления, обладающий правом изъятия и предоставления земельных участков.

После получения положительного решения от органа местного самоуправления по поводу ходатайства (Декларации) о намерениях и рассмотрения условий размещения площадки (трассы) для строительства объекта Заказчик (инвестор) принимает решение о разработке ТЭО.

Для подготовки исходной информации и материалов, составления задания на разработку ТЭО, организации и проведения конкурса тендера на их разработку заказчиком привлекаются на договорных условиях инжиниринговая, консалтинговая, маркетинговая фирмы или создается тендерный комитет.

Состав исходной информации определяется в зависимости от вида и масштабов планируемой деятельности объекта, количества и видов используемых ресурсов, вовлекаемых в хозяйственный оборот, особенностей экологической ситуации и др. Согласование намеченных решений по строительству объекта и условий предварительного согласования земельного участка производится заказчиком или, по его поручению, проектировщиком с учетом полученной информации согласно порядку, приведенному в схеме; организации предварительного согласования размещения земельного; участка строительства.

Проекты, независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности, подлежат государственной экспертизе в соответствии с Порядком, установленным в Республике Беларусь. Утверждение проектов на строительство объектов в зависимости от источников финансирования производится:

• за счет государственных капитальных вложений, финансируемых из республиканского бюджета РБ, - в порядке, установленном совместно с заинтересованными министерствами и ведомствами,

• за счет капитальных вложений, финансируемых из соответствующих бюджетов областей в составе РБ, города Минска - соответствующими органами государственного управления или в установленном ими порядке,

• за счет собственных финансовых ресурсов, заемных и привлеченных средств инвесторов (включая иностранных инвесторов) — непосредственно заказчиками (инвесторами). В результате разработки ТЭО определяются технико-экономические и финансовые показатели, состав которых приведен ниже.

Основные технико-экономические и финансовые показатели, включаемые в распорядительный документ об утверждении ТЭО строительства

1. Мощность предприятия (годовой выпуск продукции, пропускная способность) в натуральном выражении (по видам продукции).

2. Стоимость товарной продукции, млн. руб.

3. Общая численность работающих, в том числе рабочих, чел.

4. Количество (прирост) рабочих мест.

5. Общая стоимость строительства, млн. руб., в том числе: объектов производственного назначения, объектов жилищно-гражданского назначения и пр.

6. Стоимость основных производственных фондов, млн. руб.

7. Продолжительность строительства, лет.

8. Удельные капитальные вложения, руб./ед.

9. Себестоимость основных видов продукции, руб./ед.

10. Балансовая прибыль, млн. руб.

11. Чистая прибыль (доход), млн. руб.

12. Срок окупаемости капитальных вложений, лет.

13. Внутренняя норма рентабельности (норма прибыли).

Выбор площадки

Принятию инвестиционного решения предшествует выбор площадки (земельного участка) для проекта. От этого выбора в значительной степени зависит успех всего проекта, поэтому эта процедура традиционно состоит из ряда этапов:

• формирование критериев, которым площадка должна соответствовать;

• формирование альтернативных вариантов и сравнение возможных площадок на предмет соответствия выбранным критериям;

• проведение инженерно-геологических изысканий на лучший из альтернативных вариантов;

• дополнительное изучение вариантов, признанных лучшими по совокупности критериев;

• окончательный выбор месторасположения площадки.

Для этой цели специалистами разрабатываются специальные карты рейтинга строительных участков.

Основные факторы рейтинга участков:

• инженерно-геологическая приемлемость,

• возможность получить разрешительные документы,

• политическая характеристика региона,

• кадры (наличие, уровень заработной платы, законы по труду),

• окружающая среда (законодательство, отношение общественности, качество воды),

• климатические условия (количество осадков, затраты на отопление, влажность),

• налоги (имущественные, на инвестиции, на предпринимательство.),

• инфраструктура (безопасность, дороги, местные ресурсы),

• транспорт (стоимость, наличие подвижного состава.).

Основные нормативные документы

1. Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений (СНиП 11-01—95). М., 1995.

2. СНБ 1.02.03-97 «Порядок разработ­ки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений», утвержден­ных приказом Министерства архитектуры и строительства Рес­публики Беларусь от 25 августа 1997 года № 358

3. Bнструкция по экологическому обоснованию хозяйственной деятельности в предпроектных и проектных материалах.— М.: Минприроды, 1993.

Литература

1. Н.П. Грибалев, И.Г. Игнатьева. Бизнес-план. Практическое руководство по составлению.— СПб.: “Белл”, 1994.

2. Управление проектами в двух томах. /Под ред Шапиро ВД. и др.— СПб.: “ДваТрИ”, 1996.

1 Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений (СНиП 11-01—95). М., 1995.