§ 4. Рынок земельных ресурсов и земельная рента

Прежде чем обратиться к исследованию земельной рен­ты как факторного дохода, важно определить некоторые категории, без которых анализ этого вида доходов был затруднителен, а именно: землевладение и землепользова­ние. Эти понятия необходимо четко отличать одно от другого.

Землевладение означает признание права данного (фи­зического или юридического) лица на определенный уча­сток земли на исторически сложившихся основаниях. Ча­ще всего под землевладением подразумевается собствен­ность на землю. Землевладение осуществляют (реализуют) собственники земли.

Землепользование — это пользование землей в установ­ленном обычаем или законом порядке. Пользователь земли не обязательно является ее собственником.

В реальной хозяйственной жизни субъектов землевладе­ния и землепользования нередко олицетворяют разные физические (или юридические) лица.

Важным условием возникновения земельной ренты яв­ляется факт ограниченности предложения земли, этого важ­нейшего фактора производства. Этой ограниченности не наблюдается при формировании предложения труда или предложения капитала¹, так как два последних фактора производства являются свободно воспроизводимыми. Это­го нельзя сказать о земле, пригодной для выращивания сельскохозяйственной продукции; то же самое относится и к земельным участкам в добывающей промышленности и строительстве. Именно ограниченность, неэластичность предложения земли является важнейшей причиной осо­бенностей ценообразования в сельском хозяйстве.

'Если только схрнкдоецийсп не лызнютсх искуд_ТГв_СхиЮ.

Различными теоретическими школами исследуется про­блема дифференциальной земельной ренты (А. Смит, Д. Рикардо, К. Маркс, А. Маршалл и др.). Несмотря на различия концептуального подхода, экономисты подчер­кивают неоднородность качества земельных участков. Это означает, что производительность земли как фактора про­изводства будет различной в зависимости от ее плодородия, а также местоположения (близость к рынку сбыта сельско­хозяйственной продукции).

Образование дифференциальной земельной ренты мож­но наглядно представить, используя научный аппарат кри­вых средних и предельных издержек. При условии, что фермерские хозяйства функционируют на рынке совер­шенной конкуренции, линия спроса на продукцию любого фермера будет горизонтальной. Допустим, что существуют три участка земли — I, II, III, различающихся плодородием

> It IH

О 2500 о 2000 О 0 1500

Урожай, вцвмтсрох Урсскшй, t цттисрох Урожой, йцечйдедаг

Рис.1.

(наибольшее — на участке 1, наименьшее — на участке III): Как видно из графика, ферма I, где плодородие земли самое высокое (большая урожайность при одинаковых затратах всех факторов производства на всех трех фермах), средние издержки самые низкие. Это означает, что фермер I получит дифференциальную решу, размер которой равен площади заштрихованного прямоугольника. Фермер П, чьи средние издержки выше, получит меньшую величину ренты. И, наконец, фермер Ш только возместит свои издержки, а размер ренты на его участке равен нулю. Если же рыночная цена на сельскохозяйственную продукцию упадет ниже 10 долл. за центнер, то фермер III будет вынужден уйти с рынка, такждкне сможет компенсировать своих издержек (включая нормальную прибыль — см. гл. б).

Получение дифференциальной, т. е. разностной ренты, фермером, хозяйствующим на участке I, достаточно устой­чиво, так как количество высокоплодородных земель огра­ничено и не может быть расширено в сколько-нибудь близкой перспективе.

Итак, дифференциальная рента — это доход, лодучмный в результате использования ресурсов (с неэластичным пред­ложением), более высокой ifonaowcnaocn в ситуации ранжирования этих ресурсов (в данном случае — по плодо­родию земли).

{рншрование земельных участков может вестись и по местоположению по отношению к рынку сбыта сельскохо­зяйственной продукции; в городе — по местоположению в зависимости от удаленности от центра города и т. п.

MPuW I

D

Li

Количество труда

Рис.2.

Рента как факторный доход может быть рассмотрена на основе концепции предельных продуктов. Именно разме­ры предельных продуктов определяют вклад, соответствен­но, долю каждого из факторов производства (см. гл. 9).

L

Из графика на рис. 2 видно, что владелец фермы будет нанимать дополнительных рабочих (т. е. продвигаться по оси ОЬ)до тек пор, пока предельный продукт, создаваемый наемным рабочим, не сравняется с размером заработной - платы. Это количество нанимаемых работников достигает величины Li, когда размеры предельного продукта равны Wi, т. е. совпадают с уровнем зарплаты. Заработная плата всех сельскохозяйственных рабочих составит площадь

OWi ELI, А что представляет собой остальная площадь, т. е. фигура WiED? Это и есть величина земельной ренты. Можно сказать, что размер земельной ренты мы определи­ли «остаточным методом, когда из общей величины создан­ного продукта вычли совокупную величину заработной платы». П. Самуздъсон, в частности, подчеркивает, что рента «... должна присваиваться владельцем земли как ос­таточный доход. Кто еще бы мог претендовать на этот остаточный доход в условиях системы частной собственно­сти?» (Смауэльсон П. Экономика. М., 1964. С 589).

В нашем примере с определением ренты предполагается, что сам фермер является собственником земли. Вообще вопрос о том, справедливо или нет присвоение собствен­ником земли ренты, этого «дара природы» \ является в значительной степени морально-этическим или политиче­ским. Действительно, владелец участка земли не создавал его (предположим, что это девственная земля или целина), не приложил никаких усилий для «появления на свет» этого фактора производства. Почему же он присваивает ренту? Разве это справедливо? Но такая постановка вопроса может завести нас очень далеко; а почему владелец капитала присваивает процент? А откуда он (т. е. капитал) у пред­принимателя появился? Достался по наследству, или в результате ограбления, или выигран в карты, или найден на лестничной площадке кошелек с деньгами, и т. п.? Все эти вопросы — это проблемы так называемого первона­чального накопления капитала. Интересующихся отсылаем к гл. 34 I тома «Капитала», а в нашем анализе мы исходим из того факта, что доходы от факторов производства при­сваиваются их собственниками. Справедливо или нет — этот вопрос лежит вне рамок позитивного анализа эффек­тивности рыночного хозяйства.

Собственно, рента как экономическая категория означает не просто доход от фактора производства. Это — доход от какого-либо фактора производства, предложение которого неэластично. Таково определение ренты неоклассической школой. Исходя из него, рентой называется доход не только от сельскохозяйственной земли (а ее предложение

'Вщмтктпид «дар природы» не следует понимать буквально. Разумеется, ренпхак экономическая категория не «рвсти да зсман*, она есть результат функционирования системы экономических отношений рыночного хозяй­ств неэластично — ведь ранее мы говорили об ограниченности земли), а доход от любого ресурса, предложение которого неэластично. Например, рента в нефтедобывающей про­мышленности (ведь предложение нефтеносных участков неэластично), рента в результате любой естественной мо­нополии, и даже доходы, связанные с каким-либо уникаль­ными дарованиями (голос выдающегося певца, умение гипнотизировать и т. п.). Поэтому яснее становится кате­гория квазиренты, о которой упоминалось в гл. 6. Квази­рента — это доход, который обусловлен более или менее продолжительной ограниченностью предложения какого- либо фактора производства (так, любая фирма-производи­тель получает квазиренту, пока конкуренция не расширит объем предложения в данной отрасли и не понизит цену).

Выше рассматривался случай, когда фермер одновремен­но является и землевладельцем и землепользователем. Те­перь обратимся к проблеме определения величины ренты и цены, уравновешивающей спрос и предложение земли, на основе несколько иных предпосылок; земля не принад­лежит фермеру — он ее арендует. Эго во многом соответ­ствует реальным условиям фермерского хозяйства США, хотя там, как и во многих других странах, наблюдаете^ тенденция к росту не арендованной, а собственной земли .

Принцип установления ренты, или арендной платы (неоклассики часто используют эти два понятия как сино­нимы) как уравновешивающей цены таков же, как и в случае других факторов производства. Например, заработ­ная плата выступает как цена, выравнивающая спрос и предложение труда; процент — уравновешивающий спрос и предложение капитала.

Еще раз напомним, что предложение земли отличается низкой эластичностью или вообще неэластичностью. Сле­довательно, графически кривая предложения земли будет представлять собой вертикальную линию (рис. 3).

На рисунке SS — это кривая предложения земли, DD — кривая спроса на землю, точка Е — это уровень арендной платы, или земельной ренты, который уравнивает спрос и

^]В США 2/3 используемой фермерами земли находится в их частной «Лспещмсп и 1/3 арендуется. И все же развитие предпринимательской аренды увеличивает ее роль на рынке земли в США. Только на основе собственной земли обрабатывается 33%, сочетания собственной и частя но арендуемой — J4IC, и на основе только аренды — 13% всей земельной площади, используемой фермерами СШЛ(«Вопросы экономики». 1991. № 3. С. 422).

Количество земли Рис.З.

предложение земельных участков. Предположим, что уро­вень арендной платы повысится и превзойдет уровень точки Е. Что же тоща произойдет? Предложение земли (хоть оно и неизменно) превысит спрос на нее. В таких условиях земельные собственники станут испытывать труд­ности со сдачей земли в аренду и вынуждены будут снизить ставки арендной платы. Если же уровень арендных ставок понизится (ниже точки Е), то спрос на землю превысит ее неизменное предложение. В таких условиях земельные собственники, воспользовавшись высоким спросом науча- стки земли, будут повышать арендную плату. Таким обра­зом, только в точке Е будет наблюдаться равенство спроса и предложения земли.

В рамках равновесного подхода к изучению экономиче­ских явлений неоклассики исследуют тот уровень, на кото­ром устанавливается земельная рента. От чего он зависит? В чем причины его снижения или повышения?

Выше уже отмечалось, что понятие ренты связывается с неэластичностью предложения (в данном случае — земли). Действительно, если бы в результате увеличения спроса на землю и соответствующего роста цен могло бы расширить­ся и предложение, то со временем уровень ренты мог бы понизиться. Ведь так и происходит в тех сферах, где предложение факторов производства отличается эластич­ностью: например, рост цен на автомобили вызовет увели­чение предложения этого товара и цены на него понижа­ются (при прочих равных условиях); равновесная цена через определенный отрезок времени устанавливается на более низком уровне.

Неэластичность предложения — это одна из проблем, которая исследуется при определении уровня ренты. Дру­гая проблема заключается в том, что сам спрос на землю (для сельскохозяйственных целей) является производным спросом (как и спрос на другие факторы производства). В гл. S уже отмечалось, что неоклассическая теория выводит стоимость факторов производства из стоимости конечного продукта, для изготовления которого понадобились те или иные производственные ресурсы. Все это в полной мере относится и к спросу на землю и, соответственно, величине земельной ренты.

Например, если цена на пшеницу снизилась (потребите­ли стали меньше употреблять в пииту белого хлеба, не желая набирать вес и портить фигуру), то и производный спрос на землю для выращивания пшеницы уменьшается. А если спрос уменьшится, то и ставки арендной платы будут стремиться вниз (рис. 4).

Рис.4.

Из графика видно, что производный спрос на землю уменьшился, т. е. кривая спроса переместилась из положе­ния DD в положение D]D(. Цена равновесия (арендная плата) упала с уровня R до уровня Rj.

Все изложенное выше относится и к спросу на землю для несельскохозяйственных целей. Важно подчеркнуть идею неоклассиков о производном характере спроса на землю. Так, П. Самуэльсон, разъясняя это понятие, отме­чает: *.. .неверно, что цена зерна высока потому, что высока цена земли ...фактически наиболее правдоподобно обрат­ное утверждение: цена земли потому и высока, что высока цена на зерно...» ( Самуэльсон. П. Экономика. М., 1964 С 577). Интересно сравнить это утверждение с высказывани­ем Е. Бем-Баверка о ценах на вино и виноград, приведен­ным в гл. 5, § 3. Проблема производного спроса на землю еще раз подчеркивает взаимосвязанный характер уровней равновесных цен на различных рынках: рынке товаров, рынке капитала, рынке труда и, добавим теперь, рынке земли.

Земельная рента (арендная плата) означает платность важнейшего фактора производства — земли. Например, К. Маркс считал сам факт этой платности ресурса препятст­вием для развития производительных сил в сельском хо­зяйстве, поэтому им и предлагалась национализация земли. Неоклассической школой, наоборот, подчеркивается поло­жительный, т. е. благоприятный с точки зрения эффектив­ности, характер этой платности ресурса (земли). Сопостав­ление различных уровней цен на различные факторы про­изводства, например, ставок заработной платы и ставок арендной платы, дает производителю важнейшую инфор­мацию о наиболее эффективном, минимальном, с точки зрения издержек, сочетании труда и земли при производ­стве каких-либо сельскохозяйственных продуктов. Можно с уверенностью сказать, что в условиях бесплатности зем­ли сельское хозяйство в странах рыночной экономики нигде не достигало бы такого уровня производства и, соответственно, предложения продовольственных товаров, какое наблюдается сейчас. Перепроизводство сельскохо­зяйственной продукции достигло таких масштабов, что потребовало государственного субсидирования фермер­ских хозяйств.

В условиях рыночной экономики земля приобретает товарную форму; она покупается и продается. На землю предъявляется спрос, так же, как и на другие факторы производства — труд и капитал. В связи с этим важно выяснить, чей же определяется цена земли. Если земельный участок рассматривать как капитальное благо, приносящее

плата.

поток доходов, то становится понятно, что цена земли зависит от двух величин:

1. размеров земельной ренты, которую можно получать, став собственником данного участка;

2. ставки ссудного процента.

Покупатель земельного участка стремится приобрести его не ради почвы как таковой, а ради той ренты, того постоянного ежегодного дохода, который приносит земля. Покупается право на получение регулярного дохода в течение неопределенного периода временя.

В связи с этим становится понятным привлечение раз­мера ссудного процента для определения цены земли. Ведь в экономической теории все, что приносит доход, рассмат­ривается как капитал. Владелец денег, имея определенную сумму, может положить ее в банк и получить доход в виде процента. Но он может и потратить эти деньги на покупку земельного участка. Следовательно, цена земли должна рас­считываться как дисконтированная стоимость, по аналогии с приобретением любого капитального блага, приносящего регулярный доход. Формула текущей дисконтированной стоимости известна из параграфа, посвященного проценту Но здесь важно подчеркнуть, что при покупке земли пред­полагается, что доход в виде арендной платы будет выпла­чиваться собственнику земли не в течение 1, 2 или 10 лет а неопределенно продолжительный отрезок времени. Сле­довательно, величина t в этой формуле применительно к покупке земли не учитывается:

V.3„ _|ООЯ

* величина ссудного процента

Например, если ежегодный доход в виде ренты состав­ляет 1000 долл., ставка ссудного процента — 5%, то цена земли составит: 1000/5% х 100% = 20000 долл.

Из этой формулы видно, что цена земли будет расти, если увеличивается размер ренты и падать, если повыша­ется норма процента.

Рассмотренное определение цены земли является теоре­тическим. На практике цена земли зависит от множества факторов, влияющих на спрос и предложение земельных участков. Так, например, рост цен на землю может объяс­няться растущим спросом на нее для несельскохозяйствен­ных целей. Резко возрастает спрос на землю (и вообще на недвижимость) в условиях инфляции и особенно гиперин­фляции, а #то ведет соответственно к росту цены земли. В целом динамика цен на землю в странах рышочной эконо­мики Запада за весь период с начала XX в. имела устойчи­вую тенденцию к росту, хотя наблюдались и отдельные периоды снижения (например, в США в середине 80-х гг в связи с падением фермерских доходов упала и цена земли; в этом же направлении воздействовал и рост ставок ссуд­ного процента в начале 80-х гг., доходящий до 18-21%).

Анализ категории цены земли помогает лучше понять сущность одного из многочисленных рышков товаров и факторов производства, существующих в нормальной ры­ночной экономике. Нельзя перейти от командно-админи­стративной системы к рышочной, если запретить функци­онирование, в частности, рынка земли, ее свободную куп­лю и продажу. Запрет в нашей стране на свободный рыночный оборот земли вовсе не помешал ее купле-про­даже, но нелегальной: (например, при продаже домов в сельской местности, дач и т. п.). Это означало, что госу­дарство лишилось значительной части доходов, связанных с реализацией земельных участков «явочным порядком». Законодательное оформление рышочных отношений, свя­занных с куплей-продажей земли, — необходимое условие успеха глубоких экономических реформ в нашей стране.

Основные понятия:

Землевладение

Землепользование '

Рента как экономическая категория Дифференциальная земельная рента Неэластичность предложения земли Предельный продукт труда в сельскохозяйственном производстве

Производный спрос на землю

Рента (арендная плата) как равновесная цена

Равновесие на рынке земли

Цена земли как дисконтированная стоимость