26. Особенности оценки зданий и сооружений

Оценка зданий и сооружений предполагает экспертизу основных конструктивных элементов (фундамента, стен, крыши), а также определение ценности входящих в их состав  внутренних коммуникаций. Следует отметить, что в том случае, когда постройки имеют общие конструктивные элементы, они не считаются отдельными и, соответственно, не могут исследоваться как отдельные. Примеры таких сооружений – котельные, гаражи, сараи, колодцы. Точно так же не могут рассматриваться как отдельные объекты различные пристройки или помещения, имеющие собственное функциональное назначение.

При оценке зданий и сооружений должна учитываться ценность внутренних инженерно-технических коммуникаций, без которых невозможна эксплуатация.

Здания могут оцениваться как изолированно, так и в составе имущественных комплексов. При оценке стоимости зданий используются следующие подходы: доходный подход, затратный подход и сравнительный подход.

Сооружения же, в подавляющем большинстве случаев, как отдельно взятые объекты недвижимости, не способны приносить доход и имеют ценность только в составе имущественного комплекса. Этот факт накладывает определенные ограничения на использование основных оценочных подходов при оценке сооружений в качестве индивидуальных объектов недвижимости.

Действительно, используя сравнительный или доходный подход, сложно оценить стоимость объектов специального назначения, таких как резервуар, градирня или мост. Маловероятно, что оценщик обнаружит недавние продажи сопоставимых объектов в том же географическом районе и, кроме того, такие объекты прямо не приносят доход своему владельцу.

Поэтому, при оценке сооружений почти всегда используется затратный подход. Затратный подход принимает во внимание полную стоимость воспроизводства или замещения, а также оценку оставшегося полезного срока жизни сооружения и дает достаточно точные результаты при определении стоимости сооружений.

Наиболее распространенный метод оценки сооружений – это метод сравнительной единицы.

26. Метод сравнительной единицы

Метод сравнительной единицы начинается с определения базовой стоимости строительства 1 кв. фута или 1 куб. фута, взятого в качестве ориентира "типичного" сооружения. Затем вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта. Обязательно нужно сделать поправку на Коэффициент эффективности, определяемый как отношение площади, подлежащей сдаче в аренду, к общей площади здания».

Например, высотное офисное здание, имеющее площадь 200 000 кв. футов, может быть эффективно только на 80%, поскольку 20% метража занято лифтами, холлами и т. д. Могут также потребоваться поправки на оборудование, накладные расходы и другие элементы затрат.

26. Метод поэлементного расчета (разбивки на компоненты)

При использовании данного метода осуществляются следующие этапы расчета:

1. Составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого объекта. Собирается ценовая информация по комплектующим, но это становится возможным только при наличии развитого рынка первых.

2. Определяется полная себестоимость объекта оценки по формуле:

Cп=EЦэл+В,

где С - полная себестоимость объекта; Цэл - стоимость комплектующего узла или агрегата; В - собственные затраты изготовителя.

3. Расчет восстановительной стоимости оцениваемого объекта.