Вопрос 4.Сравнительный подход при оценке недвижимости предприятия.

Сравнительный подход заключается в определении стоимости предприятия на основе данных о совершенных сделках, спросе или предложениях о продаже объектов аналогов.

Определение стоимости предприятия сравнительным методом включает в себя следующие этапы:

1. Поиск объектов-аналогов, сходных с оцениваемым по основным экономическим и техническим цена которых известна из сделок, состоявшихся при сходных условиях;

2. Выбор финансовой, физической или иной базы для расчета ценовых мультипликаторов;

3. Определение оценочной стоимости предприятия путем умножения величины ценового мультипликатора по выбранной базе на соответствующую базу объекта оценки.

Оценочный мультипликатор – К, отражающий соотношение между рыночной ценой и ценообразующим параметром предприятия-аналог, который используется для определения оценочной стоимости.

Ценообразующий параметр – финансовый показателя, на основе которого определяется оценочная стоимость предприятия методом аналога.

В практике оценки предприятий получили набольшее распространение следующие виды мультипликаторов:

1. Цена-прибыль – равен цене предприятия-аналога в расчете на 1 рубль его прибыли;

2. Цена/денежныйпоток – равен цене предприятия-аналога в расчете на 1 рубль денежного потока;

3. Цена/инвестированный капитал – равен цене предприятия-аналога в расчете на 1 рубль инвестированного капитала;

4. Цена/балансовая стоимость – равен цене предприятия-аналога в расчете на 1 рубль его чистых активов;

5. Цена/реализованная продукция – равен цене предприятия-аналога в расчете на 1 рубль выручки от реализации продукции.

Расчет оценочной стоимости:

Мультипликатор	Ценообразующий фактор	Расчет оценочной стоимости
Цена/прибыль (Мц/п)	Прибыль (П)	ОЦа=Мц/п*П
Цена/денежный поток (Мц/дп)	Денежный поток (ДП)	ОЦа=Мц/дп*ДП
Цена/инвестированный капитал (Мц/инв)	Инвестированный капитал (Кинв)	ОЦа=Мц/инв*Кинв
Цена/балансовая стоимость (Мц/бс)	Балансовая стоимость (БС)	ОЦа=Мц/бс*БС
Цена/реализованная продукция (Мц/рп)	Реализованная продукция (РП)	ОЦа=Мц/рп*РП

Оценка стоимости предприятия может производиться по формуле:

Где М – среднее значение мультипликатора, рассчитанного по i-ой физической и финансовой базе объекта-аналога, руб.;

- база объекта оценки по которой рассчитаносреднеезначение мультипликаторов налогов;

Преимущество рыночного подхода:

1. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляции;

2. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты;

3. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

Недостатки подхода:

1. Сложность сбора информации о фактических ценах продаж и специфических условиях сделки;

2. Зависимость результатов от активности и стабильности рынка.