17.Четвертая группа принципов оценки недвижимости.

Четвертая группа принципов оценки (ЛНЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое:

–является законодательно разрешенным;

–физически осуществимо;

–финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала;

–обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

ЛНЭИ может развиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса.

18.Основные этапы процесса оценки недвижимости.

1-й этап. Определение задачи оценки. Цель оценки. Вид определяемой стоимости. Установление оцениваемых имущественных прав. Дата оценки.

2-й этап. Составление плана и договора на проведение оценки. График работ по оценке. Источники информации. Выбор методов оценки. Затраты на проведение оценки. Денежное вознаграждение за проведение оценки. Составление договора на оценку.

3-й этап. Сбор и анализ информации. Осмотр объекта и прилегающей территории. Юридическое описание объекта недвижимости. Физические характеристики и местоположение. Экономическая информация. Проверка достоверности собранной информации. Анализ и обработка информации.

4-й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования. Анализ земельного участка. Анализ земельного участка как условно свободного с улучшениями. Правовая обоснованность выбранного варианта использования. Физическая осуществимость. Финансовая целесообразность. Наивысшая стоимость недвижимости.

5-й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов (доходного, сравнительного, затратного)

6-й этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости. Проверка полученных данных о величине стоимости. Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации. Выведение итоговой величины стоимости.

7-й этап. Составление отчета об оценке.

Для определения объема требующейся информации необходимо:1. Изучить договор оценки.2.Провести интервью заказчиком и с собственником.3.Провести осмотр и технический эксперт объекта. Договор об оценки яв-ся основанием для проведения оценки техническое задание определенные цель оценки и объем работы.

Информация необходима для проведения процесса оценки объекта недвижимости: 1)внешняя информация (макроэкономический анализ и анализ состава рынка недвижимости); 2)внутренняя информация (микроэкономический анализ).

На макроэкономическом уровне исследуются: 1.Экономические показатели (темпы экономического роста, уровень инфляции). 2.Политические и социальные факторы ( стабилизация и прогнозирование политической ситуации).

Основные источники внешней информации:1.Программы правительства и правительственные прогнозы.2.Данные государственной организации.3.Исследования международной финансовой организации.4.Аналитические обзоры информационных агенств.5.Электронные и информационно-поисковые системы.5.Периодическая экономическая печать.

19.Метод дисконтированных денежных потоков. Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя

характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

• оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

• объект недвижимости строится или только что построен и вводится(или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. Для расчета ДДП необходимы данные: • длительность прогнозного периода; • прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию; • ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета метода ДДП. 1. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. 2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует: а) тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде; б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик; в) прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах. При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта: 1) ПВД; 2)ДВД; 3)ЧОД; 4) денежный поток до уплаты налогов; 5) денежный поток после уплаты налогов. Денежный поток после уплаты.

Таким образом: Денежный поток до уплаты налогов = ПВД - Потери от незанятости и при сборе арендной платы + Прочие доходы = ДВД - ОР - Предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью = ЧОД - Капиталовложения - Обслуживание кредита + Прирост кредитов.

Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов = Денежный поток до уплаты налогов - Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск – доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.

Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы: 1) метод кумулятивного построения; 2) метод сравнения альтернативных инвестиций; 3) метод выделения; 4) метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения . Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.

Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения - интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая ставка была использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле: где PV- текущая стоимость; СI - денежный поток периода t; it - ставка дисконтирования денежного потока периода t; М - стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков. Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна:

Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).