14.Методы оценки недвижимости. Общая характеристика затратного подхода.

Доходный подход

Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Метод дисконтированных денежных потоков позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Сравнительный подход: оценка на основе соотношения дохода и цены.

Общая характеристика затратного подхода

Нормативный, стоимостной и метод срока жизни

К основным характеристикам затратного подхода относятся:

• оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки);

• учет износа (обесценения) оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов;

• принцип «замещения».

Необходимое условие для использования затратного подхода - достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Основные этапы применения затратного подхода:

1) оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания; 2) оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора); 3) расчет выявленных видов износа;

4) оценка рыночной стоимости земельного участка;

5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях.

1. Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты.

2. В случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

3. Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства.

4. Для оценки объектов незавершенного строительства.

5. Для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок).

6. Для оценки в целях страхования.

7. Для переоценки основных фондов предприятий.

8. В случае если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает исполь зование различных

нормативных инструкций межотраслевого или ведок ственного уровня. В качестве примера можно

назвать Правила оценк физического износа жилых зданий (ВСН 53-86) Государственного комитета

по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР М., 1990, применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической

инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его

ведомственной принадлежности.

В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных

элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует определять по формуле

где F. - физический износ здания, %;

F. - физический износ /-го конструктивного элемента, %;

L. - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости I -го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

п - количество конструктивных элементов в здании.

При всей наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:

1) по причине своей «нормативности» она изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта;

2) трудоемкость применения по причине необходимой детализации структурных элементов здания;

3) невозможность измерения функционального и внешнего износа; 4)субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания. Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода - обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Определение физического износа зданий методом срока жизни. Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой. И=(ХВ/ФЖ)*100= (ЭВ/(ЭВ+ОСФЖ))*100

где И - износ, %;

ЭВ - эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом; ФЖ - типичный срок физической жизни;

ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение).