11. Принципы оценки недвижимости. Их классификация.

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;

3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;

4-я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

Все принципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности задействовать сразу несколько принципов. При этом следует помнить, что данные принципы отражают лишь тенденцию экономического поведения людей, однако не гарантируют такое поведение.

10.Стоимость в обмене и в пользовании. Рыночная стоимость.

Формы проявления стоимости в обмене:

-рыночная -наиболее вероятная цена, которая должна достигать недвиж на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой сделки.

- ликвидационная- денежная сумма виде раздницы между доходами от ликвидации обьекта недвиж и расходами на нее проведение.

- залоговая-стоимость обьекта недвиж обеспечивающего ипотечный кредит, котор кредитор надеется получить при выполненной продаже обьекта недвиж.

-восстановительная- затраты на восстановление обьекта недвиж точного дубликата оценив обьектов с использованием тех же технологий, материала , дизайна.

-стоимость замещения- расходы в текущих ценах на создание обьекта имеющего эквивалентную полезность с данным обьектом, но с использованием современных материалов и технологий

- страховая- стоимость недвижимости определяемая на базе стоим восстановления или замещения для определения суммы страхового возмещения в случаи уничтожения обьекта недвиж.

- арендная-велечина арендной платы за которую может быть сдан обьект недвиж на дату оценки при типичных рыночных условиях, если на дату оценки обьект не занят и готов к сдачи в аренду на условиях конкурентного рынка, а арендодатель и арендатор осведомлены о характ еристик обьекта и действуют разумно, без принуждения.

- утилизованная- стоимость обьекта недвиж полученная в результате его утелизации.

Стоимость в пользовании обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования и носит субъективный характер, отражая

сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями. Стоимость в пользовании рассчитывается исходя из текущего использования объекта и приближается к рыночной стоимости по мере увеличения количества покупателей, желающих и способных приобрести недвижимость для подобных целей.

Формы проявления стоимости в пользовании:

• инвестиционная;

• балансовая- стоим обьекта недвиж отраж в балансе предприятия

• стоимость для целей налогообложения устанавливается на основе нормативных документов относящихся к налогооблож недвидимости.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки

действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.