6.Развитый объект недвижимого имущества. Физические признаки.

Развитый объект недвижимого имущества включает три основных элемента: земля (земельный участок), усовершенствования (улучшения) земли и принадлежности недвижимого имущества. Важнейшим элементом является земля. Местоположение недвижимости– главный ее характер, оказывающий существенное влияние на цену, ликвидность и доходность. Улучшения – это любые произведенные с землей изменения, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате проведения на ней работ (мелиорация, дренаж, инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения. Принадлежности недвижимого имущества – это движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору) частью.

8.Рынок недвижимости. Его особенности и развитие.

«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи.

Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью. Наряду с обязательными субъектами рынка (покупатель и продавец) на нем оперируют государство и профессиональные посредники (оценщики, страховщики, риэлторы).

За гос и муниципальными органами на рынке недвиж сохранены важные функции- проведение и контроль регистрации собств и сделок, зонирование территорий, архитектурно- строительный контроль и др.

Особенности рынка недвиж:

-специфич характер оборота недвиж

-формирование цен, в результате ограничен взаимодействия продавца и покупателя

-огранич возможность саморегулирования рынка по средствам ценового механизма

-высокий уровень трансокционных издержек при сделках с недвиж

- более низкая по сравнению с другими товарами ликвидность имущества

- более высокая роль локальных факторов, определяющих ситуацию на рынке недвиж

-многообразие различных видов риска

Развитие рынка недвижимости определяется:

• экономическим ростом или ожиданиями такого роста;

• финансовыми возможностями для приобретения недвижимости;

• взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района.

9. Потребительная и ценовая стоимость недвижимости.

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления - потребительную и меновую стоимость.

Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя,

который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.

Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и

предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости.

Полезность - форма выражения потребительной стоимости.

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На

конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Форма проявления меновой стоимости - цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.

Цена - это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования.