4. Причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок

недвижимости

Сложные причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости, можно отразить в виде кривой, получившей название «рыбья кость»

1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости.

1.1- нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости, 1.2 - налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью;

1.3 - отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.

2. Общеэкономическая ситуация. 2.1 - производство национального дохода; 2.2 объём промышленного производства; 2.3 - занятость трудоспособного населения;

2.4. - ставки доходности финансовых активов; 2.5 платежный баланс страны; 2.6 - состояние торгового баланса; 2.7 - притоки капитала; 2.8 - оттоки капитала; 2.9 - рост доходов населения; 2.10 – индекс потребительских цен.

3. Микроэкономическая ситуация. 3.1 - экономическое развитие региона; 3.2 диверсификация занятости работоспособного населения 3.3 - экономические перспективы развития региона; 3.4 - притоки капитала в регион; 3.5 - оттоки капитала из региона.

4. Социальное положение в регионе. 4.1 - возможность межэтнических и военных столкновений; 4.2 - отношение к частному капиталу 4.3 - отношение к иностранному

капиталу; 4.4 - устойчивость политики администрации региона; 4.5 - уровень безработицы в регионе; 4.6 - популярность проводимой администрацией региона политики.

5. Природные условия в регионе. 5.1 - экологическое положение в регионе; 5.2 - наличие развитой инфраструктуры.

Решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам:

политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется

микроэкономическими факторами.

5.Классификация объектов недвижимости. Факторы, определяющие величину спроса и предложения. Для проведения оценки недвижимости необходимо сгруппировать объекты с учетом наиболее существенных признаков, присущих каждой группе объектов:

1) по происхождению(естественные и искусственные).

2) по назначению(свободные земельные участки; природные комплексы; постройки)

3)по масштабу( земельные массивы; отдельные земельные участки; комплексы зданий и сооружений; жилой дом многоквартирный; жилой дом одноквартирный; подъезд; этаж; квартира; комната).

4) по готовности к использованию( готовые объекты; требующие реконструкции или капитального ремонта; требующие завершение строительства).

Факторы, определяющие величину спроса: 1)платежеспособность населения

2) изменение общей численности населения

3)изменение в соотношении между различными отраслями населения.

4) условия и доступность финансирования.

Факторы, определяющие величину предложения:

1)наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка.

2) объемы нового строительства и затраты на него включают:

а) интенсивность строительства, определенные объемы нового строительства

б) положение строительной индустрии, влияния на уровень строит затрат.

в) соотношение затрат на строительство и цены продажи объекта недвижимости.

3) затраты на увеличение не освоенных имущественных земельных участках.