25. Расчет коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

1)метод кумулятивного построения;

К(Ry) = Безрисковая ставка дохода + Премии за риск + Вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это

ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных

средств фирм и частных лиц без какого бы ни было риска не возврата».

2) С учетом возмещения капитальных затрат.

2.1) Прямолинейный возврат капитала (Метод Ринга) - используется когда ожидается, что возмещение основной суммы капитала осуществляется равными частями.

K=Ry+1/n, где Ry- ставка доходности инвестиций; n- оставшийся срок экономической жизни.

2.2)Возврат капитала по фонду возмещения и ставки дохода на инвестиции (Метод Инвуда)– используется если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. К= Ry+SFF(n;Y), где SFF- фактор фондовозмещения; n-период инвестирования, Y-% ставка.

2.3) по фондовозмещения и безрисковой ставке % (Метод Хоскольда)– используется когда ставка дохода первоначальных инвестиций высока и маловероятно реинвестирование средств по этой же ставке.

К= Ry+SFF(n;Yб), где Yб – безрисковая ставка.

3) метод связанных инвестиций, или технико-инвестиционной группы- используется когда объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала.

Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается: R_M= ДО/К, где R_M- ипотечная постоянная;

ДО – ежегодные выплаты по обслуживанию долга; К – сумма ипотечного кредита.

Коэффициент капитализации для собственного капитала= годовой денежный поток/ величина собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение: R=M*Rm+(1-M)*Re,

где М - коэффициент ипотечной задолженности, Re- коэффициент капитализации для собственного капитала

4) метод прямой капитализации - предполагает деление годового рентного дохода на

соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка. К=ЧОД/С

5)метод рыночной выжимки - используется если имеются рыночные данные по ценам продаж и значениям ЧОД сопоставимых объектов недвижимости.

К_1,2,3..n=ЧОД/С =>К= К1+К2…+Кn / n.

26. Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое

здание.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д. Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек

на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения восстановительной стоимости:

• метод сравнительной единицы;

• метод разбивки по компонентам;

• метод количественного обследования.