1. Формы проявления стоимости в обмене и пользовании.
Стоимость в обмене: Ликвидационная стоимость - денежная сумма в виде разницы между доходами от
ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных
покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.
Залоговая стоимость - стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика.
Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от данной операции.
Страховая стоимость - денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования. Основана на принципе замещения или воспроизводства с учетом накопленного износа объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения.
Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) - величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях.
Рыночная стоимость аренды является разновидностью рыночной стоимости и оценивается при сдаче объекта недвижимости в краткосрочную или долгосрочную аренду.
Стоимость в пользовании: Инвестиционная стоимость - стоимость объекта недвижимости для конкретного
инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта
недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.
В основе расчета инвестиционной стоимости лежит целесообразность инвестирования, с точки зрения типичных инвесторов, на данном сегменте рынка недвижимости.
Балансовая стоимость - стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной (проиндексированной) на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости произведенных улучшений за период эксплуатации.
Стоимость для целей налогообложения -
устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости.
3. Структура рынка недвижимости.
1. По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту - по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса.
Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно- оздоровительные комплексы, танцевальные залы и т.д. Оценка стоимости такого типа
недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.
2. По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей занятостью и т. д.).
3. По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).
4.По степени готовности:
• готовые объекты;
• объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;
• незавершенные объекты.
7. Недвижимое имущество. Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения. Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:
• здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
• обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
• инженерные сооружения и сети;
• стационарные сооружения благоустройства территории участка;
• элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
• другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.
2. Показатели характеризующие периоды жизни здания. Нормативный и стоимостной методы определения физического износа.
Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте
рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.
Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило,
равен хронологическому.
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.
Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать Правила оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86) Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР М., 1990, применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической
инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.
Физический износ здания следует определять по формуле
где Fф- физический износ здания, %;
Fi - физический износ i-го конструктивного элемента, %;
L. - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости I -го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;
n - количество конструктивных элементов в здании.
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для
конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, -по их сметной стоимости.
Недостатки:
• по причине своей «нормативности» она изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта;
• трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;
• невозможность измерения функционального и внешнего износа;
• субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.
В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых
ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.
Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.
Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Недостатки метода - обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.