53. Исследование рынка

Глубокие знания и хорошее понимание ситуации необходимы для выбора стратегической цели. Анализ рынка и среды являются основой определения этих целей. Для получения полного представления важно провести необходимое исследование на региональном и муниципальном уровнях (рис. 6.8). Затем может быть проведен более детальный анализ.

Рис. 6.8. Алгоритм исследования рынка

Основы формирования и развития рыночного механизма в сфере воспроизводства жилищного фонда

Рыночный механизм можно трактовать как сложную систему связей, обеспечивающую уравновешивание многочисленных индивидуальных свободно выбранных решений продавцов товаров и услуг — с одной стороны, и покупателей — с другой стороны.

В рыночной экономике в жилищной сфере принято различать два взаимодействующих рынка — рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг. На первом рынке в качестве участников выступают субъекты, желающие приобрести жилье в собственность и субъекты, желающие продать или построить его. На втором — домовладельцы, проживающие в своих домах и квартирах, собственники жилья, желающие сдать его в аренду, а также квартиросъемщики. Рассмотрим основные элементы этих рынков.

Если спрос на жилье подчиняется тем же закономерностям, что и спрос на прочие товары и услуги, то снижение цены на него должно привести к повышению спроса. Однако изменение спроса на жилье в зависимости от изменения цен на него имеет определенные особенности. Эти особенности прежде всего связаны с отличиями в эластичности спроса по сравнению с другими товарами и услугами. Понятие «эластичность спроса» широко используется в теории рыночной экономики. Эластичность спроса представляет собой частное от деления изменения спроса (в процентах) на вызвавшее его изменение цен (в процентах). Кривая спроса с ценовой эластичностью, равной единице, означает, что падение цен на 1% приведет к увеличению спроса на 1%. Если эластичность меньше единицы, то спрос считается относительно неэластичным, если же эластичность больше единицы, то спрос считают эластичным, т. е. очень чувствительным к изменениям цен.

Однако, спрос на жилье зависит не только от цены на него, но и от других факторов. Одним из них являются финансовые возможности населения и его платежеспособность. Учитывая, что стоимость квартиры или частного дома является очень высокой по сравнению с другими товарами и услугами, на платежеспособность населения значительное влияние оказывает не только уровень доходов, но и развитость финансово-кредитных механизмов. При этом надо иметь в виду, что текущие доходы большинства населения России, нуждающегося в улучшении жилищных условий, являются относительно небольшими. Поскольку рыночная экономика нацелена на получение прибыли, то инвесторов привлекают те сферы, где цены на товары выше затрат на их производство. Если цена построенного или реконструируемого жилого дома выше затрат на производство строительных и ремонтных работ, то инвесторы будут приобретать участки земли, жилые здания, нуждающиеся в реконструкции, нанимать рабочую силу и подрядные строительные фирмы для строительства и реконструкции жилищного фонда с целью их дальнейшей реализации.

В то же время приток инвестиций в сферу воспроизводства жилищного фонда окажет влияние на состояние других рынков — подрядных работ, недвижимости, строительных материалов и т. п. Это влияние выразится в увеличении спроса на предлагаемую продукцию. Следовательно, с увеличением спроса (например, на строительные материалы) будут увеличиваться и цены. Так будет происходить со всеми факторами производства, необходимыми для строительства и реконструкции жилищного фонда. Характеристика жилищного фонда представлена на рис. 6.9. Неоднородность жилищного фонда определяет и значительные различия в рыночных ценах на жилищные услуги. Для того, чтобы определить рыночную

Рис. 6.9. Основные характеристики, влияющие на рыночную цену жилищного фонда и жилищных услуг

цену жилищных услуг для конкретного жилищного фонда, западные эко­номисты часто используют гедонистический подход, который основан на разделении всей совокупности полезных свойств жилища на составляющие, которые имеют свою скрытую цену. При этом характеристику жилищного фонда принято разделять на три группы — качество жилья, его размеры и характеристика участка. Эти группы могут включать в себя различное количество компонентов.

Остановимся на рассмотрении рынка жилищных услуг. На рынке жилья, сдаваемого внаем, продаются и покупаются жилищные услуги, а в качестве цены выступает квартирная плата.

Жилищные услуги, предоставляемые жилищным фондом, покупаются и продаются на рынке найма жилья, который отличается от рынка жилищного фонда неизменностью собственника, — собственность не переходит от одного лица к другому, а предоставляется во временное пользование за плату. Характеристики жилищного фонда не являются однородными. Качество жилищных услуг будет зависеть от уровня его комфортабельности, возраста строений и объема ремонтных работ, выполненных на всем протяжении его службы. Таким образом, объем жилищных услуг в определенной мере зависит от объемов технического обслуживания и ремонта жилищного фонда, затраты на которые входят в состав квартирной платы, т. е. в конечном счете ложатся на арендатора.

Исходя из количества жилищного фонда на рынке жилищных услуг, определяется величина квартирной платы, которая затем оказывает влияние на цену приобретаемого жилищного фонда на рынке недвижимости. Эти цены, в свою очередь, регулируют соответствующие объемы нового строительства и реконструкции жилого фонда. Таким образом происходит постоянный процесс саморегуляции рынков жилищного фонда и жилищных услуг.

Вместе с тем могут иметь место и положительные меры воздействия на рынок жилья. Так, например, изменение в доступности долгосрочных кредитов может увеличить платежеспособность населения на жилье со всеми вытекающими из этого последствиями. Каждое конкретное измене­ние влечет за собой различные последствия, которые достаточно легко можно проследить при рассмотрении вариантов решений на основе приведенной модели взаимодействия рынков жилищного фонда и жилищных услуг.

Учет таких факторов жилищных комплексов, как демографические, социально-экономические (доходы и изменения покупательной способности, занятость и безработица, структура местного и регионального предложения) обеспечивают формирование оптимального портфеля. Выявление и сопоставление стратегий с изменениями в предложении на рынке являются основной целью исследований.

Для качественного исследования необходима достоверная статистическая информация. Анализ большого объема информации может быть полезен не только для текущего исследования, но и для исследований, которые предстоит провести в будущем. Таким образом, сбор данных о собственном жилом фонде путем опросов является необходимым.