Билет № 44 - Процесс застройки в частном секторе: планирование, финансирование, исполнение

В. Планирование

Важнейшими участниками в процессе планирования являются инициаторы — застройщик или подрядчик/инвестор в роли застройщика. Возможно также участие муниципалитета.

В связи с этим фазы застройки можно разбить на четыре части: 1) Прединвестиционное исследование и предварительное планирование рынка и участка, результатом которого является разработка технико-экономического обоснования плана реализации проекта, 2) Юридическая подготовка, 3) Архитектурно-строительный план с разработкой проектно-сметной документации и 4) Финансовый план.

Эти части не могут рассматриваться по отдельности, ибо их выполнение требует постоянного взаимодействия и согласования.

В ходе процесса планирования должен быть заключен ряд контрактов: общего договора о сотрудничестве с муниципалитетом, договоры о сотрудничестве с возможными участниками проекта, среди которых также могут оказаться городские власти, инвесторы или финансисты. Множества возникших проблем должно решаться на уровне муниципалитета, в связи с неполнотой правовой базы.

Г. Финансирование

Финансирование проекта начинается с тщательного составления финансового плана, независимо от того, финансируется ли проект за счет собственных или заимствованных средств или комбинацией тех и других. В начале процесса и после окончания строительства средств в распоряжении должно быть достаточно.

Важным критерием в выборе схемы финансирования является продолжительность потребности в капитале. Как уже указывалось выше, временной горизонт вложений инвесторов — долгосрочная перспектива, в отличие от застройщиков или подрядчиков - девелоперов. Эта разница в перспективе существенно сказывается и в подходе к вопросам финансирования.

Д. Исполнение После принятия решения начинается поиск подрядчика путем проведения подрядных торгов

Основными участниками подрядных торгов являются заказчик (застройщик, инвестор, девелопер), организатор торгов, тендерный комитет, претенденты, оференты, определенные инженерно-консультационные фирмы. Механизм подготовки организации и проведения торгов изложен в «Положении о подрядных торгах в Российской Федерации».

Претенденты выставляют свою смету (ставку), сделанную на основе технической спецификации объекта. Заказчик в принципе вправе продать подряд участнику, предложившему наиболее выгодный вариант. Правила проведения аукциона тщательно разрабатываются с учетом положений законов. Для России это Закон «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» от 22 марта 1991 г., а для Нидерландов — Закон «Об Экономической Конкуренции». Этап поиска подрядчика не требуется, если застройщик сам выступает в роли подрядчика

После получения от городских органов власти разрешения на строительство и при отсутствии возражений против его выдачи можно приступать к строительству. Директивное управление строительством — контроль за сроками, качеством и расходами строительства — иногда поручается архитектурному бюро, сервейерской фирме или другим специализированным учреждениям. Девелоперы практически всегда сами ведут управление. Третьим важным участником процесса реализации проекта является муниципалитет. Согласно муниципальным предписаниям по вопросам строительства городские власти уполномочены вести надзор над ходом работ, например, в Москве это ИГАСК — инспекция главного архитектурно-строительного надзора. Город также отвечает за создание инфраструктуры, например, подключение к общей сети дорог, водопроводу, строительство метролиний и проч.

Билет №42 - Введение в процесс застройки

Эта часть книги об управлении недвижимостью посвящена, в первую очередь, описанию способа организации и функционирования рынка недвижимости.

В первую очередь будут рассмотрены участники рынка недвижимости, их роль и задачи, а затем будет описан производственный процесс застройки с точки зрения государственного сектора, с одной стороны, и с точки зрения частного (негосударственного) сектора, с другой. В описании производственного процесса будут освещены основные элементы разработки проекта, его реализации и управления недвижимостью, а также специфические вопросы, например, маркетинг, исследование рынка, девелопмент проектов и система регистрации недвижимости. В главе 6 книги управление недвижимостью рассматривается с точки зрения владельцев недвижимостью. При этом выбор авторов пал на описание по отдельности управления на генеральном, стратегическом, тактическом и оперативном уровнях. Это соответствует практике в Западной Европе, где разделение на управление портфелем (стратегический уровень), управление имуществом или фондами (тактический уровень) и управление недвижимостью как частью имущества (операционный уровень) и, соответственно, портфеля весьма распространено. Это разделение можно проиллюстрировать при помощи рис. 5.8, который более подробно будет описан в разделе 5.4.

Рис. 5.8. Стратегический треугольник управления жилищным комплексом

Видение управления недвижимостью

Управление недвижимостью связано, в первую очередь, с ее использованием людьми (пользователи) в качестве товара, источника дохода и блага. Речь при этом фактически идет о функционировании людей, организаций и самой недвижимости в наиболее благоприятных пространственно-экономических условиях. Последнее означает, что под управлением недвижимостью подразумевается нечто большее, чем просто заведывание объектами недвижимости в узком смысле слова. Другими словами, управление недвижимостью трактуется весьма широко.

Управление недвижимостью фактически находится в поле пересечений интересов владельца недвижимости и ее пользователя. Владелец недвижимости стремится к получению максимальной прибыли с объекта, для пользователя же важны хорошие условия функционирования недвижимости в сочетании с невысокими расходами за ее использование. В понимании этого противоречия очень важны два аспекта: с одной стороны, тенденции и изменения обстановки, в которой находится и функционирует недвижимость (местность и/или регион), с другой стороны, качество и условия конкуренции в обслуживании недвижимости.

Управление (видение) недвижимостью в краткосрочной перспективе сводится к управлению денежными потоками от ее эксплуатации, в котором ведущее место принадлежит финансовому и техническому менеджменту.

Управление в долгосрочной перспективе — задача, которая является более сложной.

Прежде всего это связано с непредсказуемостью государственной политики (экономической, фискально-монетарной и социальной) и отсутствием полноценных развитых основ рынка — экономической свободы, прав собственности, конкуренции и т.п.

Билет № 18 - Процесс застройки в частном секторе: инициатива, приобретение участка

А. Инициатива: 1. Наличие источника инициативы – Инициатором может быть застройщик или любой другой участник процесса застройки, выступающий в роли застройщика; 2 Объект инициативы; 3. Оценка риска; 4. Прибыль- предварительное исследование потенциальной прибыльности проекта

Б. Приобретение участка: 1) Зачастую появление идеи проекта обусловлено наличием участка или возможностью приобретения такового, особенно, если инициатива исходит от муниципалитета; 2)Наличие тематических проектов – приобретаемый участок может состоять из надела(подготовленной для строительства) земли, объекта, подлежащего слому или перепланировке; 3) возможность получения земли в ч/с.

Билет №40 - Расчет индекса рентабельности (Р)

Индекс рентабельности (profitability index — PI) — это отношение всей суммы дисконтированных доходов по проекту к сумме дисконтированных инвестиционных затрат.

Индекс прибыльности рассчитывается по формуле:

Индекс рентабельности тесно связан с ЧДС. Он строится из тех же элементов, его значение связано со значением ЧДС.

Если Р=1, то это означает, что доходность инвестиций точно соответствует ставке сравнения (нормативу рентабельности) при Р > 1 — проект эффективен, при Р < 1 — проект не эффективен.

При анализе альтернативных проектов с использованием методов экономической оценки инвестиций аналитики отдают предпочтение показателю ЧДС. Объясняется это тем, что данный показатель характеризует

прогнозируемую величину прироста капитала предприятия в случае реализации предлагаемого инвестиционного проекта.

Однако для окончательного решения привлекаются и дополнительные критерии, в том числе связанные с экологией, безопасностью персонала и различными видами рисков.

Определение периода окупаемости инвестиций (Пок)

Период окупаемости инвестиций (payback period — РР) — это период, за который отдача на капитал достигает значения суммы первоначальных инвестиций.

Под отдачей на капитал понимается сумма дисконтированных финансовых итогов по годам, подсчитанных без первоначальных инвестиций.

К первоначальным инвестициям относят затраты на капитальное строительство и эксплуатационные расходы, финансируемые за счет уставного фонда и заемных средств.

П_ок — один из наиболее часто применяемых показателей для анализа инвестиционных проектов.

где P_k — годовые доходы;

-сумма всех первоначальных инвестиций;

t — срок завершений инвестиций.

Показатель П_ок используется на стадии предварительной оценки проекта для сравнения полученного показателя с заранее выбранным нормативным сроком (СНиП 3.01.01-85) окупаемости или для выбора оптимального варианта капитальных вложений. Если рассчитанный период окупаемости меньше максимально приемлемого, то проект принимается, если нет — отвергается.

Билет №41 - Определение внутренней нормы доходности проекта (ВНД)

Показатель внутренней нормы доходности (internal rate of return — IRR) представляет собой ту норму дисконта, при которой отдача от инвестиционного проекта равна первоначальным инвестициям в проект.

Одним из важнейших критериев оценки доходности (дополнительных) инвестиций и изъятия средств является внутренняя норма доходности. Это процентная ставка, при которой дисконтированная стоимость (денежный эквивалент) будущей суммы средств, включая остаточную стоимость при продаже, равна сумме начальных инвестиций. При составлении инвестиционного плана инвестор определяет желательную величину ВНД для каждого сегмента рынка недвижимости. Величина эта может варьироваться в зависимости от вида вложений, страны и, возможно, региона. Структура желательной ВНД определяется каждым инвестором индивидуально и может быть различной, и складывается из базовой процентной ставки (реальная ставка процента 4—5%) и возможных надбавок, например, на риск, связанный с дебиторами, со спецификой сектора рынка недвижимости, со спецификой страны, с валютой, а также общей надбавки на риск. Из-за разногласий по поводу возможного хода событий в течение установленных сроков возникают расхождения в определении надбавок на риск, и возникают широкие пределы колебаний желательных ВНД различных инвесторов. Инвестору следует в инвестиционном плане указать помимо желательной ВНД для каждого сектора рынка недвижимости, каков дол­жен быть начальный уровень (брутто или нетто) рентабельности приобретаемого объекта, чтобы быть в состоянии выполнить установленную внутреннюю норму рентабельности.

Процедура расчетов ВНД начинается с подготовки таблицы годовых потоков инвестиционных затрат и денежных поступлений как при нахождении чистой дисконтированной стоимости.

Затем осуществляется поиск такого коэффициента дисконтирования методом простого подбора, при котором отдача на капитал равна вложенному капиталу, а ВНД = 0. Принимаются инвестиционные проекты, в которых значение нормы дисконта Е не достигает ВНД, т. е. Е < ВНД. Таким образом ВНД выполняет проверочную функцию и выражает собой одно из значений дисконта.

или

где Е₁ — значение процентной ставки в. дисконтном множителе, при котором f(E₁)<0, f(E₁)>0;

Е₂ — значения процентной ставки в дисконтном множителе, при котором f(E₂) < 0, f(Е₂) > 0.

Билет №7 - Теория системного (современного) подхода

Дугласа Мак-Грегор «Человеческая сторона предприятия». Основная идея научной работы заключается в том, что люди по своей природе отнюдь не ленивы и вовсе не ненавидят работу, а, наоборот, одна из основных потребностей человека — работать производительно.

Основой современной системы управления являются инновационные и международные процессы.

Современный подход рассматривает организацию в качестве «единого функционирующего организма» на всем этапе ее жизненного цикла.

Рассматривая организацию как систему, которая должна быть устойчивой, с гибкой организационной структурой, можно выделить основные принципы современной теории управления:

• изменения, внесенные в какие-либо составляющие элементы системы, влекут за собой изменения в других ее компонентах;

• любая система после возможных изменений, вызванных внутренними или внешними факторами, стремится найти новую точку равновесия;

• система в целом и каждый ее элемент в отдельности имеют определенные границы своего развития, которые могут быть как полностью открыты, так и полностью закрыты;

• системам присуща определенная иерархия, которая обладает как формальными, так и неформальными властными структурами со сложными взаимодействиями.

Принято различать следующие основные организационные структуры управления школы системного подхода: дивизиональную, программно-целевую, единого строительного бизнеса.

В центре внимания дивизиональной организационной структуры находятся продукты/ рынки отдельных полей бизнеса. Главными элементами такой структуры служат отделения.

Более усложненным типом организационной структуры управления в современных условиях является единое стратегическое управление в сочетании с системой контроллинга.

Контроллинг (от англ. to control — контролировать, управлять) ориентирует управленческий процесс на достижение главной стоимостной (монетарной) цели предприятия — оптимизацию финансового результата через максимизацию прибыли и ценности капитала при гарантированной ликвидности.

• Стратегический подход (или стратегическое планирование) отличается от долгосрочного подхода (долгосрочного планирования) тем, что он ориентирует предприятие не на существующие условия, а на те, которым еще только предстоит сложиться.

С точки зрения системного подхода для высокотехнологичных организаций, в том числе для управления городской муниципальной недвижимостью, требующих глубокой специализации управления, наиболее эффективна комплексная, или матричная, структура. Она подразумевает, что для осуществления некоторых функций применяется традиционная линейно-штатная иерархия, а для решения специальных задач требуется привлечение специалистов других структурных подразделений.

Билет №4 - Основные принципы управления

Модель управления состоит из системы и из структуры управления. Системы управления одна от другой отличаются главным образом по тому, какую роль в модели они отводят структуре, а какую — другим факторам. Наиболее обобщающей характеристикой модели является метод управления.

Существует две основные системы управления: формальная (жесткая) — ей свойственна строгая иерархичность при исполнении заданий и неформальная (мягкая) — не запрещает исполнителю действовать по горизонтальным и пересекающим связям.

При первой системе в сотрудниках поощряется исполнительность, а во втором — инициатива, творческий подход к делу;

Формальная система опирается на организационную структуру предприятия; неформальная — на его микрокультуру. Формальный подход работает успешно только в том случае, когда работа поддается регламентации, количественной оценке и сопоставлению (например, в массовом строительстве). Неформальная система предполагает постоянное изменение объектов управления.

Билет №59 - Управление объектами недвижимости в процессе их воспроизводства

Воспроизводство основных фондов жилищного хозяйства может осуществляться путем нового строительства, реконструкции, модернизации и капитального ремонта. Новое строительство объектов жилищного хозяйства направлено на полное возмещение физического и морального изнашивания ветхих и устаревших фондов, а также служит основным средством их расширения.

Воспроизводство жилого фонда — это непрерывный процесс возобновления основных фондов и предотвращения его преждевременного износа.

Этот процесс включает в себя снос ветхих зданий и строительство новых, реконструкцию, капитальный ремонт и модернизацию жилищного фонда, проведение его ремонтов и технического обслуживания.

Реконструкция представляет собой форму расширенного воспроизводства основных фондов путем замены конструктивных элементов и систем инженерно-технического оборудования, установки дополнительного оборудования, изменения объемно-планировочных решений здания, включая его назначение. Оно направлено на переустройство объекта и способствует улучшению его основных технико-экономических показателей

Модернизация представляет собой форму простого воспроизводства основных фондов, при котором выполняется комплекс мероприятий, включающих проведение работ, аналогичных реконструкции, за исключением изменения объемно-планировочных характеристик здания и его назначения.

Капитальный ремонт здания заключается в замене (кроме фундаментов и несущих стен) или восстановлении отдельных его частей, конструкций и инженерно-технического оборудования в связи с физическим и моральным износом, а также в проведении работ по благоустройству окружающей территории здания. Капитальный ремонт подразделяется на комплексный и выборочный.

Комплексный капитальный ремонт охватывает как всё здание в целом, так и его отдельные секции.

Выборочный капитальный ремонт охватывает отдельные конструктивные элементы здания или его инженерно-технического оборудования, неисправность которых может ухудшить состояние смежных конструкций и повлечь за собой их повреждение и / или разрушение.

С целью предупреждения преждевременного износа конструкций, отделки и инженерно-технического оборудования, а также устранения мелких повреждений и неисправностей, возникающих в процессе эксплуата­ции здания, производится текущий ремонт, который бывает двух видов:

- текущий профилактический ремонт, выявляемый и планируемый заранее по времени выполнения, объемам и стоимости. Периодичность его проведения — 3 года;

— текущий непредвиденный ремонт, выявляемый в процессе эксплуатации и выполняемый в срочном порядке. Он предназначен для ликвидации и последствий внезапных аварий, повреждений конструкций и элементов, вызванных стихийными природными условиями.

Билет №39 - Анализ эффективности реальных инвестиций: метод расчета ЧДС

Для оценки эффективности проекта, которая осуществляется на основе расчетов поступления денежных потоков, используются следующие основные показатели: чистая текущая стоимость, период окупаемости инвестиций, внутренняя норма доходности, индекса рентабельности, а также вспомогательные показатели: коэффициент покрытия долга, коэффициент эффективности инвестиций.

А. Метод расчета чистой текущей стоимости (ЧДС).

Данный метод при экономической оценке инвестиционных проектов является одним из основных. Его еще называют метод расчета чистого проведенного (интегрального) эффекта.

Суть метода сводится к расчету чистой дисконтированной (текущей) стоимости ЧДС (net present value (NPV)) — это разница между чистой дисконтированной стоимостью (денежным эквивалентом) будущей суммы средств и первоначальной суммой вложений или между отдачей капитала и вложенным капиталом.

Для разовых инвестиций расчет чистой дисконтированной стоимости можно представить формулой:

где P₁, Р₂, P_k— годовые денежные поступления в течение п лет;

k — порядковый номер года в будущем, считая от даты начала строительства;

п — продолжительность расчетного периода;

К_о — разовые инвестиции (вложенный капитал);

Е — ставка сравнения (постоянная норма дисконта, равная приемлемой для инвестора норме дохода на капитал);

коэффициент дисконтирования;

— общая накопленная величина дисконтированных поступлений.

Правило ЧДС следующее: принимаются инвестиционные проекты, которые имеют значение ЧДС со знаком плюс, при ЧДС = 0 проект не прибылен, но и не убыточен. Это правило означает, что в приемлемом проекте отдача на капитал должна превышать вложенный капитал.

При прогнозировании доходов по годам необходимо учитывать все виды поступлений как производственного, так и непроизводственного характера, которые могут быть ассоциированы с данным проектом.

Для расчетов ЧДС в проектах с многолетними первоначальными инвестициями в строительстве новых предприятий (например, при освоении нового нефтяного месторождения или при сносе ветхих зданий жилья в Москве и применении так называемого «волнового метода» для строительства новых современных домов), т. е. при последовательном инвестировании финансовых ресурсов в течение нескольких лет (m лет) формула для расчета ЧДС принимает иной вид:

ЧДС различных проектов можно суммировать. Это очень важное свойство, выделяющее этот критерий из всех остальных и позволяющее использовать его в качестве основного при анализе и выборе оптимального портфеля собственности.

Формула (2) представляет собой случай, когда отдача от инвестиций и сами капиталовложения представляют собой последовательность платежей с установленными закономерностями изменений во времени. В этих случаях расчет ЧДС можно произвести как разность современных величин двух выражений:

где P_k — доходы в периоды 1,2,... n₂;

К — инвестиционные расходы в периоды 1,2,... n₁;

V^nt — коэффициент дисконтирования по ставке приведения — i (став­ка сравнения);

а_п1 — продолжительность периода инвестиций;

а_п2 — продолжительность получения дохода от инвестиций

Билет №43 - Участники процесса застройки

Участники процесса застройки — основной элемент структуры любого проекта, так как именно они обеспечивают его реализацию.

Состав участников проекта, их роли, распределение функций и ответственности зависят от типа, вида, масштаба и сложности проекта, а также от фаз его жизненного цикла. Число участников может быть различным и меняться на протяжении жизненного цикла проекта, но имеются участники, которые практически присутствуют в любом проекте.

Участники	Застройщик (девелопер)	Инвестор (конечный собственник)	Заказчик	Подрядчик (строитель)	Муницип. (Админис-трация)	Агент по работе с недвижимостью (сервейер, риэлтер)	Финансирую-щая организа- ция (кредитор)	Пользова- тель
Фазы проекта
Начальная (прединвести- ционные ис- следования)
Выделение участка
Технический проект
Финансирование
Застройка
Продажа, сдача в аренду
Эксплуатация, Управление недвижимостью со стороны владельца
Управление недвижимостью со стороны пользователя
Реконструкция, снос

Главный участник, заинтересованный в осуществлении проекта и до­стижении поставленной цели,— застройщик (девелопер), являющийся будущим владельцем и пользователем результатов проекта. Застройщик определяет основные требования и масштабы проекта, обеспечивает финансирование проекта за счет своих средств или средств инвесторов, заключает контракты с основными исполнителями и несет ответственность по этим контрактам. В качестве застройщика может выступать как юридическое, так и физическое лицо.

Инвестор — лицо, осуществляющее долговременные вложения в имущество, т. е. это конечный покупатель, будущий собственник жилищного комплекса. Инвесторов в одном проекте может быть несколько, но у них единая цель — максимизация прибыли на свои инвестиции от реализации проекта.

Жилищная организация — новая форма управления портфелем собственности в жилищной сфере и новый тип инвестора в жилищную сферу. Его называют «корпоративным инвестором», для которого доступны ресурсы всех финансовых рынков.

Целью ЖО является решение социальных жилищных программ с надежным контролем со стороны административных органов и общественности.

Проектные организации разрабатывают проектно-сметную документа­цию и выполняют проектно-изыскательские работы.

Заказчик — физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов (с комплексом инженерной или строительной инфраструктуры или без него).

Подрядчик — инженерно-строительная организация, которая выполняет работы по реализации проекта в соответствии с контрактом.

Особое место в реализации проекта занимает руководитель проекта (сервейер), которому заказчик, застройщик или инвестор делегируют полномочия по управлению проектом. Руководитель проекта планирует, контролирует и координирует работу всех участников на протяжении жизненного цикла проекта. Конкретный состав полномочий руководителя проекта определяется контрактом.

Руководитель проекта возглавляет команду проекта, которая создается на период его осуществления для достижения определенных в проекте целей.

Можно условно выделить внешнее окружение проекта и внутреннее (собственно «проект»).В рамках внутреннего окружения проекта рассматривают условия реализации проекта — такие, как стиль руководства, организацию, участников, команду, коммуникации, информационное и другое обеспечение.

Во внешнем окружении проекта можно выделить как бы два слоя: ближнее окружение — среда предприятия (конечный собственник), в рамках которого осуществляется проект, и дальнее окружение, то есть окружение самого предприятия.

Среди факторов ближнего окружения проекта главная роль в формировании цели проекта и основных требований к нему принадлежит руководству предприятия. Финансовое положение предприятия определяет бюджетные рамки проекта, способы и источники его финансирования. Сфера сбыта формирует требования, связанные с рынком сбыта, решениями покупателей, наличием и действиями конкурентов. Создание готовой продукции связано с рынком средств производства и выдвигает свои специфические требования по использованию технологических процессов и оборудования. Фактор материального обеспечения связан с рынком сырья и полуфабрикатов и формирует требования к проекту, вытекающие из возможности обеспечения сырьем, материалами и оборудованием.

Дальнее окружение предприятия составляют риски, связанные с политикой, экономикой, законами и правами, наукой, техникой, культурой, природой, экологией, инфраструктурой и т.д.

Политические факторы включают политическую стабильность в стране, поддержку проекта правительством, националистические проявления, уровень преступности и т.д. Экономические факторы характеризуются структурой национального хозяйства, видами ответственности и имущественными правами, тарифами и налогами, страховыми гарантиями, уровнем инфляции и стабильностью валюты, развитостью банковской системы, источниками инвестиций и капитальных вложений, уровнем цен и другими параметрами.

Факторы социального окружения проекта (общество) оказывают влияние на проект через условия и уровень жизни людей, уровень образования, свободу перемещений, трудовое законодательство, организацию здравоохранения и состояние медицины, условия отдыха, общественные организации, прессу, телевидение, отношение местного населения к проекту.

К внешним участникам проекта относятся: - финансирующая организация (кредитор); - агент по работе с недвижимостью (риэлтер)

Билет №5 - Традиционная (классическая) теория

Родоначальником традиционной теории является немецкий ученый Макс Вебер, считал, что для индустриального общества присуща новая форма организации, называемая теорией бюрократии, авторитета и власти.

Продолжателями классической школы были:

Анри Файоль, который выделил пять ключевых функций эффективного управления — планирование, организация, руководство, координация и контроль;

Лютер Гулик расширил основные функции управления, включив в него такие, как подбор персонала, составление отчетности и составление бюджета.

Целью классической школы было создание универсальных принципов управления, соблюдение которых приведет организацию к успеху.

Такими принципами являются:

- функциональный принцип, который отражает процесс разделения труда, т. е. уровень специализации развивается по мере роста организации

-скалярный (линейный) принцип связан с ростом организации по вертикальным связям. При этом выделяются два основных аспекта — принцип единоначалия, в соответствии с которым подчиненный подотчетен только одному начальнику, и принцип строгой иерархии, в соответствии с которым разрывы и пересечения в иерархии нежелательны;

- линейно-штабной принцип определяет основные направления взаимодействия между производственными и вспомогательными функциями. Руководящие (линейные) функции расположены по нисходящей вертикальной линии, вспомогательные функции осуществляют специалисты, консультирующие сотрудников, которые занимают руководящие должности;

- принцип нормы управляемости устанавливает оптимальное количество служащих, находящихся под началом одного руководителя. Матричную структуру с трудом поддается реализации. В матричной структуре подчиненный имеет не одного, а несколько начальников, каждый из которых отвечает за различные проекты или виды деятельности организации.

Билет №12 - Модель управления недвижимостью и характеристики ее элементов

Достижение целей, стоящих перед любой системой управления, обеспечивается путем реализации конкретных функций и задач управления. Функции управления делятся на общие и частные.

Общие функции постоянны для хозяйствующего субъекта любого профиля или рода деятельности, частные же функции определяются целями конкретного хозяйствующего субъекта и зависят от их типа, размера, места и рода деятельности.

Цели экономических решений, принимаемых компаниями, могут быть различными. Н-р, получение максимальной прибыли, сохранение или обеспечение соответствующей доли продукции на рынке, возмещение издержек. С точки зрения достижения прибыли различают производственно-экономический принцип и принцип удовлетворения потребности.

Производственно-экономический принцип — это главный принцип любой компании, чья экономическая деятельность направлена на получение прибыли. Прибыль возникает как разница между доходами и расходами. Принцип удовлетворе-ния потребностей — это главный принцип всех компаний, чья экономическая деятельность направлена на то, чтобы оптимально удовлетворить свои потребности.

Вышеперечисленные принципы лежат в основе общей модели управления рынка недвижимостью, где главными хозяйствующими субъектами являются застройщик, владелец и пользователь.

Рис.5.4. Общая модель управления недвижимостью

О сновные параметры модели: воспроизводство основных фондов; мобилизация финансовых источников накопления; удовлетворение потребностей хозяйствующего субъекта. В центре этого круга находится треугольник, который символизирует достижение хозяйствующим субъектом определенного уровня соразмерной прибыли.

Макро- и мезоэкономические условия функционирования данной модели условно ранжируются и помещены на разных орбитах центрального круга в следующем порядке: ближе всех к центру расположены факторы, определяющие механизм сочетания государственного (в данном случае муниципального) регулирования с рыночным механизмом; на следующем уровне находится развитие строительной отрасли, составляющее основу непрерывного процесса расширения и возобновления основных фондов путем строительства объектов недвижимости, реконструкции, модернизации, капитального ремонта и т. д.; затем макроэкономические условия функционирования центральных органов власти с вероятным возникновением трех классов риска-экономического, фискально-монетарного и социально-политического

Билет №6 - Бихевиористская (неоклассическая) теория управления

На заводе компании «Вестерн Электрик» в Хоторне, (США), с проводились исследования различных аспектов условий труда. Наиболее известное из этих исследований,было связано с выбором освещенности рабочего места. Главное, что обнаружили исследователи Э. Мэйо, и Е. Н. Уйатхед, переработав множество типов осветительных приборов и уровней освещения, была общая тенденция повышения произво-дительности со временем, которая проявлялась независимо от применяемого освещения. Был сделан важный вывод о том, что рабочие откликаются на проявленное к ним внимание и что этот отклик важнее многих деталей условий труда. Исследователи также обнаружили, что рабочие ограничили свою производительность некоторым уровнем, установленным группой рабочих, и что программа материального стимулирования, осуществляющаяся компанией, не смогла повлиять на производительность.

работа «Функции руководящего персонала», написанная Честерном Бернардом, где главная идея состояла в кооперативной системе всех организаций. Задача же управления заключается в том, чтобы создать систему и поддерживать ее в состоянии, которое удовлетворяло бы как организационные, так и человеческие потребности.

Для поддержания у работников системы мотивации к труду необходимы как психологические, так и материальные стимулы. Последователи неоклассической школы разрабатывали различные модели частичного участия работников в процессе принятия решений на предприятии, имеющие целью увеличение роста производительности труда за счет повышения заинтересованности работников в своей деятельности

Неоклассическая школа в целом критически относилась к большинству принципов, провозглашенных классическим направлением, полагая, что универсальных норм численности работающих установить невозможно, что оптимальная норма управляемости зависит от способностей конкретных производителей.

Неоклассическая школа развила классические понятия о научном управлении, связала организацию производства и экономические методы управления.

Сторонники неоклассической школы пытались найти отличительные пути применения общих классических принципов иерархии в управлении организацией.

Билет № 45 - Планирование функциональных стратегий: введение в планирование

Процесс адаптации стратегических задач и методов их реализации к конкретным условиям показан на рисунке 5.8, который называется «стратегическим треугольником». Стратегический треугольник — это своего рода, золотое правило, которое можно применить на любом уровне управления. Его можно сравнить со знаменитой русской матрешкой: в него можно вписать как характеристику общей концепции управления недвижимостью на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, так и на уровне управления предприятием, являющегося инвестором жилищного фонда. На стратегическом уровне определяется основа, на которой осуществляется выбор дальнейших задач в области политики строительства и менеджмента портфеля жилищного фонда. На тактическом уровне разрабатывается комплекс задач на основе выбранных стратегических целей. На оперативном уровне разрабатываются мероприятия по выполнению текущих процессов, и осуществляется поиск возможностей, необходимых для эффективного предварения стратегических задач.

Система планирования как предмет состоит из отдельных плановых комплексов (подсистем), к которым относятся:

— генеральное целевое планирование, задачами которого являются планирование политикой предприятия по материальным, стоимостным и социальным целям на долгосрочную перспективу (срок на период от 3 и более) — долгосрочное планирование;

— стратегическое планирование, задачами которого являются планирование программы и потенциала предприятия по объектам недвижимости и структуре портфеля жилищного фонда (срок от 1 года до 5 лет) — среднесрочное планирование;

— оперативное планирование, задачами которого являются планирование процессов последовательности осуществления видов (опера­ций) деятельности предприятия во времени и пространстве, необходимых для достижения целей (срок до 1 года) — краткосрочное планирование.

В общем виде планирование представляет собой действия по составлению, координации и реализации планов предприятия как интегрированной части менеджмента с осуществлением контроля его хозяйственной деятельности.

Среднесрочное и долгосрочное планирование составляют стратегический и тактический уровень предприятия по управлению портфелем жилищного фонда, а краткосрочное планирование — оперативный уровень.

Процесс пространственного планирования для недвижимости в каждой стране имеет свои особенности и различия, подобно различиям в культуре, системах административной организации управления. Однако существуют и некоторые общие закономерности. На рис. 5.17 представлен процесс пространственного планирования.

Полный цикл застройки состоит из следующих укрупненных фаз:

— развитие и реализация;

— менеджмент и содержание;

— обветшание и слом (реконструкция и перестройка). Основными фазами всего жилищного цикла застройки являются:

— фаза нулевая (предварительные исследования рынка по выявлению возможностей реализации проекта);

— фаза первая (инициатива застройщика, инвестора, конечного собственника, подрядчика, выступающего в функции заказчика, муниципальная инициатива);

— фаза вторая ('приобретение земельного участка, готового для стро­ительства);

— фаза третья (предпроектная, состоит из трех частей: рыночно-технического плана, включающего разработку программы строительства, генерального плана, архитектурно-строительной части, наружных инженерных коммуникаций и сетей, организация строительства, спецификация оборудования и мебели для зданий соцкультбыта, материалы инженерных изысканий, сети и сооружения вне площадки строительства; юридического плана: включающий права собственности, контракты, договора с внешними участниками, лицензии на строительство, лизинговые соглашения и т. д.; финансового плана — выполнимость проекта с учетом факторов риска, ожидаемые доходы);

— фаза четвертая (финансирование: вид заимствования, условия финансирования, кредиторы, тип финансирования и др.);

— фаза пятая (реализация: участие подрядных организаций, плани­рование строительного производства);

— фаза шестая (аренда или продажа: использование маркетинга, предоставление всевозможных гарантий пользователя и др.);

— фаза седьмая управление готовым объектом, содержание и эксплуатация. Жизненный цикл объекта состоит из двух фаз: первая фаза эксплуатации (20 — 25 лет) — проведение капитального ремонта, вторая фаза эксплуатации (25 лет) — полная амортизация стоимости и принятие решения о будущем дома).

Билет 1. Недвижимость: основные понятия и определения

Недвижимость составляет основу национального богатства. Именно в объектах недвижимости - зданиях, строениях, сооружениях, обустроенных территориях, - последовательно и неуклонно аккумулируется труд предшествующих поколений, обеспечивая надлежащий уровень жизни как в настоящем, так и в будущем.

Рынок недвижимости является своеобразным генератором экономического роста страны. Именно в объекты недвижимости различного назначения осуществляется первоначальное инвестирование значительной части средств

Недвижимость, будучи базовой основой жизнедеятельности человека и общества в целом, представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления.

Юридическое понятие недвижимости (ГК РФ определяет недвижимость следующим образом):

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Под недвижимостью понимается объект гражданских прав, отличительными особенностями которого являются вещная природа и неразрывная связь с землей, зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством.

Экономическое понятие недвижимости:

а)Недвижимость как экономическое благо

Экономика недвижимости - это та часть общего экономического процесса, которая связана с созданием одной из многочисленных разновидностей экономических благ, а именно, объектов недвижимости.

Способность вещи удовлетворять потребности называется ее полезностью, потребительскими свойствами или потребительной стоимостью, а сама вещь с присущей ей полезностью - потребительским благом или просто благом. Процесс удовлетворения потребностей называют потреблением.

Существует три способа использования экономического блага:

1. Прежде всего, любое экономическое благо может быть использовано по своему прямому назначению, т.е. для удовлетворения потребностей. В этом случае обладание благом является целью потребителя. Этап экономического развития, соответствующий такому использованию благ, назы­вается натуральным хозяйством.

2. По мере развития общества возник другой тип хозяйства - товарное производство, а основным вариантом использования благ стало использование их в качестве товара. Товаром, как известно, являются продукция, работы или услуги, произведенные для обмена на всеобщий стоимостной эквивалент.

3. Наконец, третий возможный способ использования экономических благ - в качестве источника получения дохода. Отличительной особенно­стью данного способа является то, что благо в этом случае не меняет своего владельца.

б) Недвижимость как товар

Таким образом, недвижимость как товар существует всегда в двух видах: товар — объект (для приобретения в собственность) и товар — услуга (для найма и аренды).

в) Недвижимость как источник дохода

Недвижимость как экономическая категория есть материальный актив, стоимостной эквивалент которого определяется эффективностью его использования в качестве экономического блага, товара или источника дохода.

56. Управление фондами на тактическом уровне

Управление на тактическом уровне соответствует выполнению принятой конкретной программы по управлению отдельными комплексами недвижимости. Учитывая значительные различия в управлении и особенностях требований потребителей, портфель недвижимости, как правило, делится на соответствующие сегменты. Для инвесторов, располагающих определенным портфелем, управление имуществом (фондами) большей частью означает осуществление эксплуатации (включая продажу) той части портфеля, которую составляет недвижимость.

Недвижимость в ведении управляющего фондами (и управление ею) можно подразделить также по территориальному признаку. Выбор состава портфеля зависит от того, какое значение придается знанию местности, или экспертизе в области эксплуатации определенного типа недвижимости.

Управляющий фондами на тактическом уровне в конечном итоге отвечает за общую прибыль за весь период эксплуатации рассматриваемого портфеля (или его части).

Ключевым моментом в управлении имуществом на тактическом уровне является: анализ прибыльности, в результате которого должны быть:

• выработана так называемая «политика в отношении комплексов»;

• обеспечено поддержание отношений с потребителями (жильцами), с управляющими организациями, риэлтерами и консультантами;

• разработана тактическая программа для нужд оперативного руководства недвижимостью и ее согласование с управлением портфелем.

Для разработки тактической программы и осуществления в дальнейшем оперативного управления недвижимостью с целью получения максимальной прибыли в ходе эксплуатации (равно как и для максимизации прироста стоимости при продаже) управляющему фондами на тактическом уровне необходимо проводить ежегодный анализ состава портфеля в целом и каждого комплекса в отдельности. Политика в отношении комплексов генерирует информацию, необходимую для ана­лиза прибыльности портфеля для эффективного управления им, равно как и специфическую информацию, необходимую для принятия решений в области эксплуатации отдельных комплексов. Это касается времени принятия решений по своевременному проведению перестройки или продажи рассматриваемого комплекса. Данные анализа рентабельности отдельных комплексов вместе служат в качестве сравнительной оценки при составлении смет поступлений и расходов. Процесс принятия решений в отношении комплексов состоит из пяти этапов (см. табл. 6.2.).

Процесс принятия решений в отношении комплексов

Таблица 6.2.

57. Инвентаризация

Для проведения на последующем этапе анализа, необходима информа­ция, которая состоит из параметров модели расчетов, определяемых на основе управления портфелем. Такими параметрами являются: процентная ставка кредитования, надбавка за риск, прогнозируемый уровень инфляции и индексы цен.

Для анализа конкуренции необходима информациия как о текущем состоянии рынка вокруг рассматриваемого комплекса, так и о возможных изменениях, появлении новостроек и изменениях в общем муниципальном плане. Управляющий на тактическом уровне должен знать ситуацию на рынке недвижимости в стране, в регионе, в городе, экономические и фискально-монетарные и социально-политические факторы.

А. Экономические и фискально-монетарные факторы

А. 1. Инфляция:

Инфляционное снижение доходов с аренды компенсируется путем индексации арендной платы. Как показывает практика, рост арендной платы на рынке далеко не всегда совпадает с уровнем инфляции. Вследствие этого по истечении срока договора об аренде ставки арендной платы приходится снижать до среднерыночного уровня. Отсюда следует, что защита от инфляции действует лишь в случае, когда изменение арендных ставок на рынке соответствует уровню инфляции или превышает его. Путем индексации ставок арендной платы можно достичь практически достаточной защиты от инфляции. Это один из факторов, определяющих стоимость недвижимости в инвестиционном портфеле. При неизменной номинальной стоимости активов рост инфляции приводит к снижению реальной (фактической) ценности фондов. При ожидании высокой инфляции инвесторы склонны вкладывать капитал в недвижимость.

А. 2. Уровень процентных ставок по кредитам.

Высокие процентные ставки делают привлекательными вложения в ценные бумаги с фиксированным процентом, а вложения в вещные активы (недвижимость) являются менее привлекательными. Наоборот, низкий уровень процентных ставок благоприятствует инвестициям в недвижимость. В этом случае повышенный интерес к недвижимости приводит к росту цен на рынке объектов недвижимости.

A3. Деградация и обесценивание недвижимости.

Недвижимость, в особенности офисные помещения, быстрее подвержены техническому и экономическому старению, чем жилые здания. Это приводит к снижению необходимого уровня рентабельности. Обесценивание включает в себя снижение реальной стоимости арендной платы и, тем самым, стоимости объекта. Последствием обесценивания являются рост расходов на его содержание, страхование и управление. Проводя целенаправленную ремонтную и коммерческую политику (своевременную модернизацию, перепланировку и перестройку), можно ограничить или нейтрализовать влияние деградации и обесценивания недвижимости.

А.4. Экономический рост.

Рост валового внутреннего продукта (ВВП) страны, как правило, со­пряжен с одновременным ростом инвестиций в основные средства, ростом занятости населения и ростом народного потребления. Экономический рост в секторе услуг приводит к увеличению количества офисных рабочих мест и, в результате, к росту спроса на офисные помещения.

А. 5. Налоговое законодательство.

Большое значение для инвестиций в недвижимость и ее эксплуатацию имеют юридическое, налоговое и прочее законодательство. Упомянутые факторы с точки зрения инвестора определяют целесообразность инвестиций в стране или определенном регионе. Особенно существенны налоговые аспекты, ибо они влияют на приток денежных средств инвестора. Различия в законодательстве по вопросам аренды и в отношении оплаты коммунальных услуг разных стран весьма велики.

Б. Социально-политические факторы

Б. 1. Демография.

Изменения демографического характера оказывают прямое влияние на развитие рынка недвижимости. «Омоложение» (процентный прирост доли молодежи в общем составе населения) или «поседение» населения (увеличение доли пожилых) в стране, регионе, городе или районе сильно влияют на строительство новых и функционирование существующих объектов недвижимости. Это прежде всего относится к жилью и торговым помещениям, а также косвенно, через изменения численности трудоспособного населения, сектора офисных помещений.

Б. 2. Месторасположение.

На инвестиционную ценность недвижимости влияет месторасположение объекта. Управляющий фондами на тактическом уровне должен постоянно следить за происходящими событиями, которые могут повлиять на привлекательность месторасположения объекта. Выбор месторасполо­жения предприятия определяется наличием высококвалифицированных кадров.

Б.З. Тенденции.

Развитие рынка недвижимости также обуславливается тенденциями в области семейных отношений, организации труда, продолжительности рабочего времени, проведении досуга и т. д.

Изменения в пространственно-экономической политике во многом определяются политическими методами — как на уровне государства, так и в регионах и на местах. Пространственно-экономическая политика правительства имеет особенно большое значение для инвестиций в недвижимость.

Анализ

Управляющий фондами на тактическом уровне должен обеспечивать ежегодное обновление исходных данных и проводить совместно с оперативным управляющим анализ имеющейся информации. Полученные показатели расходов и доходов отдельного комплекса затем сравниваются с показателями подобных комплексов. То же касается данных о простое (незаполненности) помещений. В отношении всех статей доходов и расходов должен быть составлен бюджет на последующие пять лет. Кроме того, с учетом ежегодных корректировок должна быть составлена ежегодная смета доходов с аренды, недоимок по арендной плате вследствие простоя и возможных дополнительных вложений. Для технической инспекции должен быть составлен бюджет мелких внеплановых и плановых работ по содержанию.

Помимо этого необходимо составить смету ожидаемых в будущем расходов на необходимые работы по модернизации или перепланировке. Также необходимо определить стоимость реализации и ее изменения для нужд управления или внешнего (налогового) контроля. В отношении аренды необходимо провести анализ текущих договоров об аренде. В зависимости от рассматриваемого сектора рынка необходимо проверить, насколько фактическая ситуация соответствует ранее намеченным параметрам (политика в отношении комплексов прошедших лет). Управляющий фондами на тактическом уровне должен хорошо знать все, что имеет отношение к пользователям. В случае съемщиков-предприятий это означает ознакомление с планами на год, публикациями и прочей информацией, получаемой через дирекцию и т. д. На этом этапе в проведении анализа также необходимо учитывать юридические и налоговые аспекты. Под юридическими аспектами подразумеваются возможные изменения законодательства и их последствия для рассматриваемого комплекса или съемщиков. То же касается вопросов налогообложения (например, изме­нение законодательства об НДС).

Управляющий фондами на тактическом уровне должен таким образом быть хорошо информирован о технических новшествах, тенденциях в стране и за рубежом, потребностях съемщиков в плане размещения в целом и специфических пожеланиях отдельных пользователей в рассматриваемом комплексе в частности.

Разработка возможных сценариев развития событий

Рассмотренные в анализе явления и тенденции в отношении пользователей комплекса, экономической, фискально-монетарной, социально-политической обстановки, а также решение проблем, сопряженных с этими явлениями, излагаются в так называемом сценарии возможного развития событий. Для отдельного комплекса могут быть составлены несколько возможных сценариев. В качестве исходного сценария всегда рассматривается два варианта: доведения эксплуатации объекта (комплекса) до конца его жизненного цикла (существования); скорейшей продажи комплекса в целом или его отдельных частей (квартир или офисов). Доведение эксплуатации до конца жизненного цикла и скорейшая продажа — это два граничных значения (крайности), между которыми возможны самые различные сценарии, включая всевозможные вариации во времени осуществления. Например, в случае офисного здания возможны сценарии модернизации через год, два или три года, с соответствующими последствиями по получаемым доходам.

В рамках разработки сценария необходимо также рассмотреть возможную перестройку объекта, например, реконструкцию и перепланировку старого офисного здания в центре города под жилой дом. При составлении возможных сценариев для комплекса можно воспользоваться услугами работающих в компании экспертов или консультантами извне. Все разрабатываемые сценарии должны проверяться на предмет исполнимости во избежание неэффективных и нереалистичных предложений.

Просчет сценариев

Если раньше поиск решений проводился лишь в момент возникновения проблем, одним из главных критериев профессионального управления недвижимостью является умение выбрать подходящий момент для решения вопросов эксплуатации (как правило, о проведении каких-либо ремонтных работ), что позволяет предупреждать появление проблем в будущем. С помощью вычислительной техники можно просчитать все возможные сценарии на основе дисконтированного потока денежных средств.

Управляющий фондами на тактическом уровне должен хорошо владеть экономическими, финансовыми понятиями и моделями расчетов. Для расчетов вышеназванных сценариев важен выбор времени, объем будущего потока денежных средств, включая остаточную стоимость, а также величину риска.