- •Содержание.
- •Введение.
- •Теоритическая часть. Стандарты оценки недвижимости. Стандарты оценки, обязательное к применению субъектами оценочной деятельности.
- •1.1.Общие положения.
- •1.2.Определение видов стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки
- •Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:
- •1.3.Подходы к оценке и методы оценки.
- •Сравнительный подход.
- •Доходный подход.
- •Затратный подход.
- •1.4.Требования к проведению оценки.
- •Оценщик осуществляет сбор и обработку:
- •1.5.Определение итоговой величины стоимости.
- •1.6.Отчет об оценке.
- •Практическая часть. Задание №1.
- •Задание №2.
- •Задание №3.
- •Задание №4.
- •Задание №5.
- •Список используемой литературы.
Задание №2.
Таблица 4.
Показатели |
Офисное здание |
Торговый центр |
Гостиница |
1. Стоимость застройки,у.е. |
577000 |
721500 |
450000 |
2. Годовой валовый доход, у.е. |
155000 |
261000 |
105000 |
3. Поправка на недоиспользование и потери при сборе, у.е. |
23000 |
30000 |
8000 |
4. Прочий доход, у.е. |
8000 |
13000 |
6000 |
5. Действительный валовый доход, у.е. |
140000 |
244000 |
103000 |
6.Операционные расходы, у.е. |
56000 |
140000 |
35000 |
7. Резерв на замещение, у.е. |
8000 |
13000 |
6000 |
8. Чистый операционный доход, у.е. |
76000 |
91000 |
62000 |
9. Коэффициент капитализации для зданий, сооружений, % |
13 |
14 |
13,2 |
10. Коэффициент капитализации для земли,% |
12 |
12 |
12 |
11. Доход, относимый к зданиям и сооружениям |
75010 |
101010 |
59400 |
12. Чистый остаточный доход от земли |
990 |
-10010 |
2600 |
13. Расчет стоимости земли |
118,8 |
-1201,2 |
312 |
ДВД(офис.зд.)=155000-23000+8000=140000
ДВД(ТЦ)=261000-30000+13000=244000
ДВД(гост.)=105000-8000+6000=103000
ЧОД(офис.зд.)=140000-56000-8000=76000
ЧОД(ТЦ)=244000-140000-13000=91000
ЧОД(гост.)=103000-35000-6000=62000
ДЗС(офис.зд.)=577000*13=75010
ДЗС(ТЦ)=721500*14=101010
ДЗС(гост.)=450000*13,2=59400
ЧДЗ(офис.зд.)=76000-75010
ЧДЗ(ТЦ)=91000-101010=-10010
ЧДЗ(гост.)=62000-59400=2600
СЗ(офис.зд.)990*12/100=118,8
СЗ(ТЦ)=10010*12/100=-1201,2
СЗ(гост.)=2600*12/100=312
Вывод: По расчетным данным наиболее выгодным и эффективным использованием земельного участка является офисное здание
Задание №3.
1.Определить потенциальный доход от продажи подготавливаемых участков
45*22000=990 тыс. у.е.
2.Определить издержки на изменение и устройство участков
180+10+60+20+10+40=320 тыс. у.е.
3.Настоящая суть земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течении пяти лет и норме отдачи 10%
(990-320)*3,1699/5=424,76 тыс. у.е.
Задание №4.
Таблица 5.
№ п/п |
Показатели |
измеритель |
Вариант 4 |
1 |
Площадь земельного участка приобретенного в собственность 12 января текущего налогового периода для осуществления жилищного строительства |
М3 |
8000 |
2 |
Срок проектирования и строительства |
лет |
6 |
3 |
Завершено строительство и зарегистрировано право собственности |
лет |
5 |
4 |
Кадастровая стоимость 1 м.кв. участка |
Руб. |
1450 |
5 |
Ставка земельного налога |
% |
0,3 |
1.Налоговая база
8000*1450=11600000
2.Сумма земельного налога начислена за 5 лет с коэффициентом 2
11600000*0,3=3480000*5=17400000*2=34800000
3.Сумма земельного налога за 6 лет с коэффициентом 2
11600000*0,3=3480000
4.Так как строительство завершено до истечении пятилетнего срока, сумма налога будет равна
11600000-3480000=8120000