1. Огляд змісту.

Проведення земельної реформи в країні свідчить, що вона потребує чіткої системи даних державного земельного кадастру, який містить необхідні відомості і документи про правовий режим земель, їх розподіл серед власників землі і землекористувачів, у тому числі орендарів, за категоріями земель, про якісну характеристику і народногосподарську цінність земель.

Державний земельний кадастр забезпечується проведенням топографо-геодезичних, картографічних, грунтових, геоботанічних та інших обстежень і розвідувань, реєстрацію землеволодінь та землекористувань і договорів на оренду землі, обліком кількості та якості земель, бонітуванням грунтів та економічною оцінкою.

В Україні державний земельний кадастр формувався, як і в цілому у колишньому Союзі РСР, для задоволення, в основному, потреб колгоспно-радгоспної системи господарювання з орієнтацією на крупні розміри землекористування.

Однак, на даний час і в майбутньому зі зміною форми власності на землю (переважно приватною) та розмірів землеволодінь, землекористувань більшого значення набувають такі принципи земельного кадастру, як правова захищеність, точність розмірів, об'єктивність оцінки природних властивостей грунтів тощо.

Земельно-кадастрові роботи повинні вестись в загально-державній системі, для якої закладається відповідна правова основа і зокрема, прийнятий Верховною Радою України 13 березня 1992р. Земельний кодекс України, затверджене постановою Кабінету Міністрів України від 12 січня 1993р. №15 "Положення про порядок ведення державного земельного кадастру", ведення якого покладається на Державний Комітет України по земельних ресурсах та його місцеві органи.

Земельний кадастр ведеться за фактичним станом і використанням земель усіх земельних угідь. Вірогідність його даних перш за все, залежить від якості картографічних матеріалів, які відносяться до основних земельно-кадастрових документів. Правильність земельно-кадастрових даних, їх відповідність фактичному стану землеволодіння і землекористування залежить від повноти, детальності і точності картографічних матеріалів, що в свою чергу залежить від їх масштабу.

Картографічні матеріали повинні постійно відображати фактичний стан використання земель і задовольняти потреби споживачів земельно-кадастрової інформації залежно від вимог виробництва.

Згідно з земельним законодавством України для забезпечення раціонального використання земельних ресурсів країни ведеться державний земельний кадастр, який містить сукупність необхідних і достовірних даних про природний, господарський і правовий стан земель.

Основними принципами ведення державного земельного кадастру є:

забезпечення повноти відомостей про всі земельні ділянки в межах України;

запровадження єдиної системи просторових координат та ідентифікації земельних ділянок;

забезпечення єдиної системи земельно-кадастрової інформації та її достовірності.

Складовими частинами державного земельного кадастру згідно з “Положенням про порядок ведення державного земельного кадастру” є:

кадастрове зонування територій, в тому числі населених пунктів;

кадастровий землеустрій;

бонітування ґрунтів;

економічна оцінка земель;

грошова оцінка земель і земельних ділянок;

реєстрація земельних ділянок і державних актів на право власності та користування землею, договорів оренди землі;

облік кількості та якості земель.

Між перерахованими частинами земельного кадастру, як цілісної системи існує певний зв’язок і логічна послідовність здійснення.

Документація державного земельного кадастру поділяється на основну та допоміжну.

До основної документації належать:

• картографічні документи (кадастрові карти і плани, чергові кадастрові плани, індексні кадастрові карти і плани), кадастрові справи;

• книги записів (реєстрації) державних актів на право власності, користування землею і договорів оренди землі, Поземельна книга, державна земельно-кадастрова книга, реєстр обмежень щодо використання земель і земельних сервітутів, державний земельно-кадастровий баланс (форм.6-зем, 2-зем);

• грошова оцінка земель та інших документів, передбачених законодавством.

До допоміжної документації належать книги обліку документів і книги обліку виданих відомостей, а також каталоги координат, які використовуються відповідно до вимог Закону України “Про державну таємницю”, облікові форми державного реєстру земель сіл, сели, міст районного значення та районів в містах обласного значення.

Кадастровий облік ведеться шляхом надання кадастрового номеру земельній ділянці, що реєструється в Державному реєстрі земель на відповідному рівні.

Як зазначено у Земельному кодексі України (стаття 98), земельний кадастр включає реєстрацію землеволодінь та землекористувань і угод на оренду землі, облік їх кількості та якості, бонітування грунтів та економічну оцінку. Такий зміст і науково методичні основи одержання земельно-кадастрової інформації, були вироблені і апробовані в Україні ще до проголошення її незалежності. З метою переходу на постійно діючу систему даних земельного кадастру Кабінет Міністрів України постановою від 12 січня 1193р. №15 “Про порядок ведення державного земельного кадастру “затвердив “Положення про порядок ведення державного земельного кадастру“. У Положенні дещо конкретизується призначення державного земельного кадастру, він призначений для забезпечення споживачів необхідними відомостями не просто про землю (як у Земельному кодексі), а про правовий, природний стан та правовий режим земель.

У Положенні дещо розширений зміст державного земельного кадастру, насамперед – даними зонування території населених пунктів.

Поряд з цим в “Положенні про порядок ведення державного земельного кадастру” перша його складова частина визначається не як реєстрація землеволодінь, землекористувань, а як реєстрація права власності, права користування землею. Це значно обмежує склад земельно – кадастрових дій. Реєстрація права власності, права користування землею є лише елементом, частиною дій реєстрації землеволодінь, землекористувань.

Згідно з діючим “Положенням про порядок ведення державного земельного кадастру” передбачається обліковувати кількість земель по власниках землі і землекористувачах, у тому числі орендарях.

При обліку кількості земель виділяються:

а) землі в межах населених пунктів;

б) землі за категоріями; землі за формами власності; зрошувані і осушувані землі;

в) землі, що надані в тимчасове користування, в тому числі на умовах оренди;

г) землі, що оподатковуються, та землі, що не оподатковуються.

Облік земель за якістю проводиться за всіма категоріями земель.

Ведення обліку якості земель відповідає потребам науково – обґрунтованого врахування природних властивостей грунтів при використанні у господарській діяльності. За цими даними проводиться розміщення сільськогосподарського виробництва, аналіз використання земель, економічне стимулювання раціонального використання і охорони їх, планування урожайності культур, оцінка результатів господарської діяльності сільськогосподарських підприємств. Дані обліку якості земель використовуються при бонітуванні ґрунтів.

Суцільні роботи з бонітування ґрунтів на землях сільськогосподарського призначення в Україні вперше проведені в 1993р. Бальна оцінка характеризувала агро виробничі групи ґрунтів за такими природними властивостями як глибина генетичного горизонту, вміст гумусу, вміст фракції фізичної глини, кислотність та інше. Відповідно методичних рекомендацій з проведення бонітування ґрунтів в Україні, його дані служать для встановлення плати за землю і вартісної оцінки її.

Завершується земельно – кадастрова інформація даними економічної оцінки земель, доповненою грошовою оцінкою земель відповідно з Постановою Кабінету Міністрів України від 30 січня 1997 року № 99 “Про внесення змін до Положення про порядок ведення державного земельного кадастру”.

Державний земельний кадастр України, згідно з Тимчасовими методичними вказівками по веденню державного земельного кадастру, затвердженими наказом Державного комітету України по земельних ресурсах 3 вересня 1999р. №83, ведеться за системою, яка складається з трьох рівнів: 1) базовий – на рівні району в розрізі адміністративно – територіальних одиниць, крім районів у містах, міст обласного значення в державному земельному кадастрі, визначаються і зберігаються відомості про земельні ділянки, розміщені на території відповідної адміністративно – територіальної одиниці, про межі населених пунктів та відповідних адміністративно – територіальних одиниць в цілому, про розподіл земельних ділянок серед власників землі, землекористувачів, у тому числі орендарів, про правовий режим земельних ділянок, їх кількісну і якісну характеристику і вартість; 2) регіональний – на рівні Автономної Республіки Крим, області в державному земельному кадастрі визначаються і зберігаються відомості про межі адміністративно – територіальних одиниць, про правовий режим земель, їх розподіл за категоріями та господарським використанням, про їх якісну характеристику і вартість;

3) національний – по Україні в цілому в державному земельному кадастрі визначаються і зберігаються відомості про державний кордон України, межі АРК та областей, про правовий режим земель, їх розподіл за категоріями та господарським використанням, про їх кількісну та якісну характеристику і вартість земель.

Але суттєві зміни у власності на землю, кількості власників землі та землекористувачів, що відбулися за останні роки в Україні сприяло розширенню кола учасників земельних відносин, тому суттєвого значення набувають законодавча і нормативна бази механізми гарантії державного управління земельними ресурсами, гарантії права власності, через призму земельно – кадастрової інформації і є одним із найактуальніших завдань.

Це зумовлює необхідність прийняття Закону України “Про державний земельний кадастр” проект якого розроблений Держкомземом України. На сучасному етапі чільне місце відводиться інформації про грошову оцінку землі.

Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення здійснювалась послідовно в: Україні, Автономній Республіці Крим і областях, кадастрових і адміністративних районах, сільськогосподарських підприємствах, окремих земельних ділянках і проводилась окремо на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами.

В основу розрахунку грошової оцінки земель кладеться рентний доход, який створюється при виробництві зернових культур і визначався за даними економічної оцінки земель, проведеної в 1988 році.

Грошова оцінка земель сільськогосподарських підприємств обчислюється за формулою: Гоз = Радн х Ц х Тк (1.1)

де Гоз – грошова оцінка гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по сільськогосподарському підприємству;

Радн – загальний рентний доход на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по сільськогосподарському підприємству (у центнерах);

Ц – ціна центнера зерна (у гривнях);

Тк – термін капіталізації рентного доходу (в роках), який встановлений на рівні 33 років.

Диференційний рентний доход на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в сільськогосподарському підприємстві обчислюється за формулою:

Рдн (п) = Рдн (р) х Рд (п) : Рд (р) (1.2)

де Рдн (п) – диференційний рентний доход з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в сільськогосподарському підприємстві (ц) (у центнерах);

Рдн (р) - диференційний рентний доход з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в сільськогосподарському підприємстві (р) (у центнерах);

Рд (п) - диференційний рентний доход за економічною оцінкою по виробництву зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в сільськогосподарському підприємстві (п) (у гривнях);

Рд (р) – диференційний рентний доход за економічною оцінкою по виробництву зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по адміністративному району (р) (у гривнях).

Диференційний рентний доход з орних земель за економічною оцінкою по виробництву зернових культур (у центнерах) визначають за формулою:

Рдн = (У х У – З – З х Кпр) : Ц (1.3)

де Рдн – диференційний рентний доход з гектара орних земель (у центнерах);

У – урожайність зернових культур (у центнерах);

Ц – ціна реалізації центнера зерна;

З – виробничі затрати на гектар;

Кпр – коефіцієнт рентабельності.

Диференційний рентний доход з гектара земель під багаторічними насадженнями , природними сіножатями та пасовищами розраховували на основі співвідношень диференційних рентних доходів цих угідь і рентного доходу на орних землях за економічною оцінкою по виробництву зернових культур за формулою:

Рдн (б) (с) (п) = Рдн х Рд (б) (с) (п) : Рд (1.4)

де Рдн (б) (с) (п) – диференційний рентний доход з гектара земель під багаторічними насадженнями (б), природними сіножатями (с) і пасовищами (п) (у центнерах);

Рдн – диференційний рентний доход з гектара орних земель (у центнерах);

Рд (б) (с) (п) - диференційний рентний доход з гектара земель під багаторічними насадженнями (б), природними сіножатями (с) і пасовищами (п) за економічною оцінкою земель (у гривнях);

Рд – диференційний рентний доход з гектара орних земель за економічною оцінкою по виробництву зернових культур (у гривнях).

До диференційного рентного доходу з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами обчисленого в сільськогосподарському підприємстві, додавали абсолютний рентний доход (постійну величину, встановлену по Україні з гектара угідь, - 1,6 центнера).