№29. Вещные права на жилые помещения

Жилым помещением признается изолированное помещение, пригодное для постоянного продивания граждан, т.е. отвечающее установленным санитарным, техническим и иным правилам: жилой дом (его часть), квартира (ее часть), комната 9ст. 15 и 16 ЖК). – Недвижимость. Основания приобретения права собственности граждан на жилые помещения являются:

• индивидуальное жилищное строительство

• полная оплата паевого взноса за кооперативное жилье

• договоры купли-продажи жилья

• договоры долевого(коллективного) строительства и иные формы финансирования жилья

• сделки мены и дарения жилья, ренты и пожизненного содержания с иждивением, аренды жилья с последующим выкупом

• принятие наследства в виде жилого помещения

• приобретение права собственности на жилые дома или помещения по давности владения

Находящееся в собственности граждан жилье не ограничивается по количеству размерам и стоимости. Однако при этом собственники жилья вправе использовать его только по целевому назначению.

Гражданский кодекс установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288).

Не допускается, следовательно, сдача жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, а также их продажа для указанных целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости).

Важной особенностью жилья как объекта права собственности граждан является наличие особых, самостоятельных прав на этот объект не только у самого собственника, но и у совместно проживающих с ним членов его семьи (ст. 292).

Приватизация жилья - приобретение гражданами жилья в домах государственного и муниципального жилищных фондов в частную собственность. Оформляется договором передачи. С момента регистрации данного договора у гражданина возникает право собственности на занимаемое жилое помещение.

Принципы приватизации жилья:

• бесплатность

• добровольность

• однократность: граданин, получивший жилье в собственность в порядке приватизации, в дальнейшем не вправе бесплатно приватизировать другое жилье, полученное им по каким-либо основаниям в государственном или муниципальном жилищном фонде

№30. Приобретение права собственности

Способы приобретения права собственности - это юридические факты, которые влекут возникновение у лица права собственности.

Титулы собственности – различные правопорождающие юр факты. Титульное владение – владение вещлью, основанное на каком-либо праве, вытекающем из соответствующего юридического факта. Различают первоначальные (не зависящие от прав предшествующего собственника) и производные – прааво собственности на вещт переходит к собственнику от его предшествующего собственника в порядке правопреемства.

Различают:

• общегражданские (например, сделки) могут быть использованы любыми субъектами гражданского права

• специальные способы могут привести к возникновению права собственности у строго определенных субъектов права (конфискация, реквизиция, сбор налогов и т. п.).

Способы приобретения права собственности делятся на:

• первоначальные, когда право собственности на вещь возникает впервые либо помимо воли предыдущего собственника;

1. создание новой вещи;

2. приобретение права собственности на плоды, продукцию и доходы от имущества лицом, использующим это имущество на законном основании;

3. переработка вещи;

4. приобретение права собственности на бесхозяйное имущество (вещи, от которых собственник отказался, находка, безнадзорные животные, клад);

5. обращение в собственность общедоступных для сбора вещей (сбор грибов, лов рыбы);

6. приобретательная давность: лицо, не являющееся собственником, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество.

• производные, когда право собственности возникает по воле предыдущего собственника и с согласия нового. В этом случае объем прав нового собственника зависит от объема прав, принадлежавшего бывшему собственнику. Соответственно, на нового собственника переходят все существовавшие обременения права собственности (сервитута, другие вещные и иные права третьих лиц)

1. приобретение права собственности по договору купли-продажи, мены, дарения или иной сделке об отчуждении имущества;

2. наследование по закону или завещанию;

3. приобретение права на имущество юридического лица при его реорганизации;

4. приобретение членом жилищного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива права собственности на соответствующее помещение после полного внесения своего паевого взноса.