25 Вопрос. Оформление сделок с земельными участками. Недействительность сделок с земельными участками.

Оформление любых сделок с землей предполагает в первую очередь, надлежащее оформление самого земельного участка как объекта недвижимости, далее - соответствие сделки установленной законом форме, а также соблюдение требований законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Сделки с земельными участками совершаются в простой письменной форме. Обязательное нотариальное удостоверение не требуется, однако возможно при соглашении сторон.  В соответствии с Законом № 122-ФЗ государственной регистрации подлежат вещные права на землю, а именно:  -право собственности;  -право постоянного (бессрочного) пользования;  -право пожизненного наследуемого владения;  -сервитут.  Необходимо обратить внимание на следующее: сделку с земельным участком можно зарегистрировать, только если зарегистрировано само право собственности на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если это право возникло до вступления в силу Закона № 122-ФЗ, такое право признается за субъектом, но прежде чем совершить сделку по отчуждению, необходимо представить документы в учреждение юстиции для внесения в реестр записи о праве.

Сделка может быть оформлена как нотариально, так и заключена в простой (не заверенной) письменной форме. Отсутствие нотариального заверения сделки влечет ее не действительность исключительно в случаях предусмотренных законом.

В качестве объекта сделки может выступать не только земельный участок, который прошел соответствующий кадастровый учет, но и его номер и адрес. Правоустанавливающие документы (например, акт государственного органа или свидетельство) содержат необходимые сведения об участке, в том числе его площадь. В кадастровом номере участка указывается номер не только самого участка, но и данные округа, района и даже квартала.

Сбор документов:

• кадастровый паспорт;

• правоустанавливающие документы на земельный участок;

• выписка из ЕГРП;

• справка ПУД;

• иные необходимые документы.

• иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право на данный земельный участок.

Все сделки с земельными участками, в соответствии с требованием гражданского законодательства, подлежат обязательной государственной регистрации. При неправильном сборе пакета документов, а также при несоблюдении обязательных требований к договору, возможно возникновение такой ситуации, когда покупатель полностью рассчитался за участок, ожидает получения свидетельства о гос регистрации права собственности, но юстиция приостанавливает регистрационные действия по причине того, что в документах имеется ошибка, либо пакет документов не полный. Для того, чтобы избежать такой ситуации и сложностей при оформлении сделки, необходимо предварительно провести полную правовую экспертизу представленных продавцом документов и выявить возможные ошибки еще до окончательного расчета. 

Регистрация земельного участка — это процедура получения права на владение каким-либо участком правообладателем, что в дальнейшем позволит распоряжаться им по своему усмотрению. Регистрационный процесс начинается сбором всех необходимых документов.

Перечень документов для регистрации:

• заявление на регистрацию;

• паспорт и другие документы, удостоверяющие личность гражданина;

• документы, в которых имеется характеристика находящихся на данном земельном участке объектов недвижимости;

• правоустанавливающие документы;

• документ, который подтверждает оплату государственной регистрации.

Для государственной регистрации сделок с недвижимостью обязательным приложением ко всем имеющимся документам будет являться план земельного участка и план объекта недвижимости, находящейся на этом участке с его установленным кадастровым номером. Все заинтересованные в процедуре лица обязаны ознакомиться с тем перечнем документов, которые требуются для проведения оформления прав на участок земли.

Государственная регистрация производимых сделок с земельными участками реализуется при наличии плана земельного участка. Сделка осуществляется на протяжении 10 дней с момента принятия органом регистрации необходимых документов. По окончании процедуры заявителю выдается удостоверение о регистрации, в котором прописана дата, а также номер регистрационной записи.

В соответствии с нормой Российского законодательства недействительной считается сделка, не соответствующая определенным законом требованиям. Данное положение в полной мере распространяется на сделки с земельными участками.

Судом возможно признание недействительной сделки с земельным участком (т. е. ничтожной, неоспоримой) либо оспоримой. При рассмотрении дела суд учитывает многие нюансы, изначально разобраться в которых юридически неподготовленному человеку бывает непросто.

Недействительность сделок с земельными участками

Существует несколько типов земельных сделок, определение которых является предпосылкой к признанию сделки недействительной. Таковой является сделка с землей, противоречащая основам правопорядка и нравственности. Последствия такой сделки – конфискация. Под основами правопорядка подразумеваются условия, обеспечивающие общественные, социальные и экономические права и свободы граждан. Также признание недействительной сделки с земельным участком может стать неизбежным, если сделка будет определена, как мнимая. То есть ее заключение носило притворный характер, для прикрытия какой-либо иной воли участников сделки. Сделка с земельными участками может быть признана недействительной, если существуют доказательства того факта, что она была совершена с участием недееспособного, ограниченно дееспособного либо временно недееспособного гражданина. Вывод о таком состоянии человека правомочен сделать только суд, для чего потребуется соответствующее медицинское экспертное заключение. Существуют определенные ограничения на признание правомочной сделки с земельнымучастком, совершенной несовершеннолетними (6-18 лет). Однако если будет доказана выгода для такого лица, то сделка будет считаться действительной. В данном вопросе особенно полезна консультация, которую может предоставить опытный Земельный юрист. Если одна из сторон докажет на суде, что сделка совершалась под влиянием заблуждения, судом также может быть принято решение о признании недействительной сделки с земельным участком. Имеют свои ограничения в плане проведения земельных сделок и юридические лица. В частности, если отсутствует разрешение на данный вид деятельности либо цель сделки не подпадает под цели деятельности юридического лица. В тонкостях дозволенных полномочий поможет разобраться Земельный юрист. Если наличие вышеназванных обстоятельств будет доказано в суде, такая сделка с земельным участком также будет признана недействительной. Если сделка с землей будет квалифицирована судом как ничтожная (недействительная), это повлечет за собой компенсацию ее последствий, или конфискацию (если обе стороны действовали с умыслом).