Тема 2. Правовые формы использования земель

Законодатель провозгласил землю недвижимым имуществом, а недвижимость всегда выступает индивидуально-определенной вещью. Индивидуально определить земельный участок можно только при помощи его кадастрового номера, т. е. предметом оборота может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учет.

Об этом и говорится в определении земельного участка, данном в ст. 6 Земельного кодекса РФ: земельный участок – это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Каждая недвижимая вещь должна выступать единым объектом гражданских прав. Поэтому большинство виднейших цивилистов сходились на том, что из ГК РФ следует исключить указание на возможность распоряжения частью земельного участка. Предметом гражданского оборота и объектом вещных и обязательственных прав может быть только целый земельный участок, а не его часть . Это положение нашло отражение в изменениях, внесенных, в частности, в ГК РФ 26 июня 2007 года федеральным законом № 118-ФЗ

Если необходимо совершить сделку с частью земельного участка, то надо сначала поделить его, образовать два новых земельных участка с двумя новыми кадастровыми номерам, а затем распорядится одним из этих новых земельных участков. Такая позиция была подтверждена ВАС РФ: «Часть земельного участка может быть реализована только после раздела земельного участка и присвоения каждому выделенному земельному участку кадастрового номера.»

В связи с этим ЗК РФ в п. 2 ст. 6 вводит понятие делимого земельного участка – он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельные земельные участки, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории. О делимости земельного участка говорится также в ст. 1182 ГК РФ – при разделе земельного участка каждая его часть должна соответствовать минимальным нормам предоставления участков соответственно целевому назначению, и в п. 3 ст. 20 ФЗ «О государственном земельном кадастре», - земельный участок не может быть поставлен на кадастровый учет, если площадь его не отвечает минимальным размерам, установленным для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования. Последний утратил силу в связи с принятием 13 мая 2008 года ФЗ № 66-ФЗ «О внесение изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием федерального закона о государственном кадастре недвижимости». Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» был принят 24 июля 2007 года.

Если земельный участок является неделимым, то совершать сделки можно с долями в праве общей собственности. Доля в праве также оборотоспособна, как и целый земельный участок, за некоторыми исключениями. Доля в праве, например, не может быть сдана в аренду, это противоречит ст. 607 ГК РФ.

Но зато предметом договора аренды, в отличие от предмета договора купли-продажи, может быть часть земельного участка.

10.03.2006 г. в постановлении ФАС СЗО указал следующее: «Отказывая в иске, суд сослался на ст. 6 ЗК РФ, согласно которой часть земельного участка названа в числе объектов земельных отношений. Кроме того, п. 2 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрены особенности государственной регистрации права аренды на часть земельного участка. Таким образом, законодатель прямо предусмотрел возможность передачи в аренду части земельного участка».

Принцип единства судьбы земли и недвижимости

Согласно этому принципу, провозглашенному в ст. 1 ЗК РФ, все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка.

Однако в литературе отмечалось, что исходя из современных экономических и правовых реалий воплощение в жизнь принципа «единого объекта недвижимости» представляется весьма затруднительным по следующим причинам .

Во-первых, значительное число зданий находится в собственности лиц, которым земельные участки принадлежат не на праве собственности, а на иных правах, либо же права на землю вообще не оформлены.

Во-вторых, значительную часть в гражданском обороте составляют жилые и нежилые помещения, в отношении которых действующее законодательство не предусматривает обязанности по оформлению прав на землю.

В-третьих, некоторые объекты недвижимости расположены на земельных участках, изъятых из оборота или ограниченно оборотоспособных, которые следовать судьбе здания при его отчуждении вообще не могут.

В-четвертых, гражданское законодательство допускает совершение ряда сделок с объектами недвижимости, не направленных на их отчуждение (например, аренда здания) и передача прав на земельные участки при этом законодательством не предусмотрена.

Таким образом, когда собственник здания и собственник земельного участка не совпадают, реализация принципа единства судьбы земли и недвижимости в полной мере затруднена. Это не означает, что здание и земельный участок могут существовать независимо друг от друга. Наоборот, собственник здания в обязательном порядке должен оформить какое-либо вещное или обязательственное право на земельный участок. В противном случае правомерно возведенное в свое время здание окажется на самовольно занятом земельном участке и будет признано самовольно возведенной постройкой с последствиями, вытекающими из ст. 222 ГК РФ. Если же земельный участок и здание принадлежат одному лицу на праве собственности, то тогда принцип единства судьбы здания и недвижимости реализуется в полной мере, они выступают единым объектом недвижимости и их разделение в последующем не допускается.

ЗК РФ ввел исключительно титульное землепользование

Такое понятие как «титул» не содержит ни гражданское, ни земельное законодательство. Это доктринальное понятие и означает оно то, что пользоваться землей можно только на тех правах, которые указаны в законе. Откуда такое категоричное требование? Дело в том, что после принятия Конституции РФ ожидалось скорейшее принятие нового ЗК, в связи с чем Указом Президента от 24 декабря 1993 г. все положения, регулирующие предоставление прав на землю, из ЗК РСФСР 1991 г. были исключены. Но новый ЗК РФ был принят только в 2001 г, в связи, с чем образовался правовой вакуум, который был заполнен региональным законодательством и ведомственными актами. Это привело к тому, что земельные участки стали предоставляться на праве хозяйственного ведения, оперативного управления. В целях упорядочения существующих видов прав на землю ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» предусматривает, что права на землю, не предусмотренные ст. 15 и ст.ст. 20-24 ЗК РФ подлежат переоформлению со дня введения ЗК РФ в силу. То есть пользоваться землей после принятия ЗК РФ можно только на основании 6 титулов: собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут.

В отличие от ГК РФ, гл. 17 которого специально посвящена вещным правам на землю, ЗК РФ даже не упоминает категорию вещных прав и стремится ликвидировать ограничение вещных прав на землю, максимально упростив правовой режим земли, и свести его лишь к праву собственности и аренды. В первую очередь подобная позиция законодателя направлена на право постоянного (бессрочного) пользования.

Право постоянное (бессрочное) пользование

Титул постоянное (бессрочное) пользование был самым распространенным правом на землю в советское время, правда, тогда он назывался несколько иначе – бессрочное постоянное пользование. И, естественно, лица, пользующиеся землей на данном праве, не обладали никакими полномочиями по распоряжению земельным участком. Позднее ГК РФ назвал этот титул постоянным (бессрочным) пользованием и наделил лиц, пользующихся землей на данном праве, многочисленными полномочиями по распоряжению. Лицо, которому участок был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, в соответствии со ст. 270 ГК РФ могло передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование с согласия собственника участка. В декабре 2006 ст. 270ГК признана утратившей силу Федеральным Законом «О введении в действие Лесного кодекса». А ЗК РФ, оставив этому титулу прежнее название, по-существу свел его по своему содержанию к титулу советских времен – бессрочному постоянному пользованию, т.к. лишил лиц, пользующихся земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования всех полномочий по распоряжению, предоставленных ГК РФ.

В п.1 ст. 20 ЗК РФ установлено, что после введения в действие ЗК РФ данный титул передается только трем видам юридических лиц:

1. государственным и муниципальным учреждениям;

2. казенным предприятиям;

3. органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Причем, установив возможность предоставления земельного участка на данном праве ограниченному кругу лиц, законодатель не установил порядок их приостановления. Указанный пробел частично восполнятся распоряжением МИО РФ от 2 сентября 2002, которым утверждены примерные формы решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования, аренды.

Среди лиц, которым может быть предоставлен земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования ГУПы и МУПы не фигурируют. Тем не менее, например, параграф 2 п. 1 ст. 6 Закона Санкт-Петербурга №282-43 от 17.06.2004 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности СПб, для строительства и реконструкции» называет ГУПы в качестве субъектов права постоянного (бессрочного) пользования, если это необходимо для выполнения их уставных задач. Однако Пленум ВАС РФ в своем постановлении № 11 подтвердил позицию ст. 20 ЗК РФ, указав, что ненормативные акты государственной органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам, не указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, и индивидуальным предпринимателям должен признаваться недействительным либо не подлежащим применению.

А дальше законодатель повел себя странно, включив в вводный закон и в ЗК РФ нормы не соответствующие друг другу. В соответствии с п.2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ лица, не указанные в п. 1 ст. 20 ЗК, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или приобрести в собственность до 1 января 2010 г. А в соответствии с п. 3 ст. 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.

Причем схожая ситуация в истории уже наблюдалась. Статья 7 Закона «О земельной реформе» предусматривала, что право постоянного пользования должно быть пересмотрено до 1 февраля 1993 г. Судебные споры по этому поводу длились восемь лет. В итоге Президиум ВАС в своем Информационном Письме № 61 указал, что, устанавливая сроки переоформления прав пользования земельным участком, законодатель не определил порядок прекращения прав на них в связи с невыполнением юридическими лицами требований указанной нормы. И тем не менее, ситуация повторяется.

Первым по этому поводу высказался Конституционный Суд РФ в определении №512-О, заявив, что указание в п. 2 ст. 3 ФЗ «О введение в действие ЗК РФ» на возможность для юридического лица по своему желанию приобрести земельный участок в собственность или использовать его на правах арендатора (после соответствующего переоформления), при том, что в соответствии с п. 3 ст. 20 ЗК РФ за ним сохраняется право постоянного (бессрочного) пользования этим участком, свидетельствует о предоставлении права выбора самому юридическому лицу и отсутствии какого-либо ограничения свободы в заключении договора.

Это было подтверждено Постановлением ФАС СЗО, в котором указанно, что отмена статьи ЗК РФ, предусматривающей предоставление земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования и непереоформление этого права в установленные сроки не свидетельствует о прекращении права.

И окончательно по этому поводу высказался ВАС РФ в Постановлении Пленума №11; указав, что лица, которым предоставлены земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования до вступления в силу ЗК РФ вправе по своему усмотрению приобрести их в аренду или собственность независимо от того, для каких целей были предоставлены земельные участки.

Иная ситуация складывается с временным пользованием земельным участком, предусмотренным ЗК РСФСР 1991г. Этот Кодекс содержал два вида срочного платного пользования землей: аренда земельного участка и договор временного пользования земельным участком, регулируемые ст. 14 и ст. 39 ЗК 1991г. Наличие этих двух видов договоров, мало чем отличающихся друг от друга, породило путаницу, в результате чего лица, пользующиеся земельным участком на основании договора временного пользования, полагали, что к ним применяется положение п. 2 ст. 621 ГК РФ об автоматическом продлении договора аренды и продолжали пользоваться земельным участком по истечении срока. По этому поводу Президиум ВАС в Информационном Письме № 61 указал, что истечение срока, на который предоставлялся такой земельный участок, является основанием прекращения прав на землю, а п. 2 ст. 621 ГК РФ по аналогии применен быть не может, т.к. данный порядок противоречит ЗК 1991 г. И поскольку договор между сторонами в связи с истечением срока временного пользования прекращен, а новый заключен не был, собственник земельного участка вправе передавать его третьему лицу. И даже если на таком земельном участке, предоставленном во временное пользование, возведено строение, ситуация не меняется. Подобную ситуацию рассматривал ФАС Волго-Вятского округа, который указал, что автостоянка, возведенная на земельном участке, предоставленном во временное пользование, не может расцениваться в качестве объекта недвижимости. По смыслу ст. 222 ГК РФ право собственности на объекты недвижимости за самовольным застройщиком может быть признано судом при условии, что данный земельный участок предоставлен этому лицу для капитального строительства.

До 30.06.2006 г. ЗК РФ содержал положение о том, что граждане, которым земельный участок был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения (после вступления в силу ЗК РФ гражданам земельные участки на этих титулах не предоставляются) могут однократно, безвозмездно, в полном объеме приобрести право собственности на них.

Но после принятия ФЗ от 30.06. 2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (так называемый закон о дачной амнистии) из ЗК РФ было исключено упоминание об однократности и бесплатности.

Этот закон распространяется на следующие случаи: во-первых, земельные участки должны быть предоставлены до введения в действие ЗК РФ; во-вторых, они должны быть предоставлены в строго определенных целях: для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводчества, индивидуального жилищного, гаражного строительства; в-третьих, зарегистрировать можно только право собственности гражданина, а не иное вещное право (нельзя зарегистрировать право на земельный участок, изъятый из оборота или ограниченный в обороте).

В этом федеральном законе создан механизм легальной трансформации любого права на земельный участок в право собственности путем признания такого права регистрационным органом. Принятие решения о предоставлении таких земельных участков в собственность гражданам не требуется. С момента регистрации права собственности ранее существовавшее право прекращается.

Основаниями регистрации права собственности на земельный участок является:

1. акт о предоставлении земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления, к которому предъявлялся одно требование – он должен соответствовать закону, действовавшему в данном месте в момент его принятия. В акте о предоставлении может быть не указано лицо, которому земельный участок предоставлялся и право, на котором этот земельный участок предоставляется;

2. акт (свидетельство) о праве гражданина на земельный участок. Эти акты выдавались, как правило, комитетами по земельным ресурсам и землеустройству, они так же должны были соответствовать законодательству, действовавшему в данном месте и в данное время, и этот документ указывал либо на лицо, которому земельный участок предоставлялся, либо на вид прав на землю;

3. выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, выдаваемая органом местного самоуправления;

4. иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на земельный участок.

Не совсем ясно, что имел в виду законодатель, вводя открытый перечень оснований для регистрации, но в данном случае не подразумевается фактическое землепользование, возникшее на основании сделок, совершенных с жилыми домами, расположенными на данном земельном участке.

Положение закона о введении в действия ЗК РФ по-поводу фактического землепользования осталось неизменным.

В регистрационный орган гражданин должен предоставить заявление, документ об уплате государственной пошлины, один из названных выше документов и кадастровый план, наличие которого предусматривает обязательное проведение межевых работ.

Ранее, если в результате проведения межевых работ выяснялось, что по документам числится земельный участок одного размера, а фактически в пользовании у гражданина находится земельный участок большего размера, то это являлось основанием для отказа в бесплатной приватизации в полном объеме земельного участка, находившегося у гражданина в фактическом использовании. После вступления в силу ФЗ № 93-ФЗ в случае расхождения по площади в правоустанавливающих документах и кадастровом плане, запрещается рассматривать такие расхождения как повод для отказа в регистрации.

Но после вступления в силу этого закона возникли новые проблемы. Появились случаи отказа в бесплатном оформлении прав на землю на том основании, что вместе с «однократностью» исчезло и слово «бесплатно» из ЗК РФ. Такое положение ничем не обоснованно. Дело в том, что раньше п.3 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ содержал положение о предоставлении в собственность гражданам земельных участков, предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение.

Теперь, в связи с тем, что, как говорилось выше, принятие решения о предоставлении земельного участка не требуется, термин «предоставление» был заменен термином «оформление». Оформлением занимается регистрационный орган, который не выступает в роли продавца и требовать выкупную цену у землепользователя не может. Он получает то, что ему положено – государственную пошлину. Поэтому естественно исключение термина «бесплатность» из текста ЗК РФ. Объяснить, почему был исключен термин «однократность» не представляется возможным. В любом случае, теперь законодательство такого требования не выдвигает.

На положении граждан РФ, имеющих в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, ФЗ № 93-ФЗ никак не сказался. В соответствии с законом о введение в действие ЗК РФ бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки граждане могут, только если сделка с жилым домом была совершена до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990г. «О собственности в СССР». Соответственно, если дом был приобретен после 6 марта 1990 г., земельный участок придется выкупать по ставкам, действующим в соответствующем регионе. В противном случае земельный участок будет признан самовольно занятым, поскольку права на него не были оформлены надлежащим образом и зарегистрированы. Причем эта позиция законодателя была подтверждена и Президиумом Верховного Суда РФ в Постановлении от 3 декабря 2003г. (Обзор судебной практики за третий квартал 2003 г.). Позднее Президиум Верховного Суда в постановлении от 8 декабря 2004г. внес дополнения, в соответствии с которыми, жилой дом, приобретенный в собственность до введение в действие ЗК РФ, а у бывшего собственника дома земельный участок находился на праве постоянного (бессрочного) пользовании, то собственник дома имеет право на бесплатную приватизацию земельного участка. (Обзор судебной практики за третий квартал 2004 г.)

Земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования завещать нельзя. Наследуются строения, находящиеся на этом земельном участке на праве собственности у наследодателя, а земельный участок переходит по наследству вслед за строением по правилам ст. 35 ЗК РФ. Причем к наследнику переходят все права, в том числе и право на бесплатное оформление в собственность этого участка.

В отношении права пожизненного наследуемого владения ситуация складывается таким же точно образом, как и в отношении права постоянного (бессрочного) пользования граждан, за исключением того, что сейчас это право может возникнуть на основании наследования. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

В соответствии со ст. 1181 ГК РФ земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, т.е. по закону и по завещанию.

Однако ФЗ «О садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях» представлял эту ситуацию иначе. В соответствии со статьей 30 этого закона земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения наследуется только по закону, а строения, находящиеся на нем, и по завещанию. В данном случае нужно было руководствоваться нормами части третьей ГК РФ, т.к. в соответствии со ст. 4 ФЗ от 28.11.01. № 147-ФЗ «О введении в действие части третьей ГК РФ» впредь до приведения нормативных актов, действующих на территории РФ, в соответствии с ч. 3 ГК РФ, эти нормативные акты применяются в части, не противоречащей ч 3 ГК РФ. Но ФЗ №118-ФЗ признал ст. 30 утратившим силу.

Аренда земельных участков

При разработке норм ЗК РФ, посвящённых правовому регулированию арендных отношений, законодатель собирался исходить из того, что основные положения будет регулировать ГК РФ, а ЗК РФ установит только особенности аренды земельных участков, связанные со спецификой предмета договора аренды. Однако ситуация сложилась иначе и зачастую нормы ЗК РФ содержат положения прямо противоположные ГК РФ.

В соответствии с нормами ЗК РФ в качестве арендодателя может выступать только собственник земельного участка. Очевидно, что законодателя в данном случае интересовало одно – чтобы лица, пользующиеся земельным участком на ограниченных вещных правах, не могли сдавать их в аренду и извлекать экономическую выгоду из этого. Но такая формулировка исключает возможность выступать в качестве арендатора лицам, уполномоченным собственником земельного участка по договору или по закону. Поэтому иначе, как лингвистической ошибкой, данное положение назвать нельзя.

Статья 22 ЗК РФ, в отличие от ст. 37, где прямо говориться, что предметом договора купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учёт, такое требование в отношении предмета договора не содержится. Правда, есть ст. 607 ГК РФ, где говориться, что в договоре аренды, должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Из этого положения можно сделать вывод, что определённо установить земельный участок позволяет только его кадастровый номер, т.е. предметом договора аренды может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учёт. Такое положение содержится в п. 1 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» - в аренду может быть передан прошедший государственный кадастровый учёт земельный участок. Но это положение обязательно только по отношению к сельскохозяйственным землям. Поэтому на практике индивидуализировать сдаваемый в аренду земельный участок стали путём указания на его адрес, координаты и т. п. Судебная практика такую позицию не поддержала, что видно на примере Постановления ФАС СЗО от 11.02.2003. В удовлетворении иска КУГИ к предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате в соответствии с договором аренды земельного участка отказано, т. к. указанный договор аренды признан судом не заключенным ввиду отсутствия в нём данных, позволяющих определённо установить объект аренды. Стороны определили объект аренды (земельный участок) путём указания на адрес по которому расположен подлежащий передаче земельный участок, и его площадь.

При сдаче в аренду государственного имущества нормы права часто закрепляют многочисленные ограничения воли сторон, например, порядок, размер, сроки внесения арендной платы, которая рассматривается в качестве одного из видов бюджетных доходов. В связи с этим в договорах аренды государственных и муниципальных земель появилось следующее положение: «В случае изменения нормативно-правовых актов РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год».

Эти ограничения обязательны для частных лиц лишь тогда, когда они внесены в договор аренды при его заключении. Если стороны желают распространить на свои отношения правила какого-либо нормативно-правового акта, они должны включит это условие в договор. Подобную позицию занимает и судебная практика. В своем постановлении ФАС СЗО указал, что при включении в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, условия об изменении размера арендной платы в связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, арендатор обязан уплачивать арендную плату в новом размере с момента вступления в силу нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период, без подписания сторонами какого-либо соглашения о внесении изменений в договор аренды.

Но это единственный случай, когда арендодатель может в одностороннем порядке изменять размер арендной платы. Правда государственные органы не всегда следуют этому правилу и пытаются изменить размер арендной платы по иным основаниям, что можно продемонстрировать на примере постановлении ФАС СЗО от 27.01.2003 г.: «В удовлетворении иска КУГИ к ОАО о взимании задолженности по договору аренды отказано, т. к. право арендодателя на одностороннее изменение размере арендной платы предусмотрено только в случаях изменения законодательства РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, а в данном случае увеличение арендодателем арендной платы оказалось следствием изменения истцом в одностороннем порядке целей использования предоставленного ответчику земельного участка».

В соответствии с п. 3 ст. 85 ЗК РФ арендаторы земельного участка могут использовать земельный участок в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. То есть право выбора вида разрешенного использования и его изменение, а, соответственно, и изменение размера арендной платы принадлежат не арендодателю, а арендатору земельного участка.

Весьма необычно решен в ЗК РФ вопрос распоряжения арендными правами. В соответствии со ст. 615 ГК РФ перенайм (передача прав и обязанностей), поднайм (субаренда), внесение в уставный капитал арендных прав, возможны только с согласия собственника земельного участка. То есть ГК РФ предусматривает согласительный порядок распоряжения арендными правами. В соответствии же со ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лиц, в том числе отдать в залог, внести в уставный капитал без согласия собственника при условии его уведомления. Следовательно, в отличие от ГК ЗК предусматривает не согласительный, а уведомительный порядок передачи арендных прав, что является ущемлением вещных прав собственника.

Сторонники такого подхода утверждают, что эта норма введена для аренды государственных и муниципальных земель на длительный срок, т.к., если договор аренды заключается менее чем на 5 лет, то согласительный порядок передачи арендных прав может быть предусмотрен договором. Сделано это для того, что бы арендатор не попадал в зависимость от волеизъявления местной администрации, имел возможность эффективно распорядиться арендными правами при изменении экономических условий, влекущим невозможность дальнейшего использования земли.

После введения уведомительного порядка передачи арендных прав возник ряд вопросов, на которые ЗК РФ ответа не давал: когда должно быть произведено уведомление, до или после передачи, в какой форме, каковы последствия отсутствия уведомления, каковы последствия включения в договор аренды публичных земель, заключенный более чем на 5 лет, условия о согласительном порядке передачи арендных прав?

Ответы на эти вопросы были даны только в Постановлении Пленума ВАС РФ № 11. В этом постановлении подтверждена правомерность уведомительного порядка передачи арендных прав со ссылкой на п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ, допускающих возможность установления особенностей сдачи в аренду земельных участков, чем и воспользовался ЗК РФ.

Уведомление должно быть направлено в разумный срок после совершения сделки с заинтересованным лицом в письменной форме или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления арендатором. Если уведомление в разумный срок не направлено, арендодатель вправе требовать возмещения возникших в связи с этим убытков.

Если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до введение в действие ЗК РФ на срок более 5 лет и содержит условие о порядке получения согласия арендодателя, стороны должны руководствоваться данными условиями договора, а не п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

Если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен на срок более 5 лет после введения в действие ЗК РФ, то стороны договора не вправе предусмотреть в договоре условие, по которому арендатор может передавать арендные права 3-му лицу только после получения на это согласия арендодателя.

До разъяснений Пленума ВАС РФ оставался открытым вопрос о порядке передачи в залог арендных прав. В соответствии с п.1(1) ст. 62 ФЗ «Об ипотеке» если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Иногда это несоответствие норм ЗК РФ и ФЗ «Об ипотеке» трактовалось в пользу ЗК РФ как специального закона, но Пленум ВАС РФ занял иную позицию указав, что при залоге арендных прав необходимо учитывать требования ФЗ «Об ипотеке», предусматривающего согласительный порядок передачи арендных прав на земельный участок в залог.

Однако до ФЗ №232-ФЗ от 18.12.2006 г. п. 1(1) ст. 62 ФЗ «Об ипотеке» был дополнен новым абзацем, в соответствии с которым при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Еще на один случай уведомительного порядка залога арендных прав земельного участка указал Президиум ВАС РФ в Информационном Письме «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке». В соответствии с п.9 ст. 22 ЗК РФ собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемых им на срок более 5 лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого земельного участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомления. На сегодняшний день указание на 5-летний срок утратило свою актуальность в свете последних изменений ст. 62 ФЗ «Об ипотеке».

Когда арендные права на земельный участок являются не самостоятельным предметом договора об ипотеке, а следуют за закладываемым зданием, находившимся в собственности залогодателя, согласие собственника земельного участка не требуется.

Переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание на чужом земельном участке

В самом общем виде порядок перехода прав на земельный участок при отчуждении расположенного на нем здания зафиксирован в п.1 ст. 35 ЗК РФ: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

ГК РФ и ЗК РФ решали вопрос о размере земельного участка, следующего за зданием, не совсем идентично. В соответствии со ст. 273 ГК РФ вопрос о размере земельного участка ставился на усмотрение сторон: «если иное не предусмотрено договором», то переходит часть земельного участка, необходимая для его обслуживания. П. 2 ст. 35 ЗК РФ, отсылая к п.3 ст.33 ЗК РФ, определяет размер земельного участка по нормам отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами застройки, градостроительной, проектной документацией.

Пленум ВАС РФ в своем Постановлении №11 указал на то, что в данном случае следует руководствоваться положением п. 3 ст. 33 ЗК РФ. А 26 июня 2006 года ФЗ №118-ФЗ признал ст. 273 ГК в этой части утратившей силу.

Следующий момент, который следует прояснить применительно к этой статье – на каком праве к покупателю здания переходит земельный участок? По общему правилу, зафиксированному в п. 1 ст. 35 ЗК РФ – на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника.

Рассмотрим различные варианты.

1. Земельный участок у продавца здания находится на праве собственности. В данном случае должен быть заключен единый договор купли-продажи здания и земельного участка и осуществляется одновременная регистрация перехода прав на здание и земельный участок.

2. Земельный участок у продавца здания находится на праве аренды. В данном случае следует руководствоваться положением п. 3 ст. 552 ГК РФ – при продаже недвижимости на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец без согласия собственника.

Однако схема перехода права аренды земельного участка при продаже здания, расположенного на этом участке, которую предложил Пленум ВАС РФ в Постановлении № 11, кажется чрезмерно упрощенной, хотя и весьма удобной. Если земельный участок находится у продавца здания на праве аренды, то покупатель здания приобретает право пользования земельным участком на праве аренды с момента регистрации перехода права собственности на здание независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор между покупателем здания и собственником земельного участка. Подобная схема перехода охотно была воспринята многими регионами, в частности и в Санкт-Петербурге.

3. Наиболее сложным является вариант перехода прав на земельный участок, когда земельный участок находится у продавца здания на праве постоянного (бессрочного) пользования. В общем виде схема перехода права постоянного (бессрочного) пользования изложена в абзаце 3 п. 2 ст. 3 ФЗ «О введение в действие ЗК РФ». При продаже здания, расположенного на земельном участке, предоставленному юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, это право постоянного (бессрочного) пользования подлежит переоформлению на право аренды или земельный участок должен быть приобретен в собственность по выбору покупателя здания. Из этого положения ясно два момента: во-первых, право постоянного (бессрочного) пользования должно быть переоформлено на право аренды или право собственности. Во-вторых, выбирать титул собственности или аренды будет покупатель здания. Но не понятно, когда будет происходить это переоформление – до продажи здания его продавцом или после продажи, его покупателем.

Совершенно иную схему предложил Пленум ВАС РФ. Эта схема основана, прежде всего, на положениях ст. 271 ГК РФ и выглядит следующим образом. Если продавцу здания земельный участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупатель здания не относится к юридическим лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, то после перехода к покупателю права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи приобретением здания, он может переоформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 ФЗ «О введение в действие ЗК РФ».

Ипотека земельного участка

Отношения, связанные с ипотекой земельного участка ЗК РФ не регулирует.

Проблема соотношения земельного участка и объекта недвижимости, находящегося на нем, возникла, при регулировании ипотечных отношений гораздо раньше, чем ЗК РФ провозгласил принцип единства судьбы земли и недвижимости.

Применительно к ипотеке этот принцип был введен еще в 1994г., года ГК РФ в п. 3 ст. 340 установил, что ипотека зданий допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, либо части земельного участка, необходимого для обслуживания данного здания, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Реализация этого положения на практике была затруднена по тем же основаниям, что и реализация принципа единства судьбы земли и недвижимости, провозглашенного в ЗК РФ. У большинства собственников, закладывающих объекты недвижимости, права на земельный участок оформлены не были, а если и были оформлены, то это было не право собственности, а иные вещные или обязательственные права. Вторая причина заключалась в том, что значительную долю в обороте составляли вторичные объекты недвижимости, т.е. помещения в зданиях, а ГК РФ вообще не предусматривал возможности оформления права на землю собственниками таких помещений.

Судебная практика неоднократно подвергала сомнению эти положения. Наиболее четко позиция судебной практики нашла отражение в совместном Постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением ч.1 ГК РФ», где указывалось, что в тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он был заключен без залога прав на земельный участок.

В некоторых случаях судебная практика занимала еще более жесткую позицию, подвергая сомнению необходимость залога арендных прав на земельный участок одновременно с залогом здания.

В информационном Письме президиума ВАС № 61 указывалось, что договор ипотеки не может считаться не соответствующий законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот участок.

На сегодняшний день этот вопрос окончательно решен в информационном Письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».

По-поводу необходимости одновременного залога объекта недвижимости и земельного участка, если их собственник совпадает, судебная практика сомнений никогда не высказывала.

Информационное письмо № 90 еще раз подтвердило, что если залогодателю земельный участок принадлежит на праве аренды, то обязателен залог этого права вместе с залогом здания, сооружения.

А вот если земельный участок принадлежит залогодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования, то залог права постоянного (бессрочного) пользования не производится. Однако если предметом ипотеки является здание расположенное на земельном участке, в момент заключения договора принадлежащим залогодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования и в последующим приобретенным залогодателем в собственность, то при обращении судом взыскания на здание, его реализация осуществляется вместе с земельным участком под зданием.

Но принцип единства залога недвижимости и земельного участка, введенный п. 3 ст. 340 ГК РФ, в п. 4 ст. 340 ГК РФ отменился применительно к залогу земельного участка. При ипотеке земельного участка право залога на здание, сооружение, расположенное на этом участке, не распространяется, если договором ипотеки не установлено иное. При реализации этого положения возникали трудности в обращении взыскания на заложенное имущество, поэтому регистрационные органы довольно часто отказывали в регистрации договора ипотеки, предметом которого являлся земельный участок без расположенных на нем зданий, сооружений.

Лучше бы это положений из п.4 ст.340 ГК РФ и п. 1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке» было исключено. Однако 05.02.2004 г. ст. 64 ФЗ «Об ипотеке» была не изменена, а дополнена новым п. 4, в котором говорилось, что если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находится здание, сооружение, то ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой здания. Конструкция этой нормы абсолютно верная, она носит императивный характер и не допускает по усмотрению сторон внесение в договор ипотеки оговорки о нераспространении его на объекты недвижимости, находящиеся на закладываемом земельном участке. Но эта норма распространяется только на земельные участки сельскохозяйственного назначения и не применима к землям иных категорий.

И только 30.12.2004 г. п. 4 ст. 340 ГК РФ был изменен. В новой редакции он выглядит следующим образом: «При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие».

Оформление прав на земельный участок, на котором расположено здание, строение, сооружение

Самым общим образом порядок оформления прав на земельные участки под зданиями изложен в ст. 36 ЗК РФ. Вид права на землю зависит от того, на каком праве находится здание на оформляемом земельном участке.

Юридические лица, имеющие здание на праве оперативного управления (ст. 296 ГК РФ) могут оформить свои права на земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования или заключить договор аренды земельного участка. В последнем случае нести ответственность по их обязательствам будет государство. Приватизировать земельный участок они не могут.

Юридические лица, у которых здание находится на праве хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ), могут только заключать договор аренды земельного участка. Это самый невыгодный вариант оформления прав на землю, который применяется к ГУПам, и МУПам.

Юридические лица, у которых здание находится в собственности, могут либо оформить земельный участок на праве собственности, либо заключить договор аренды земельного участка. И здесь возникает первая проблема. Кто будет выбирать вид права на землю: собственник земельного участка или собственник объекта недвижимости. Однозначно этот вопрос решен только в отношении лиц, у которых земельный участок уже находится на праве постоянного (бессрочного) пользования и они хотят переоформить его на право собственности или право аренды. В соответствии с п. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» право выбора принадлежит юридическому лицу, которое по своему желанию переоформит право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или приобретет земельный участок в собственность.

Но дело в том, что ст. 36 ЗК РФ гораздо чаще применяется к юридическим лицам, у которых земельный участок находится не на праве постоянного (бессрочного) пользования, а в фактическом землепользовании, т.е. права на землю не оформлены. А в отношении таких лиц ЗК РФ четко не указывает, кому принадлежит право выбора. В связи с этим судебная практика пошла по 2 направлениям.

1. В соответствии с одним из направлений право выбора принадлежит собственнику здания и тогда действует следующая схема. Собственник здания направляет заявление в государственный орган с указанием титула и если государственный орган в течение 2-х недель не направляет юридическому лицу проект указанного в заявлении договора (купли-продажи или аренды) земельного участка, то на основании ст. 445 ГК РФ собственник здания вправе потребовать понуждения к заключению соответствующего договора. Правда, подобная схема неоднократно критиковалась в связи с тем, что возможность понуждения к заключению договора купли-продажи или аренды земельного участка вызывает серьезные сомнения. В частности, в постановлении ФАС Волго-Вятского округа указывалось, что требования предпринимателя о понуждении к заключению договора аренды не основано на нормах права и противоречит ст. 421 и ст. 445 ГК РФ, предусматривающих как свободу заключения договора, так и случаи, при которых сторона вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении к заключению договора

2. Второе направление судебной практики исходило из того, что п. 6 ст. 36 ЗК РФ предоставляет право выбора договора государственному органу, получившему заявление. И тогда действует следующая схема. Если государственный орган, получивший заявление от собственника здания, в течение 2-х недель не направляет ему один из проектов договора купли-продажи или аренды, то собственник здания может обратиться в суд с жалобой на неправомерные действия (бездействия) государственного органа в порядке, установленном гл. 24 АПК РФ.

Окончательно вопрос о том, кому принадлежит право выбора соответственного титула, был решен в Постановлении пленума ВАС РФ №11. ВАС РФ исходил из того, что, как правило, чиновники охотно сдают землю в аренду и не желают предоставлять ее на праве собственности. Поэтому ВАС предложил следующую схему. Если собственник здания обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора купли-продажи, а соответствующий орган государственной власть или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник здания может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействий) этих органов незаконными в порядке, установленном в гл. 24 АПК РФ, т. е. титул выбирает собственник здания. Но самое главное в этой ситуации – какое решение должен вынести арбитражный суд в случае признания действий (бездействий) государственных органов незаконными. И как раз этот вопрос в Постановлении Пленума ВАС № 11 решен в пользу продавца, т. к. предложен следующий вариант. В случае признания действий (бездействий) исполнительных органов незаконными, суд обязывает их подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости. Вот если бы ВАС РФ указал, что суд обязан предоставить земельный участок с указанием срока и условий предоставления, как это сказано в ст. 30 ЗК РФ в отношении отказа в предоставлении земельного участка для строительства, ситуация сложилась бы совершенно иная.

ВАС РФ подтвердил так же положение ЗК РФ о том, что отказ в продаже земельного участка возможен только в трех случаях:

1. ограничение в обороте земельного участка,

2. запрет на приватизацию,

3. резервирование участка для государственных и муниципальных нужд.

Особую актуальность после принятия ЗК РФ приобрел вопрос о возможности выкупа земельного участка в случае, если уже был заключен договор аренды этого земельного участка. Изначально позиция судов была такова, что наличие договора аренды земельного участка является основанием для отказа в приватизации данного земельного участка. Например, ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 13.05.2004г. указывал, что земельный участок, на котором расположена недвижимость истца, последний занимает на основании договора аренды от 24.04.1999 г., заключенного на 5 лет, который не расторгнут, следовательно, собственник недвижимости выбрал титул аренды.

По данному вопросу гражданка Костина обратилась в КС РФ с жалобой о нарушении ее конституционных прав п.1 ст. 36 ЗК РФ. Администрация г. Серпухова отказалась предоставить ей в собственность земельный участок под объектом недвижимости, т. к. был заключен договор аренды земельного участка на 10 лет и срок действия договора аренды не истек, а оснований для досрочного расторжения договора аренды не имеется. Но КС РФ в определении от 09.07.2004г. отказал в принятии жалобы.

Зато по этому поводу высказался ВАС РФ, указав, что договор аренды не препятствует выкупу земельного участка, т. к. собственники зданий имеют исключительное право на приватизацию в соответствии с п.1 ст. 36 ЗК РФ.

Такая позиция ВАС полностью соответствует положениям ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», в соответствии с п. 3 ст. 28 которого, договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

Однако позднее ВАС в Постановлении Пленума № 11 уточнил свою позицию, которая стала выглядеть следующим образом . Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введение в действие ЗК РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Если договор аренды земельного участка заключен собственником объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ, т. к. он уже реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды.

Подобная позиция ВАС РФ подвергается критике за ограничительное толкование ст. 36 ЗК РФ. Доводы критиков обычно сводятся к следующему. Статья 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не ставит решение вопроса о возможности выкупа земельного участка в зависимость от момента заключения договора аренды – до введения в действия ЗК РФ или после.

Ни ЗК РФ, ни ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», ни какие- либо другие нормативно-правовые акты не содержат подобного рода запретов или ограничений на приватизацию земельных участков под объектами недвижимости.

То есть п.7 Постановление Пленума ВАС РФ № 11 по-существу содержит ограничения обороноспособности земельных участков, не предусмотренных действующим законодательством.

В связи с этим возникает ряд вопросов. Вправе ли собственник здания после окончания срока договора аренды земельного участка приватизировать его? Имеет ли право выбора новый собственник здания при отчуждении здания на арендуемом земельном участке?

Но в дано случае критика позиции ВАС может быть и обоснована с точки зрения справедливости, но не с точки зрения гражданского законодательства.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В соответствии с п. 2 ст. 407 ГК РФ прекращение обязательств по требованиям одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. А ни ст. 450 ГК РФ, ни ст. 446 ЗК РФ такого основания прекращения арендных отношений по требованию одной из сторон не содержат.

И нет никаких оснований полагать, что титул аренды выбран собственником здания на века и после окончания срока договора аренды он обязан будет и в дальнейшем арендовать земельный участок.

Ещё сложнее обстоит дело с возможностью оформления прав на землю собственниками помещений, которые не обязаны, а имеют право оформить права на землю, когда здание находиться на неделимом земельном участке.

ЗК РФ рассматривает 3 возможных ситуации в зависимости от того, на каком праве находиться помещение.

1. Все помещения в здании находятся на праве собственности. Тогда земельный участок может быть приобретён в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

2. Помещения в здании одним лицам принадлежат на праве собственности, а другим - на праве хозяйственного ведения или оперативного управления или всем лицам – на праве хозяйственного ведения.

В этом случае единственная возможность оформить свои права на землю- это заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

3. Все помещения в здании закреплены за лицами, у которых имущество находиться на праве оперативного управления. В таком случае земельный участок может быть предоставлен одному из них на праве постоянного (бессрочного) пользования, а другие получают право ограниченного пользования земельным участком.