§ 6. Земельные правоотношения

Понятие земельных правоотношений

Земельные правоотношения – вид общественных правоотношений, урегулированных нормами права. Для земельных правоотношений характерны признаки правовых отношений, выделяемые в учебнике «Общая теория государства и права. Академический курс в 2-х томах» под редакцией профессора М. Н. Марченко. (Том 2. Теория права. – М.: Издательство «Зерцало» 1998. Глава Х111 § 6. С. 279-280). Земельные правоотношения – это социальные отношения, возникающие между субъектами права, взаимодействие которых регламентированы юридическими нормами (формализованы), целью земельных правоотношений является достижение определенного законного результата в рамках существующего правопорядка и законности. В рамках земельных правоотношений субъектами правоотношений защищаются и реализуются субъективные права и обязанности. Таким образом земельные правоотношения представляют собой легитимный путь для достижения целей и реализации интересов субъектами правоотношения по использованию и охране земли. Земельные правоотношения представляют собой «общую модель юридического взаимодействия» субъектов правоотношения при использовании и охране земли как природного ресурса, природного объекта, недвижимого имущества. (см. подробнее: Общая теория государства и права. Академический курс в 2-х томах. Под ред. проф. М. Н. Марченко. Том 2. Теория права. – М.: Издательство «Зерцало» 1998. Глава Х111 § 6. С. 279-280).

В статье 3 Земельного кодекса РФ 2001 года земельные отношения определяются как отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. При этом, под использованием понимается извлечение полезных свойств земли как основного компонента окружающей среды с целью удовлетворения различных потребностей людей. Охрана включает в себя совокупность мер юридического характера, обеспеченных механизмом принуждения, а также определенные мероприятия, направленные на обеспечение рационального использования земли как природного объекта, природного ресурса в сельском и лесном хозяйстве, пространственно-территориальной основы. Таким образом, можно выделить две большие группы земельных правоотношений: по использованию и по охране земель. Такое деление позволяет выделить регулятивные и правоохранительные земельные правоотношения.

Земельные правоотношения связаны с использованием и охраной особого объекта правового регулирования – земли. Многоаспектность земли как объекта правового регулирования определяет специфику (особенности) земельных правоотношений. Особенности земельных правоотношений рассматривались в теории земельного права – Общая теория советского земельного права (стр. 83-92), а также в работе Аксененка Г. А. Земельные правоотношения в СССР (Стр. 30; 37-38; 52; 81-82). Некоторые из выделяемых ранее особенностей земельных правоотношений актуальны и в настоящее время. Во-первых, участником земельных правоотношений всегда является публичное образование в лице специально уполномоченного исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления (см. Общую теорию советского земельного права. М.: Изд-во «Наука»,1983. Стр. 30). Особенности земельных правоотношений связаны с тем, что земля в первую очередь является категорией политической. Земля это территория, на которой осуществляется суверенитет государства, реализуются властные полномочия специально уполномоченными органами представительной и исполнительной власти публичных образований. Земля не создана руками человека, т. е. является нерукотворным объектом. Первоначально земля даровалась, передавалась в пользование сувереном, лицом, наделенным властными полномочиями (обладателем суверенитета), на определенный срок или без указания срока, на период службы. По окончании службы земля могла остаться у лица или возвращалась обладателю суверенитета. При этом, при передаче земли разрешалось осуществлять пользование землей, извлекать её полезные свойства, уплачивая обладателю суверенитета часть дохода от использования земли. Затем, земля стала передаваться в пожизненное пользование, затем в пожизненное пользование с правом передачи наследникам, затем с правом распорядиться землей по усмотрению лица, которому она ПРЕДОСТАВЛЕНА ОБЛАДАТЕЛЕМ СУВЕРЕНИТЕТА (СУВЕРЕНОМ). Таким образом, первоначально ЗЕМЛЯ ВСЕГДА ПРЕДОСТАВЛЯЛАСЬ В ПОЛЬЗОВАНИЕ ЛИЦОМ, ОБЛАДАЮЩИМ (НАДЕЛЕННЫМ) ВЛАСТНЫМИ ПОЛНОМОЧИЯМИ (СУВЕРЕНОМ). В настоящее время властными полномочиями наделены органы государственной власти или местного самоуправления. Первоначально земельные участки передаются (предоставляются) юридическим лицам или гражданам на определенном праве (в собственность или аренду) для определенных целей использования земли (например, для строительства жилого дома, ведения сельскохозяйственного производства; ведения личного подсобного хозяйства и т. п.). После предоставления земли в пользования или в собственность исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления имеет право контролировать исполнение правообладателем земельного участка обязанностей по использованию участка с применением мер принудительного характера к нарушителю. Вмешательство в хозяйственную деятельность арендатора не допускается. Таким образом, субъектом земельных правоотношений ВСЕГДА является публичное образование в лице уполномоченного органа, который может выступать активным участником земельных правоотношений (при ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ЗЕМЛИ) или до определенного момента (нарушения правил использования земли) находиться «за кадром», быть пассивным участником правоотношений, имея права контролировать соблюдение земельных обязанностей субъектом правоотношений. Первоначально земельные правоотношения возникают на основании административного акта органа государственной власти или местного самоуправления (Эту особенность выделял Аксененок Г. А. в работе Земельные правоотношения в СССР стр. 52.).

Во-вторых. Особенностью земельных правоотношений является целевой характер использования земельного участка. Земля используется для определенных целей: ведения сельскохозяйственного производства, застройки жилыми, промышленными объектами, организации особо охраняемой территории и т. п., которые (цели) указываются в документах – основаниях возникновения права (актах исполнительных органов государственной власти и местного самоуправления о предоставлении земельных участков и/или договорах), государственных информационных ресурсах о земельных участках и правах на них (см. п. 2 статьи 8 ЗК РФ 2001 года). Целевой характер использования земельных участков определяет специальную земельную правоспособность и дееспособность субъектов земельных правоотношений. Специальная земельная право- и дееспособность проявляется в обязательном указании целевого назначения и/или видов разрешенного использования земельного участка. Правообладатель земельного участка может осуществлять на земельном участке только ту деятельность, которая не противоречит целевому назначению и видам разрешенного использования, определенным в градостроительном регламенте. Например, на земельном участке для жилищного строительства в градостроительном регламенте может быть разрешено строить жилые здания не выше пяти этажей и запрещено строить производственные здания.

Отсутствие легального определения понятия «целевое назначение» создает трудности в понимании целевого характера земельных правоотношений. Из анализа статей 7 и 8 ЗК РФ 2001 года можно сделать вывод, что под целевым назначением понимается категория земель определенная и установленная в соответствии с федеральным законодательством и указанная в документах о правах на земельные участки с целью обеспечения рационального использования и охраны земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Если земельный участок пригоден для ведения сельскохозяйственного производства, для такого участка устанавливается категория земель – земли сельскохозяйственного назначения. На таком участке запрещается строительство промышленных объектов. Разрешается возведение только объектов, обеспечивающих ведение сельскохозяйственного производства. Использование такого участка для ведения сельскохозяйственного производства обеспечивает потребности человека в продуктах питания и решение продовольственной проблемы. Если земельный участок не может использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, но пригоден для застройки зданиями и сооружениями различного назначения, обеспечивающими удовлетворение различных потребностей людей, такой участок может использоваться для размещения городского или сельского населенного пункта. Использование такого участка для возведения жилых, административных и иных зданий и сооружений, обеспечивающих удовлетворение различных потребностей жителей населенного пункта. Целевое назначение таких земель – земли населенных пунктов.

Определение понятие «разрешенное использование» также не содержится в законодательстве. Из анализа статей 6, 7 Земельного кодекса РФ 2001 года, статьи 37 ГрадК РФ 2004 года можно определить разрешенное использование земельного участка как два и более видов деятельности по использованию земельного участка как пространственно-территориальной основы, а также объекта недвижимого имущества, установленные в нормативном правовом акте органа местного самоуправления (градостроительном регламенте), принимаемом в порядке и сроки определенные законом. Органы публичной власти принимают нормативные правовые акты, в которых определяются конкретные виды деятельности, разрешаемые на земельном участке. При этом указывается, что можно делать на земельном участке, а что запрещено. Например, на земельном участке в соответствии с градостроительным регламентом могут размещаться жилые дома, школы, детские сады и другие здания социального, культурного назначения. Собственник земельного участка в таком случае самостоятельно определяет вид разрешенного использования из перечня, указанного в градостроительном регламенте. Устанавливая виды разрешенного использования земельных участков органы публичной власти реализуют свои функции по регулированию земельных правоотношений, создавая условия для рационального использования и охраны земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Если земельный участок, пригоден для застройки различными объектами, то для такого участка устанавливается категория земель – земли населенных пунктов. Определяя виды разрешенного использования органы публичной власти обеспечивают оптимальное использование земли как пространственно-территориальной основы для удовлетворения различных потребностей жителей населенного пункта.

В-третьих, земельные правоотношения могут быть дополнительными, возникать как следствие основных правоотношений. Например, земельные правоотношения по использованию служебного земельного надела возникают как дополнительные по отношений к основным – трудовым правоотношениям. Лицо может стать субъектом земельных правоотношений по использованию служебного земельного участка только при следующих условиях: а) если состоит в трудовых отношениях с определенной организацией, которая осуществляет деятельность в определенных отраслях экономики; б) если принят на работу на определенную должность (см. Аксененок Г. А. в работе Земельные правоотношения в СССР стр. 52). К организациям, работникам которых могут быть предоставлены земельные участки в качестве служебных наделов, относятся организации железнодорожного транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьи хозяйства, государственные природные заповедники, национальные парки (см. п. 1; п. 2 статьи 24 ЗК РФ 2001 года). Категории работников определяются нормативными правовыми актами РФ и субъектов РФ.

В-четвертых, особенностью земельных правоотношения является то, что реализуются земельные права и обязанности как индивидуально, так и в составе сообщества (см. Аксененок Г. А. в работе Земельные правоотношения в СССР стр. 52). В частности, реализация прав и обязанностей субъектами земельных правоотношений по использованию земельных участков для ведения садоводства, огородничества, дачного строительства осуществляется как лично, так и в рамках некоммерческого объединения. Земельные участки, находящиеся в собственности граждан – членов садоводческих, дачных, огороднических некоммерческих объединений используются ими индивидуально. Земельные участки, находящиеся в общей долевой собственности членов таких объединений и являющиеся землями общего пользования садоводческих, дачных, огороднических некоммерческих объединений, используются всеми гражданами – членами таких некоммерческих объединений.

В-пятых, земельные права и обязанности субъектов земельных правоотношений связаны как с удовлетворением личных потребностей, так и с общественными интересами. При этом признается приоритет общественных интересов при обеспечении гарантий каждому гражданину на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (см. подпункт 11 пункта 1 статья 1 ЗК РФ 2001 г.).

Виды земельных правоотношений

Классификацию земельных правоотношений можно проводить в зависимости от различных критериев. Можно выделить земельные правоотношения в зависимости от субъектов, объектов, видов деятельности, которые осуществляются на земельных участках, содержания земельных правоотношений (прав и обязанностей субъектов). Критерии классификации и виды земельных правоотношений, выделяемые в соответствии с определенными критериями можно выделить в таблицу.

Критерии классификации земельных правоотношений	Виды земельных правоотношений и краткая их характеристика
По направленности действий субъектов с точки зрения их соответствия установленным требованиям (нормам права)	Выделение регулятивных и правоохранительных земельных правоотношений вытекает из определения понятия земельных правоотношений в статье 3 ЗК РФ 2001 года. Регулятивные и правоохранительные земельные правоотношения. Регулятивными являются земельные правоотношения по использованию земельных участков, правоохранительными - земельные правоотношения по охране земель. Регулятивные земельные правоотношения (участники совершают позитивные действия) - например, земельные правоотношения по использованию земельных участков различных категорий земель (для ведения сельскохозяйственного производства, для застройки, для ведения садоводства, дачного строительства и т.п.); правоотношения по землеустройству (землеустроительные правоотношения), ведению государственного земельного кадастра (земельно-кадастровые отношения). Правоохранительные земельные правоотношения (возникают в случае несоблюдения участниками правоотношений земельных обязанностей) - например, правоотношения по государственному контролю за использованием земельного участка; правоотношения по привлечению к ответственности за нарушение земельного законодательства (нарушение порядка использования земельного участка (нарушение сроков строительства жилого дома, установленных в решении на строительство или строительство без получения разрешение на строительство); неиспользование или использование не по целевому назначению земельного участка (неиспользование земельного участка, предоставленного для ведения сельскохозяйственного производства; строительство жилого дома на земельном участке, предоставленном для крестьянского (фермерского) хозяйства).
По субъектам земельных правоотношений	Земельные правоотношения с участием граждан и юридических лиц 1. Земельные правоотношения с участием граждан делятся на: Правоотношения с участием граждан Российской Федерации Граждане РФ не ограничены в видах прав на землю. Правоотношения с участием иностранных граждан и или без гражданства Иностранные граждане и лица без гражданства не имеют права приобрести на праве собственности земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения и земельные участки на приграничных территориях. 2. Земельные правоотношения с участием юридических лиц делятся в зависимости от организационно-правовой формы юридического лица. Для организаций различных организационно-правовых форм установлены различные виды прав на земельные участки. Казенные предприятия, государственные и муниципальные учреждения имеют право на получение земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования. Общества имеют право получить земельные участки только на праве аренды или в собственность.
В зависимости от видов объектов земельных правоотношений	Земельные правоотношения по использованию и охране: земель определенной категории; сельскохозяйственных угодий; территориальных и иных зон; земельных участков; частей земельных участков; земельной доли. Правоотношения по использованию и охране земель в зависимости от категорий, указанных в статье 7 ЗК РФ 2001 года. Земельные правоотношения по использованию земель населенных пунктов (см. статью 83 ЗК РФ 2001 года) отличаются от правоотношений по использованию земель сельскохозяйственного назначения (см. статью 77 ЗК РФ 2001 года), от правоотношений по использованию земель промышленности (см. статью 88 ЗК РФ 2001 года), транспорта (см. статью 90 ЗК РФ 2001 года), связи (см. статью 91 ЗК РФ 2001 года), от правоотношений по использованию земель особо охраняемых территорий (см. статью 94 ЗК РФ 2001 года), от правоотношений по использованию земель лесного фонда (см. статью 101 ЗК РФ 2001 года), от правоотношений по использованию земель водного фонда (см. статью 102 ЗК РФ 2001 года). Правоотношения по использованию и охране сельскохозяйственных угодий выделяются в связи с особой охраной земель сельскохозяйственного назначения, предназначенных для ведения сельского и лесного хозяйства и используемых для выращивания продуктов питания. Сельскохозяйственные угодья являются основным видом земель сельскохозяйственного назначения, который используется как средство производства и подлежит особой охране (см. статью 79 ЗК РФ 2001 года). Земельные правоотношения по использованию и охране территориальных или иных зон в городских или сельских поселениях (см. статью 85 ЗК РФ 2001 года); а также охранных, санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями использования земель, устанавливаемые на землях промышленности, энергетики, связи, иного специального назначения (см. пункт 3 статьи 87 ЗК РФ 2001 года). Земельные правоотношения по использованию и охране земельного участка как части поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке специально уполномоченным органом (см. пункт 2 статьи 6 ЗК РФ 2001 года и статья 1 ФЗ «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ). Земельное законодательство выделяет различные виды земельных участков: садовый земельный участок, дачный земельный участок, огородный земельный участок (см. статью 1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ), полевой земельный участок и приусадебный земельный участок личного подсобного хозяйства. (см. статью 4 ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»), для которых устанавливаются особые правила их использования. Земельные правоотношения по использованию и охране части земельного участка. К данному виду отношений относятся: отношения по использованию части земельного участка, обремененного публичным или частным сервитутом или особыми условиями использования (например, при расположении инженерных коммуникаций на земельном участке). отношения по проведении мелиоративных работ на части земельного участка, используемого для ведения сельского хозяйства. Земельные правоотношения по использованию, распоряжению земельной долей, а также выделению на местности земельного участка в счет земельной доли как доли в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственной организации, передаваемой в собственность работникам такой организации в процессе приватизации её имущества, включая землю, выделяются в самостоятельный вид земельных правоотношений (см. статью 15 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ), так как имеют особенности по объекту, субъектам и содержанию таких отношений.
В зависимости от видов деятельности, которые осуществляются на земельных участках	1. Земельные правоотношения по использованию земельных участков: для строительства различных объектов; для целей, не связанных со строительством. 2. С участием граждан выделяют виды земельных правоотношений по использованию земельных участков для: Ведения крестьянского (фермерского) хозяйства; личного подсобного хозяйства; садоводства; огородничества; дачного строительства; гаражного строительства; индивидуального жилищного строительства, предпринимательской деятельности.
По содержанию земельных правоотношений (права и обязанности субъектов)	Земельные правоотношения в зависимости от вида права на земельный участок: правоотношения собственности на земельный участок; правоотношения пожизненного наследуемого владения земельным участком; правоотношения постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; правоотношения безвозмездного срочного пользования земельным участком; правоотношения аренды земельного участка; правоотношения ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута). Для каждого вида названных правоотношений можно выделить особенности: по субъекту (правоотношения пожизненного наследуемого владения земельным участком могут возникнуть только для граждан РФ, иностранных граждан и лиц без гражданства), по объекту (объектом права частной собственности могут быть только свободные в обороте земельные участки), по содержанию (различается объем полномочий правообладателя земельного участка в зависимости от вида права, обладатель права постоянного (бессрочного) пользования не имеет права распоряжения своим участком). Права и обязанности обладателей различных права на земельные участки (собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда) определены в статьях 40, 41, 42 ЗК РФ 2001 года.
По институтам земельного права	Земельные правоотношения по предоставлению земельных участков возникают при первоначальном предоставлении земельных участков на основании административного акта исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления. Данный вид земельных правоотношений делится: а) по субъектам: юридические и физические лица; б) по объектам - в зависимости от целевого назначения земельных участков; в) по содержанию - в зависимости от вида права на земельный участок (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное), безвозмездное срочное пользование, аренда). Данный вид земельных правоотношений характеризуется особым административно-правовым способом возникновения права на земельный участок, при котором решение об изменении правового статуса земельного участка принимает специально уполномоченный орган публичной власти (см. статью 29 ЗК РФ 2001 года). При предоставлении земельный участок перестает быть объектом публичной собственности (при предоставлении его в собственность частного лица) и вступает в гражданский оборот как объект права или передается в пользование частному лицу (при предоставлении его в аренду) или организациям определенных организационно-правовых форм на праве постоянного (бессрочного) пользования (см. статья 20 ЗК РФ 2001 года). Кроме того, порядок предоставления (последовательность действий специально уполномоченных органов публичной власти) строго регламентирован в законе (см. статьи 30, 31 ЗК РФ 2001 года). Нормы позитивного обязывания, которыми должны руководствоваться специально уполномоченные в статье 29 ЗК РФ 2001 года органы исполнительной государственной власти или местного самоуправления при предоставлении земельных участков, обеспечивают реализацию права граждан на землю. Земельные правоотношения по землепользованию (по использованию земли) могут быть различных видов в зависимости от: а) субъектов - юридические лица и граждане; б) объектов земельных правоотношений; в) целевого назначения земельных участков. Земельные правоотношения по управлению в сфере использования и охраны земли и земельные правоотношения по планированию в сфере использования и охраны земли: по территориальному планированию; по зонированию земель; по резервированию земель. Земельные правоотношения по землеустройству (землеустроительные правоотношения). Землеустроительными являются правоотношения по установлению границ субъектов РФ, муниципальных образований, территориальных и иных зон, земельных участков. Земельно-кадастровые отношения. Земельно-кадастровыми являются правоотношения по ведению государственного кадастрового учета земельных участков. Земельные правоотношения по ведению земельного контроля. Земельные правоотношения по ведению земельного контроля различаются в зависимости от вида земельного контроля: государственный, муниципальный, общественный, производственный. Правоотношения по проверке должностными лицами специально уполномоченных органов (Россреестра, Росприроднадзора) соблюдения правообладателями земельных участков земельного законодательства являются земельными правоотношения по ведению государственного земельного контроля. Земельные правоотношения по привлечению к ответственности за нарушение земельного законодательства. Тесно связаны с земельными правоотношения по ведению государственного земельного контроля, так как после выявления нарушения при проведении государственного земельного контроля должностные лица специально уполномоченных органов наделены полномочиями по привлечению виновных лиц к ответственности за нарушение земельного законодательства (административной, дисциплинарной, уголовной, гражданско-правовой).

Представленные виды земельных правоотношений можно дополнить видом земельных правоотношений, возникающих в период реформирования земельных правоотношений – правоотношения по фактическому землепользованию.

Отношения по фактическому землепользованию можно выделить в самостоятельный вид земельных отношений. Такие отношения возникают в период проведения земельной реформы и имеют временный характер. Специфика таких отношений связана в первую очередь с реформой в сфере собственности на землю. В результате реформирования земельных правоотношений, начатого в 90-х годах ХХ века, субъект земельных отношений в силу закона получал право самостоятельно, по своему усмотрению, изменить правовой статус земельного участка, получить такой участок в частную собственность бесплатно или за плату. Например, лицу, получившее по решению исполнительного органа государственной власти земельный участок для жилищного строительства до 1992 г. на праве постоянного (бессрочного) пользования, законом предоставлялось право переоформить свой земельный участок в собственность путем подачи заявления в орган исполнительной власти по месту нахождения земельного участка. В таком случае не изменяются ни субъект, ни объект земельных отношений, изменяется только правовой статус земельного участка: вместо права постоянного (бессрочного) пользования у лица В СООТВЕТСТВИИ С ЗАКОНОМ возникает право собственности. Никаких изменений в фактическом использовании земельного участка в этом случае не происходит. Границы и план земельного участка могут не изменяться. Отсутствие документа о праве постоянного (бессрочного) пользования не лишает такое лицо права переоформить ранее предоставленное ему право на право собственности.

Понятие «фактическое использование земельных участков» или «фактическое землепользование» необходимо отличать от занятия земельного участка без разрешения уполномоченного органа или самовольного занятия. Под фактическим землепользованием понимается использование ими земельных участков на основаниях, предусмотренных законодательством, действовавшим на дату возникновения земельных правоотношений, (НА ЗАКОННЫХ ОСНОВАНИЯХ). Законодательством предусмотрены следующие основания возникновения прав на землю – акт органа государственной власти, договор, судебный акт. Таким образом, оформление фактического землепользования производится для юридических лиц или граждан, которым земельные участки предоставлены для предпринимательской деятельности, в случае наличия у них одного из следующих документов: решения о предоставлении земельного участка, договора о приобретении недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке, решения суда о признании права на недвижимое имущество, расположенное на таком земельном участке или о признании права пользования земельным участком на законных основаниях. Земельный кодекс РСФСР 1991 г. признавал, что при переходе права собственности на строение к приобретателю переходит и право на использование земельного участка, на котором расположено строение и который необходим для его эксплуатации (см. статью 37 Земельного кодекса РСФСР 1991 года). Таким образом, права на земельные участки являлись «производными» от прав на строения, расположенные на таком участке.

Отношения по оформлению прав на фактически используемые НА ЗАКОННЫХ ОСНОВАНИЯХ земельные участки (отношения фактического землепользования) являются отношениями землеустроительными. Целью таких отношений является перерегистрация земельных участков и субъектов прав на них. Эти отношения имеют временный характер, они возникают на этапе реформирования в сфере земельных отношений, которое (реформирование) предусматривает возможности для изменения объема прав и обязанностей субъектами отношений. Кроме того, целью таких отношений являются юридическое оформление документов юридическим лицам и гражданам о правах, которые возникли у них до изменения законодательства и начала земельной реформы, а также создание условий таким лицам для реализации в полной мере в соответствии с новым законодательством предоставленных им прав и обязанностей. При оформлении документов на фактически используемые земельные участки производится переоформление прав с учетом законодательства, существенным образом расширяющего объем полномочий субъекта. Например, оформление фактически используемого земельного участка необходимо для совершения сделки с земельным участком или для получения кредита, необходимого для осуществления хозяйственной деятельности.

Земельные правоотношения по оформлению права на фактически используемые на законных основаниях земельные участки (отношения фактического землепользования) различаются в зависимости от: а) субъектов – юридические лица и граждане; б) категорий земель. В основном отношения фактического землепользования возникают на землях населенных пунктов, где правообладатели земельных участков имели только документы-основания возникновения прав на земельные участки (решение о предоставлении земельных участков) и не всегда выдавались документы о правах на земельные участки (государственные акты, свидетельства). Граждане имели право переоформить фактически используемый ими земельный участок в собственность бесплатно в пределах нормы предоставления. В соответствии с Законом РФ от 23 декабря 1993 года № 4197-1 «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» часть земельного участка, превышающую норму предоставления, гражданин имел право либо выкупить в собственность за плату, либо бесплатно переоформить на праве пожизненного наследуемого владения. Таким образом, право пожизненного наследуемого владения возникало на основании акта органа государственной власти или местного самоуправления в соответствии с законом РФ от 23 декабря 1993 года № 4197-1 «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства».

Правовое регулирование отношений по оформлению документов на фактически используемые на законных основаниях земельные участки (отношения фактического пользования) осуществляется нормативными правовыми актами субъектов РФ и муниципальных образований в соответствии с федеральным законодательством.

Объекты земельных правоотношений

Объектами земельных правоотношений являются: а) земли различных категорий; б) сельскохозяйственные угодья; в) территориальные и иные зоны; г) земельные участки; д) части земельных участков; е) земельные доли.

Многоаспектность земли обуславливает специфику земельных правоотношений. Земля в первую очередь природный ресурс и природный объект, основной компонент окружающей среды. Как природный объект земля является пространственно-территориальной основой, на которой размещаются жилые, производственные здания и сооружения, инженерные коммуникации, иные объекты, предназначенные для удовлетворения различных потребностей людей. При этом, часть поверхности земли, на которой размещаются здания, сооружения различного назначения, называется земельным участком, который признается объектом недвижимости. Земельный участок как объект недвижимости участвует в гражданском обороте. Однако, земельный участок, будучи объектом недвижимости, не утрачивает качества природного ресурса и природного объекта. Необходимость охраны земли с учетом таких её качеств подтверждается также и экологизацией других отраслей права, т.е. включением в нормативные правовые акты земельного законодательства специальных норм, предусматривающих охрану земли как природного объекта и природного ресурса. Г. А. Волков статье «Проблемы экологизации земельного законодательства в проекте Земельного кодекса Российской Федерации 2001 года» рассматривает как включенные в земельное законодательство нормы, обеспечивающие охрану земли как основы жизни и деятельности людей, так и выявляет проблемы правового регулирования охраны земли, формулирует предложения по его совершенствованию. См. подробнее Г. А. Волков «Проблемы экологизации земельного законодательства в проекте Земельного кодекса Российской Федерации 2001 года» // Сборник материалов Всероссийских научно-практических конференций. Юбилейный выпуск. 1995–2004 г.г. / сост.:  А. К. Голиченков, И.А. Игнатьева, А. О. Миняев; под ред. А. К. Голиченкова. Т. 2. М.: ТИССО, 2004. С. 381, 388 – 391.

Крассов О.И. в учебнике Земельное право: Учебник. – М.: Юристъ, 2000, (см. С. 23-24) выделяет такие признаки земли как объекта земельных правоотношений, как: неуничтожимость; незаменимость; ограниченность в пространстве. Для обеспечения охраны земли как объекта правового регулирования выделяют категории земель, объединяя специфические качества земли как природного ресурса и природного объекта. Перечень категорий земель указан в статье 7 ЗК РФ 2001 года, а именно: 1) земли сельскохозяйственного назначения (см. статью 77 ЗК РФ 2001 года), 2) земли населенных пунктов (см. статью 83 ЗК РФ 2001 года), 3) земли промышленности, транспорта, связи, иного специального назначения (см. статью 87 ЗК РФ 2001 года); 4) земли особо охраняемых природных территорий (см. статью 94 ЗК РФ 2001 года), 5) земли лесного фонда (см. статью 101 ЗК РФ 2001 года); 6) земли водного фонда (см. статью 102 ЗК РФ 2001 года); 7) земли запаса (см. статью 103 ЗК РФ 2001 года).

Земли сельскохозяйственного назначения выделены для обеспечения охраны земли как природного ресурса, средства производства в сельском и лесном хозяйстве. Основная цель использования земель сельскохозяйственного назначения состоит в ведении сельскохозяйственного производства и обеспечения снабжения населения продуктами питания. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются: сельскохозяйственные угодья; земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для защиты земель сельскохозяйственного назначения от негативного воздействия природных, антропогенных и техногенных явлений; земли, занятые водными объектами; земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения, переработки сельскохозяйственной продукции.

Земли населенных пунктов выделены для обеспечения охраны земли как природного ресурса, пространственно-территориального базиса, используемого для размещения зданий и сооружений различного назначения, предназначенных для удовлетворения различных потребностей жителей населенных пунктов. Основная цель использования земель населенных пунктов состоит в использовании земли для обеспечения различных потребностей населения (в жилье, труде, социальных потребностей и т. п.). В составе земель населенных пунктов могут быть выделены различные зоны: жилые, общественно-деловые, производственные, инженерных и транспортных коммуникаций, рекреационные, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов и другие. Виды территориальных и иных зон в составе земель населенных пунктов определяются в планах зонирования, принимаемых в составе правил землепользования и застройки в соответствии с генеральным планом населенного пункта. Порядок использования земельных участков в составе выделяемых территориальных и иных зон определяются в градостроительных регламентах. Градостроительные регламенты – нормативные правовые акты, принимаемые органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции (см. статью 11 ЗК РФ 2001 года), в которых определяется, какие объекты разрешено, а какие запрещено строить на земельных участках, расположенных в границах территориальных зон.

Земли промышленности, транспорта, связи и другого специального назначения выделены для обеспечения охраны земли как природного ресурса и природного объекта и пространственно-территориального базиса. Основная цель использования таких земель состоит в размещении объектов промышленности, энергетики, связи, радиовещания, информатики, космической деятельности, обороны, безопасности. Для обеспечения охраны земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения выделяются защитные и охранные зоны (санитарно-защитные и охранные зоны). Санитарно-защитные зоны в составе земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения предназначены для защиты: а) объекта (промышленного предприятия, линии электропередачи, линии связи и т. п.) от любого посягательства третьих лиц; б) здоровья и имущества граждан от негативного воздействия объекта (промышленного предприятия, линии электропередачи, линии связи, трубопровода и т. п.). В границах защитных и охранных зон для правообладателей земельных участков устанавливаются особые правила использования таких земельных участков. Например, в охранной зоне инженерных коммуникаций запрещено возведение любых зданий в целях обеспечения беспрепятственного доступа специализированных организаций для ремонта инженерных коммуникаций в случае аварии.

Земли особо охраняемых территорий выделены для обеспечения охраны земли как природного ресурса и природного объекта. Основная цель выделения такой категории земель обусловлена необходимостью охраны таких земель в связи с особым природоохранным, научным, историко-культурным, эстетическим, рекреационным, оздоровительным и иным ценным назначением таких земель. Такие земли полностью или частично изъяты из хозяйственного и гражданского оборота и для них установлен особый режим охраны, который предполагает либо полный запрет на осуществление ЛЮБОЙ ХОЗЯЙСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ (см. пункт 7 статьи 95 ЗК РФ 2001 года), либо ограничение хозяйственной деятельности (см. пункт 2 статьи 97 ЗК РФ 2001 года).

Земли лесного и водного фонда выделяются в целью обеспечения использования и охраны земли с расположенными на ней иными природными ресурсами (водными объектами и лесными насаждениями) как комплексных природного ресурса и природного объекта. Правовой режим земель лесного фонда (правила использования, распоряжения, управления земельными участка, на которых расположены лесные насаждения) регулируются земельным и лесным кодексами. Понятие лесного участка определено в статье 7 Лесного кодекса РФ. Правила использования лесного участка определены в статье 21 Лесного кодекса РФ, с учетом понятия о лесе как об экологической системе и как о природном ресурсе, используемом в лесном хозяйстве (см. статью 5 Лесного кодекса РФ).

Земельный участок с расположенным на нем водным объектом – прудом или обводненным карьером (см. статью 8 Водного кодекса РФ), признается неделимым земельным участком и относится к землям водного фонда.

Земли запаса выделяются в самостоятельную категорию с целью обеспечить защиту земель, которые ещё не используются по определенному целевому назначению, но после определения их характеристик, могут быть использованы в целях ведения сельскохозяйственного производства, размещения населенных пунктов, промышленных объектов, особо охраняемых территорий и т.п. Земельные участки, отнесенные к категории земель запаса, не находятся на каком либо праве у лица, не предназначены для использования в соответствии с определенными целями. Можно сказать, что такие земли находятся в «режиме ожидания». Земли запаса могут быть только объектом земельных правоотношений по управлению в сфере использования и охраны земель. После определения направления использования таких земель (земель запаса), например, включения их в границы населенного пункта, производится изменение категории земель запаса на иную, - в данном примере, земли населенных пунктов. После признания земель запаса землями населенных пунктов, их использование производится как природного ресурса – пространственно-территориальной основы для размещения объектов, необходимых для нужд жителей населенного пункта. В настоящее время таких земель немного, в основном они располагаются в трудно доступных районах. Имеет большое значение экологические требования к использованию таких земель.

Сельскохозяйственные угодья являются основным видом земель сельскохозяйственного назначения, который используется как средство производства и подлежит особой охране (см. статью 79 ЗК РФ 2001 года). В законодательстве выделяют сельскохозяйственные угодья в виде: пашни, сенокосов, пастбищ, залежей, земель, занятых многолетними насаждениями. Выделение подвидов сельскохозяйственных угодий является одним из способов правовой охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды, основы жизни и деятельности людей. Выделение сельскохозяйственных угодий в качестве самостоятельного объекта земельных правоотношений связано с многоаспектностью земли как объекта правового регулирования. Сельскохозяйственные угодья в первую очередь являются природным ресурсом, основное качество которого – плодородие обеспечивает человека продуктами питания. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть признаны законом субъекта РФ особо ценными объектами, использование которых в иных целях, кроме ведения сельскохозяйственного производства, не допускается. Почвы как неотъемлемая составная часть сельскохозяйственных угодий является самостоятельным объектом охраны, правовое регулирование которой (охраны) осуществляется специальным законом «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» от 16 июля 1998 года № 101–ФЗ.

Д. Б. Моргунов в статье «Понятие и состав сельскохозяйственных угодий» справедливо отмечает, что каждый подвид сельскохозяйственных угодий выполняет свою функцию в землепользовании (извлечении полезных свойств земли с учетом такого её качества как плодородие), детализирует правовой режим сельскохозяйственных угодий в зависимости от способа ведения сельскохозяйственного производства (Аграрное и земельное право. 2007. № 2. стр. 107). По мнению О. И. Крассова «угодья» это «вид функционального использования земельного участка, обусловленный его естественными свойствами и наличием на нем определенных природных ресурсов. С помощью использования данного термина уточняется правовой режим отдельных участков земли» (Крассов О. И. Земельное право.: Учебник.- 2-е изд. Перераб. и доп.. М.: Юристъ. 2004. Стр. 116).

Территориальные и иные зоны являются объектами земельных правоотношений по управлению в сфере использования и охраны земель. Территориальные или иные зоны в городских или сельских поселениях (см. статью 85 ЗК РФ 2001 года); а также охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель, устанавливаемые на землях промышленности, энергетики, связи, иного специального назначения (см. пункт 3 статьи 87 ЗК РФ 2001 года). Выделение территориальных и иных зон на землях населенных пунктов производится при проведении зонирования и резервирования. Например, выделение жилой зоны при зонировании в городе предполагает размещение на земельных участках, расположенных в данной зоне, жилых зданий. Выделение санитарно-защитной зоны промышленного предприятия предполагает запрет на возведение в пределах такой зоны жилых зданий. Выделение охранной зоны водопровода в городе предполагает запрет на строительство в пределах такой зоны любых строений, которые могут препятствовать проведению работ по ремонту в случае необходимости или проведению профилактики водопровода как инженерной коммуникации.

Земельный участок как часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном федеральными законами порядке специально уполномоченным органом (см. пункт 2 статью 11.1 ЗК РФ 2001 года). Земельное законодательство выделяет различные виды земельных участков: садовый земельный участок, дачный земельный участок, огородный земельный участок (см. статью 1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ), полевой земельный участок и приусадебный земельный участок личного подсобного хозяйства. (см. статью 4 ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»), для которых устанавливаются особые правила их использования.

Земельный участок как объект земельных правоотношений обладает определенными признаками. Во-первых, земельный участок должен быть индивидуализирован, то есть, иметь определенные характеристики, выделяющие его от других объектов. К таким характеристикам относятся: а) размер (площадь); б) адрес (местоположение); в) границы; г) государственный кадастровый номер. Границы земельного участка – линии, обозначенные на плане и на местности специальными (межевыми) знаками в порядке, определенном в законе, специально уполномоченными органами и организациями и внесенными в данные государственных реестров (единый государственный реестр земель (государственный земельный кадастра), государственный фонд данных об объектах землеустройства). Во-вторых, это признак делимости. Земельный участок как объект земельных правоотношений может быть делимым или неделимым. Правила делимости земельное законодательство связывает с нормами предоставления в зависимости от видов деятельности, разрешенных на определенном земельном участке (см. пункт 2 статьи 6 и статью 33 ЗК РФ 2001 года). В-третьих, целевое назначение и виды разрешенного использования земельного участка, установленные в соответствии с требованиями законодательства (признак целевого использования). Целевое назначение земельного участка определяется категорией земель, к которой относится земельный участок. Виды разрешенного использования определяются градостроительным регламентом, принимаемым в порядке, установленном федеральным законом (см. статью 36 ГрадК РФ 2004 года). Виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте в соответствии со статьей 37 ГрадК РФ 2004 года, и могут быть основными, вспомогательными и условно разрешенными.

Обобщение различных подходов в науке земельного права к понятию «земельного участка» как объекта земельных правоотношений проведено в статье Минаевой А. А. «Понятие земельного участка как объекта земельных правоотношений» (см. подробнее Минаева А. А. Понятие земельного участка как объекта земельных правоотношений. // Сборник материалов Всероссийских научно-практических конференций. Юбилейный выпуск. 1995–2004 г.г. / сост.: А. К. Голиченков, И. А. Игнатьева, А. О. Миняев; под ред. А. К. Голиченкова. Т. 3. М.: ТИССО, 2004. С. 414-422).

К юридическим признакам земельного участка относятся: а) границы; б) местоположение; в) целевое назначение и виды разрешенного использования. Юридическое понятие «земельный участок» (юридические признаки земельного участка) рассматривается Крассовым О.И. в учебном пособии Земельное право: Учыебник. М. Юристъ. 2004. (см. стр. 117) и в статье «Юридическое понятие «земельный участок» // Сборник материалов Всероссийских научно-практических конференций. Юбилейный выпуск. 1995–2004 г.г. / сост.: А. К. Голиченков, И. А. Игнатьева, А. О. Миняев; под ред. А. К. Голиченкова. Т. 3. М.: ТИССО, 2004. С. 225-232.

Границы являются индивидуализирующим признаком земельного участка как объекта права. Границы земельного участка обеспечивают выделение участка из массы других земельных участков, а также из определенной категории земель. Местоположение земельного участка – его адрес, по которому земельный участок также индивидуализируется, выделяется из других земельных участков. Данные характеристики определяют содержание земельных прав и обязанностей, каким образом разрешено использовать участок, например для застройки жилыми зданиями. Кроме того, определено, какие действия запрещается осуществлять на участке.

Земельный участок как объект земельных правоотношений получает индивидуально определенные признаки в процессе его формирования. Формирование представляет собой совокупность действий специально уполномоченных органов и организаций по определению различных характеристик земельного участка (размер, площадь, местоположение, целевое назначение, виды разрешенного использования, сервитуты или особые условия использования участка (качественные и количественные характеристики), размер земельного налога, арендной платы или кадастровой стоимости (экономические характеристики). Формирование земельного участка осуществляется специально уполномоченными органами и организациями в соответствии с порядком, определенным в законодательстве. Правила определения размера земельного участка, правила установления границ земельного участка определены в земельном законодательстве. Например, правила определения размера земельного участка под зданием определены в пункте 7 статьи 36 ЗК РФ 2001 года. Размер земельного участка определяется с учетом норм предоставления (см. статью 33 ЗК РФ 2001 года), градостроительной документации, фактически используемой площади участка, границ смежных земельных участков (имеющих общую границу). Правила установления границ земельного участка на местности с закреплением их специальными знаками регулируются Земельным кодексом РФ 2001 года и специальным Законом РФ «О землеустройстве» (см. ст. 69 ЗК РФ 2001 года и ст. 17 ФЗ «О землеустройстве»).

Часть земельного участка является объектом земельных правоотношений при определении порядка пользования земельным участком или при установлении обременений на земельный участок, которые ограничивают права его правообладателя. Например, при установлении частного или публичного сервитута в виде права прохода/проезда на плене земельного участка обозначается, где именно может осуществляться проход или проезд по земельному участку третьих лиц, в пользу которых устанавливается сервитут. В случае, если на земельном участке имеются инженерные коммуникации (например, труба отопления), на плане земельного участка обозначается, где располагается такое сооружение и каков размер охранной зоны, в пределах которой правообладателю земельного участка запрещается возводить любые сооружения, в том числе и временные. На правообладателя возлагается обязанность обеспечивать беспрепятственный проход специализированным организациям для обслуживания и ремонта трубопровода. Определение размера и места расположения части земельного участка производится при формировании (определении границ и составлении плана) земельного участка.

Часть земельного участка может быть объектом земельных имущественных правоотношений.

Часть земельного участка может быть выделена по заявление гражданина–собственника в счет земельной доли из земель, используемых юридическим лицом для ведения сельскохозяйственного производства.

Земельная доля как доля в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственной организации, передаваемой в собственность работникам такой организации в процессе приватизации её имущества, включая землю (см. статью 15 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ). При выделе земельной доли производится формирование части земельного участка сельскохозяйственной организации в самостоятельный земельный участок для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства или личного подсобного хозяйства работником такой организации – собственником земельной доли. Земельная доля может быть самостоятельным объектом гражданского оборота, регулирование которого осуществляется специальным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Субъекты земельных правоотношений

Субъектами земельных правоотношений могут быть публичные образования (РФ, субъекты РФ, муниципальные образования), специально уполномоченные исполнительные органы государственной власти и местного самоуправления, физические или юридические лица. Субъектами земельных правоотношений могут быть граждане Российского государства, граждане иностранного государства и лица без гражданства.

Учитывая, что земли делятся на категории по целевому назначению (см. пункт 2 статьи 7 ЗК РФ 2001 года) для субъектов земельных правоотношений установлена специальная правоспособность, которая имеет целевой характер. Целевой характер земельной правоспособности проявляется в том, что:

1. земельные участки должны использоваться ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО по целевому назначению, указанному в документах – основаниях возникновения права на земельные участки (см. пункт 2 статьи 8 ЗК РФ 2001 года);

2. использование земельного участка предполагает АКТИВНЫЕ ДЕЙСТВИЯ субъекта правоотношения по использованию земельного участка (извлечению его полезных свойств). В частности, неиспользование земельного участка в течение 3-х лет может быть условием для прекращения права субъекта на такой участок (см. статьи 284, 285 ГК РФ; статьи 45, 46, 47 ЗК РФ 2001 года);

3. возникновение права на земельные участки может быть связано с отношениями членства в некоммерческой организации (садоводческое, огородническое, дачное некоммерческие объединения граждан) (см. пункт 1 статьи 4 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ);

4. возникновение прав на землю может быть производным от других правоотношений, например, право на получение служебного земельного надела гражданином связано с его трудовыми правоотношениями (см. статьи 24 ЗК РФ 2001 года). Только лицо, состоящее в трудовых правоотношениях с организацией, осуществляющей деятельность в определенной сфере, может получить земельный участок в качестве служебного надела. Таким образом, необходимы следующие условия: а) состоять в трудовых правоотношениях; б) с организацией, осуществляющей деятельность в сфере лесного хозяйства, железнодорожного транспорта и т. п. (см. ст. 24 ЗК РФ 2001 года); в) быть принятым в такой организации на определенную должность, выполнение трудовых функций в которой требует проживание вблизи места работы.

5. для осуществления земельных прав и обязанностей требуется наличие специальных условий – достижение определенного возраста и наличие земельного участка (см. пункт 1 статьи 18 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ); наличие специальных знаний или навыков (см. ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»).

Участниками земельных правоотношений могут быть обладатели различных прав на землю, указанные в статье 5 ЗК РФ 2001 года, а именно – собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков, обладатели сервитута.

Для всех видов субъектов земельных правоотношений законодательство устанавливает особые требования к объектам. Земельные участки предоставляются для использования в соответствии с определенным целевым назначением по нормам предоставления, устанавливаемым специально уполномоченными органами публичной власти (см. статью 33 ЗК РФ 2001 года).

Кроме того, можно выделить для различных видов субъектов земельных правоотношений закрепленные в законодательстве особые правила. Во–первых, особые условия возникновения прав на земельные участки при предоставлении и приватизации. Особые условия передачи земельных участков в собственность при приватизации – бесплатно, установлены для граждан Российской Федерации. Кроме того, бесплатно в собственность граждан РФ могут быть переданы земельные участки не более определенного в нормативном правовом акте максимального размера земельного участка (см. пункт 3 статьи 28 ЗК РФ 2001 года и пункт 2 статьи 33 ЗК РФ 2001 года). Предоставлены бесплатно земельные участки могут быть определенным категориям граждан РФ, определенным в федеральных законах или законах субъектов РФ (см. пункт 2 статьи 28 ЗК РФ 2001 года).

Особые условия передачи в собственность земельных участков установены для юридических лиц определенных организационно-правовых форм – религиозные организации и общероссийские общественные организации инвалидов и организации, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов (см. пункт 2 статьи 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). В случае, если в собственности указанных юридических лиц имеются здания или сооружения, то земельные участки под такими объектами передаются бесплатно в собственность правообладателей таких зданий или сооружений.

Во–вторых, различные виды прав на земельные участки. Для граждан устанавливаются особые виды прав на землю. Только граждане могут быть обладателями права пожизненного наследуемого владения. Для некоторых категорий граждан – иностранных граждан и лиц без гражданства – устанавливаются ограничения по видам прав на землю. Для граждан иностранных государств и лиц без гражданства установлен запрет на получение в собственность земельных участков в приграничных территориях (см. пункт 3 статьи 15 ЗК РФ 2001 года), а также земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения территориях (см. статьи 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Юридические лица определенных организационно-правовых форм могут иметь земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования территориях (см. статью 20 ЗК РФ 2001 года).

Особенностью земельных правоотношений является то, что субъектом ВСЕГДА является публичное образование или специально уполномоченный орган публичной власти. В случае, если земельный участок предоставлен или передан в процессе приватизации в частную собственность, специально уполномоченный орган публичной власти осуществляет контроль за исполнением земельных обязанностей собственником (см. статью 42 ЗК РФ 2001 года). В случае неисполнения земельных обязанностей или нарушения земельного законодательства специально уполномоченный орган публичной власти вправе применить меры принуждения (привлечь к ответственности) собственника.

Специфика публичных образований как субъектов земельных правоотношений проявляется в том, что:

1. земельные права и обязанности такие субъекты реализуют не непосредственно, а через специально уполномоченные исполнительные органы государственной власти и местного самоуправления (см. ст. 29 ЗК РФ 2001 года).

2. публичные образования выступают «в двух лицах» – с одной стороны, они являются участниками земельных правоотношений и обладателями различных прав на земельные участки (собственность, аренда), а с другой – они как носители суверенитета наделены правами принимать властные решения об изменении правового статуса земельных участков при первоначальном его предоставлении или при приватизации. Определение органов, уполномоченных распоряжаться земельными участками, принимать властные решения об отчуждении земельного участка из государственной или муниципальной собственности является обязательным условием для реализации функции по управлению в сфере использования и охраны земли (см. ст. 29, 34 ЗК РФ 2001 года).

3. для публичных образований и их специально уполномоченных исполнительных органов власти или местного самоуправления не характерна свобода волеизъявления. Их действия строго регламентированы в нормативных правовых актах. Нормы позитивного обязывания регламентируют действий специально уполномоченных исполнительных органов власти или местного самоуправления, обладающих правом принимать решения о предоставлении земельных участков в пределах их компетенции (см. статьи 29, 9, 10, 11 ЗК РФ 2001 года). Специально уполномоченные органы публичной власти (органы местного самоуправления) обязаны принять общенормативный правовой акт, в котором с учетом принципов справедливости, публичности, открытости определены общие правила предоставления (процедуры (последовательность действий, сроки), критерии, нормы предоставления, условия (платность, порядок определения платы), специально уполномоченные органы), который должен соответствовать федеральному законодательству. Кроме того, принятие решения о предоставлении или передаче в собственность в процессе приватизации земельного участка производится в строгом соответствии с федеральным законодательством и нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

Содержание земельных правоотношений

Содержание земельных правоотношений представляет из себя совокупность прав и обязанностей участников земельных правоотношений.

Права и обязанности участников земельных правоотношений определены в земельном, гражданском, градостроительном кодексах.

Права и обязанности субъектов права на землю определены в статьях 40, 41, 42 ЗК РФ 2001 года.

Право использовать земельный участок в соответствии с определенным целевым назначением или видами разрешенного использования и корреспондирующая ему обязанность являются основными, определяющими специфику содержания земельных правоотношений. Данные земельные право и обязанность представляют собой реализацию принципа целевого использования земельного участка как одного из основных принципов земельного права. Для понимания сути земельных прав и обязанностей по использованию земельных участков в соответствии с целевым назначением и видами разрешенного использования необходимо определить понятия «целевого назначения» и «разрешенного использования».

В законодательстве (см. статью 7 ЗК РФ 2001 года) отсутствует понятие «целевое назначение». Целевое назначение и разрешенное использование Крассов О.И. рассматривает как элемент правового режима земель и земельных участков (см. подробнее Крассов О. И. Земельное право: Учебник. М.: Юристъ, 2004, стр. 55-62) .

В Толковом словаре земельного права (СПб.: Издательство «Юридический центр Пресс». 2004. С. 240) правовой режим определяется как совокупность правовых норм, закрепляющих порядок и условия использования и охраны земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Подходы к определению понятия «правовой режим земель» различались. Н. И. Краснов в Общей теории советского земельного права. М.: Наука, 1983 (С. 345-346) определял правовой режим как установленный нормами права порядок возможного и должного поведения по отношению к земле как объекту правоотношений, направленный на обеспечение её рационального использования в качестве всеобщего условия труда и средства производства в сельском хозяйстве. По мнению О. И. Крассова в понятие «правовой режим земель» включаются определенное в законодательстве содержание прав на земельный участок; полномочия по управлению в сфере использования и охраны земель; меры по охране земель, выражающиеся в правах и обязанностях лиц, использующих земельные участки посредством установления основного целевого назначения, зонирования, ограничения прав (см. Крассов О. И. Земельное право. Учебник. М.: Юрист. 2000. С. 40; Правовой режим земель как правовая категория //Сборник материалов Всероссийских научно-практических конференций. Юбилейный выпуск. 1995-2004 г.г. Составители: А. К. Голиченков, И. А. Игнатьева, А. О. Миняев / Под ред. А. К. Голиченкова. М.: ТИССО. 2004. Т.1. С. 552). Е.А. Суханов понимает правовой режим как возможность и невозможность совершения с объектами гражданских прав и определенных действий (сделок), влекущих известный юридический (гражданско-правовой) результат (см. См. Гражданское право: Учебник. Отв. Ред. Суханов Е. А. Т. 1. М.: Бек. 2000. С. 295).

С учетом современного взгляда на землю как объект правоотношений определение понятия «правовой режим» может быть уточнено. Порядок возможного и должного поведения относительно земельного участка направлен на обеспечение рационального использования и охрану земли как основы жизни и деятельности человека, а также с учетом приоритета использования земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в лесном и сельском хозяйстве перед использованием земли как недвижимого имущества.

В пункте 2 Статьи 7 Земельного кодекса РФ предусмотрено деление земель на категории и в зависимости от категорий изменяется объем прав и обязанностей участников земельных правоотношений (статья 5 Земельного кодекса РФ указывает на участников земельных правоотношений). Категория земель устанавливается в административном порядке специально уполномоченными органами в соответствии с порядком, определенным в специальном Федеральном законе от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Следовательно, права и обязанности участников земельных правоотношений изменяются в зависимости от различных категорий земель. Кроме того, правовой режим зависит от вида разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий в соответствии с федеральными законами и законами субъектов РФ.

Исследование понятия «целевое назначение» производилось в статье Минаевой А. А. «Понятие «правовой режим земель» и его значение в земельном праве» // Экологическое право. 2005. № 1, С. 40-45. Ивановой Т. Г в диссертации «Проблемы правового регулирования землеустройства». М., 2006. рассматриваются соотношение понятий «целевого назначения» и «разрешенного использования» в диссертации (стр. 19-23).

«Целевое назначение» употребляется с указанием на категории земель, выделяемые с целью обеспечить рациональное использование и охрану земли как основы жизни и деятельности человека, приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед её использованием в качестве пространственно-территориальной основы и недвижимого имущества. Тем самым законодатель устанавливает «целевое назначение» для земель различных категорий. Перечень категорий земель установлен в законе. Отнесение земель к определенной категории производится в порядке, определенном в специальном Федеральном законе от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Решение об отнесении земельного участка к определенной категории земель или об изменении его категории (акт о переводе земель или земельных участков) принимается специально уполномоченным исполнительным органом государственной власти или местного самоуправления в соответствии с закрепленной в статье 8 Земельного кодекса РФ 2001 года компетенцией.

Выделяя категории земель, для которых устанавливается различное целевое назначение, законодатель исходит из необходимости удовлетворения различных потребной человека с учетом определенных характеристик земли. Земля, способная удовлетворять различные социальные потребности (жилье, школы, детские сады и т. п.), используется для размещения населенных пунктов. Земля, пригодная для размещения промышленных объектов, используется для размещения промышленных предприятий, инженерных коммуникаций (линий электропередач, трубопроводов и т. п.). Земля, обладающая определенными качествами плодородия, используется для ведения сельскохозяйственного производства. Определяя понятие земель различных категорий, законодатель использует термины «предназначен» и «пригоден». Следовательно, определяются необходимые и достаточные характеристики земли, которые обеспечивают её использование для удовлетворения потребностей человека как основы его жизни и деятельности.

Законодатель определяет необходимые и достаточные условия для извлечения полезных свойств (использования) земли в определенных целях для удовлетворения определенных потребностей человека, а также для охраны земли как основного компонента окружающей среды. Такими необходимыми и достаточными обстоятельства являются условия (вид права, плата и т. п.), порядок (последовательность действий специально уполномоченных органов по выбору и формированию земельного участка, проведению торгов и т. п.) и нормы (максимальные и минимальные размеры) предоставления земельных участков, определение разрешаемых видов деятельности на земельном участке.

Таким образом, целевое назначение: а) определяется специально уполномоченными органами исполнительной государственной власти или местного самоуправления в соответствии с порядком, установленным специальным законом; б) указывается в документах – основаниях возникновения права на землю; в) определяет, для чего предназначен и пригоден земельный участок.

Целевое назначение можно определить как закрепленные в соответствии с требованиями законодательства совокупность необходимых и достаточных условий по использованию и охране земли как объекта правового регулирования с учетом значения земли как основы жизни и деятельности людей, проживающих на соответствующей территории.

Законодательство выделяет три вида целевого назначения лесов: защитные; эксплуатационные; резервные (см. статьи 10 Лесного кодекса РФ), которое определяет целевое назначение лесного участка.

Абзац 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ 1998 г. содержал определение разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве как использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом; ограничения на использование указанных объектов, установленные в соответствии с законодательством РФ, а также сервитуты.

Разрешенное использование – виды деятельности на земельном участке (их должно быть ВСЕГДА НЕСКОЛЬКО), определенные в градостроительном регламенте, из которых правообладатель может ПО СВОЕМУ УСМОТРЕНИЮ ВЫБРАТЬ ЛЮБОЙ.

В науке земельного права общепризнано выделение двух способов определения объема прав и обязанностей субъектов земельных правоотношений: публично-правового и частно-правового.

Публично-правовой способ определения содержания земельных отношений характеризуется тем, что государство определяет содержание земельных правоотношений посредством:

а) определения целевого назначения земельного участка при делении земель на категории; б) зонирования территорий и определения вида разрешенного использования земельного участка; в) установление ограничений прав на земельные участка для обладателей права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, арендатора, связанные с особенностями земельного участка (например, санитарно-защитная зона, водо-охранная зона и др. (статья 56 ЗК РФ); г) наложение публичного сервитута; д) резервирования земель и земельных участков.

Частно-правовой способ определения содержания земельных отношений это частный сервитут. Установление частного сервитута происходит в порядке, установленном ГК РФ. Он может быть наложен в соответствии с договором или по решению суда.

Основания возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений.

Основанием возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений являются юридические факты. Земельные правоотношения могут возникнуть административно-правовым способом, либо гражданско-правовым способом.

В случае возникновения земельных правоотношений административно-правовым способом основанием возникновения земельных правоотношений являются административные акты исполнительных органов государственной власти или местного самоуправления. Акт исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления является волеизъявлением (властным решением) специально уполномоченного органа о передаче земельного участка из публичной собственности (государственной или муниципальной) в частную или о передаче участка в пользование на праве аренды. Такое волеизъявление принято специально уполномоченным органом в соответствии с требованиями законодательства в части сроков, порядка (последовательность действий), способа (торги), условий (платность). Федеральным законом определены круг лиц (см. ст. 29, 34 ЗК РФ 2001 года), общий порядок юридически значимых действий (см. статья 30, 31 ЗК РФ 2001 года).

Для возникновения земельных правоотношений требуется сложный юридический состав, совокупность юридических фактов. Помимо волеизъявления субъекта земельных правоотношений требуется принятие административного акта, проведение мероприятий по индивидуализации земельного участка, составление плана земельного участка, государственный кадастровый учет земельного участка и государственная регистрация прав на земельный участок. Необходимо несколько (как минимум 4) юридически значимых действия для возникновения земельных правоотношений. Во-первых, подача заявления заинтересованного лица. Во-вторых, формирование земельного участка (составление плана земельного участка). В-третьих, принятие властного решения уполномоченного органа публичной власти об изменении правового статуса земельного участка (о передаче земельного участка в собственность или в аренду определенному лицу). В-четвертых, оформление документов о правах на земельный участок (договора о выкупе земельного участка, протокола об определении победителя торгов, договора аренды земельного участка).

В случае земельных правоотношений гражданско-правовым способом также требуется совокупность юридических фактов, также требуется сложный юридический состав. В этом случае, помимо волеизъявления сторон необходимо заключение договора, заключение сделки. Также требуется проведение мероприятий по индивидуализации, составлению плана земельного участка. И также требуется государственная регистрация права на земельный участок.

Возникновение земельных правоотношений административно-правовым способом происходит путем предоставления и приватизации земельного участка.

Возникновение земельных правоотношений гражданско-правовым способом происходит путем заключения договора, совершения сделки.

Основанием изменения земельных правоотношений является административный правовой акт. Например, если земельный участок предоставлен в собственность на территории города, и в результате утверждения генерального плана часть участка предназначена для изъятия для государственных или общественных нужд, то в этом случае на основании административного акта принимается решение об изъятии, которое может быть обжаловано в суде. Если лицо не согласно с таким решением, то вопрос решается в суде. В случае, когда собственник земельного участка соглашается, предположим, идеальный вариант, когда достигается договоренность относительно размера возмещения, то на основании административного акта земельные правоотношения могут быть изменены.

Также на основании административного акта могут быть изменены земельные правоотношения в случае, если земельный участок, предоставленный для ведения сельскохозяйственного производства, из состава земель сельскохозяйственного назначения в результате стихийного бедствия утрачивает свои качественные характеристики и не может использоваться по своему целевому назначению. В этом случае для участка административным актом может быть изменено целевое назначение, и будет иметь место изменение земельных правоотношений. Либо этот земельный участок может быть изъят, в таком случае земельные правоотношения прекратятся.

Прекращение земельных правоотношений также возможно как на основании административно-правового акта, так и на основании гражданско-правовой сделки.

В случае недостижения соглашения между участниками земельных правоотношений, между государством, собственником, землевладельцем, землепользователем, конечно, основанием изменения и прекращения земельных правоотношений, основанием возникновения земельных правоотношений может быть решение суда.

Одним из способов прекращения земельных правоотношения является изъятие земельного участка.

Изъятие земельного участка возможно как санкция при неправомерных действиях субъекта права на земельный участок и при правомерных действиях правообладателя земельного участка в случае наличия государственных или муниципальных нужд.