Образование земельных участков
2 способа:
1) Первичное образование
Земельный участок формируется впервые «из куска земли»
2) Вторичное образование (преобразование)
Уже существующие земельные участки преобразуются путем их объединения, раздела, перераспределения или выдела доли.
Перераспределение – замена границ в существующих участках.
З основных правила образования ЗУ:
1. ЗУ из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются новые земельные участки прекращают свое существование с даты гос регистрации прав на образованные земельные участки (не кадастрового учёта, а именно регистрации прав). Это правило действует для частной индивидуальной собственности
2. При выделе ЗУ в счет доли в праве, земельный участок из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах и числится как измененный ЗУ. Раньше, в таком случае возникали 2 новых земельных участка. Теперь мы выделяем земельный участок, ставим его на кадастровый учёт, а старый ЗУ (из которого выделяли) числится под прежним кадастровым номером, но просто числится как изменённый (изменяются площадь и расположение границ). Это правило рассчитано на общую собственность.
3. при разделе ЗУ, находящегося в публичной собственности и предоставлении гражданину или другому лицу, могут быть образованы один или несколько ЗУ, при этом ЗУ раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах и числится как измененный (действует схема до 1.01.2015). То есть если сравнивать с правилом № 1, то там образуется несколько новых участков, а старый исчезает, а в правиле № 3 появляются новые ЗУ, а оставшаяся часть прежнего участка сохраняется под прежним номером и числится как изменённый ЗУ. То есть получается, что в данном случае, для раздела применяются правила, как для выдела.
Преобразование земельного участка
При преобразовании участка, находящегося на вещных правах, решение о предоставлении образованных ЗУ не принимается. Правообладатель преобразуемого ЗУ просто регистрирует права на образованные ЗУ, причем те же права, на которых был преобразован земельный участок5.
Постоянное (бессрочное) пользование
Пример: у мужика участок на ПБП и на нем 3 объекта недвижимости. Он хочет продать один. Делит земельный участок и продаёт новый, а старый при этом остаётся у него и числится как изменённый. Соответственно заново ставить его на учет и получать решение о предоставлении ему не надо.
То есть: продаем один дом. Выделяем ЗУ (иначе нельзя) и регистрируем на том же вещном праве, на котором и было.
Аренда
А вот с арендой ситуация иная. При образовании земельных участков, из участка, используемого на праве аренды, лицо, с которым был заключен договор аренды, имеет преимущественное право на заключение с ним нового договора аренды на прежних условиях без торгов, либо на внесение изменений в ранее заключенный договор аренды.
Например, инвестор (застройщик) выиграл право аренды для строительства 4 домов. Построил он один дом, сдал, заселил. После этого застройщик не хочет платить аренду за землю нового дома, да и жители хотят построить стоянки на этой земле. Но КУГИ этого не хочет, ибо не будет $. Если бы КУГИ согласилась, получались бы 2 новых земельных участка. И чтобы достроить 3 новых корпуса, застройщик должен заново участвовать в торгах. Сегодня же, он производит раздел: по поводу основного участка он требует внесения изменений в ранее заключенный договор аренды. Возникает новый и измененный участок, в отношении измененного вносятся изменения в договор, а новый (вновь созданный) – преимущественное право на заключение договора6.
Аренда
№
Преобразование арендуемого ЗУ и/или находящегося у ЮЛ на праве ПБП возможно только по решению ОИВ, в ведении которого находится данный земельный участок (т.е. с кем договор заключали)!
Ст. 11.3 ЗК РФ: 1. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, за исключением случаев:
1) раздела земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан, а также земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения;
2) образования земельных участков из земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства;
3) образования земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;
4) перераспределения земельных участков в соответствии со статьей 11.7 настоящего Кодекса;
5) иных предусмотренных федеральными законами случаев.
Если участок находится в собственности у граждан- согласования с органами власти не требуется, достаточно согласия правообладателей:
Ст. 11.2 ЗК: Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
! Важно:
При образовании ЗУ из ЗУ, находящегося на вещных правах, решение о предоставлении образованных ЗУ не принимается. Правообладатель преобразуемого ЗУ просто регистрирует права на образованные ЗУ, при чём права те же, на которых был преобразуемый ЗУ.
При преобразовании ЗУ сохраняется его категория и вид разрешенного использования.
При преобразовании ЗУ сохраняются все внедоговорные обременения (сервитут, например). А залог, как договорное, прекращается.
Поэтому раздел заложенного ЗУ возможен только с согласия залогодержателя. Если объединяются обремененный залогом и не обремененный залогом ЗУ, то право залога распространяется на весь образуемый ЗУ.
Не допускается объединение земельных участков на ПБП, ПНВ, если они принадлежат разным лицам. Видимо, возможно объединение только участков разных лиц, если они принадлежат им на праве частной собственности (и на праве аренды???), с публичной сложнее: нужно чтобы оба объединяемых ЗУ были в собственности одного ППО. Не должно быть ситуации, когда объединяется ЗУ СРФ и ЗУ МО, допустим.