Залог земельного участка

В п. 4 ст. 340 ГК рассмотрена ситуация когда предметом залога является ЗУ. По старой редакции ст. 340 право залога на ЗУ не распространялось на здание, если договором залога не установлено иное.

Редакция декабря 2004 года п. 3 ст. 340 ГК РФ: при ипотеке ЗУ право залога распространяется на находящееся на нём здание, если договором не предусмотрено иное. Получается, что можно соглашением сторон отойти от принципа единства судьбы.

ВАС в постановлении пленума № 11 ВАС указал, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания без ЗУ или ЗУ без здания, если они принадлежат на ПС одному лицу признаются ничтожными. Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу ЗУ и зданий должен применяться в случае реквизиции, конфискации и обращении взыскания на заложенное имущество. Следовательно, ВАС указал, что в случае обращения взыскания на заложенное имущество, оговорка о нераспространении залога на здание должна быть признана судом ничтожной (ВАС вошёл в прямое противоречие с ГК).

Там же ВАС указал, что несудебный порядок обращения взыскания на имущество, предусмотренный п. 1ст. 55 ФЗ об Ипотеке, к ЗУ не применяется. Такой вывод ВАС сделал на основании ст. 278 ГК. «Всё это сомнительно, но в принципе правильно». ВАС это сделал для того, чтобы предыдущее его указание не обходилось при применении внесудебного порядка реализации.

С 1 января 2007 года ФЗ об Ипотеке был дополнен ст. 62.1, где сказано, что предметом залога могут быть ЗУ, находящиеся в муниципальной собственности и участки, собственность на которые не разграничена, если такие ЗУ предназначены для жилищного строительства и передаются в обеспечение кредита на обустройство данных ЗУ объектами земельной инфраструктуры. Залогодателем в таком случае выступает ОМСУ или орган субъекта, если он распоряжается не разграниченной собственностью. Отсутствие госрегистрации ПС на ЗУ, ПС на которые не разграничено, не является препятствием для их ипотеки (ст.5 ФЗ об ипотеке).

В прошлом году сказала:

В 2009 ст 69.1: здание, сооружение и ЗУ на кот они находится, а также нежилое помещение, приобретенные с использованием кредитных средств, считаются находящимися в залоге с момент гос регистрации права собственности заемщика на это здание \ сооружение \ ЗУ \ помещение. Т.е. ипотека возникает в силу закона, ранее это было возможно только для жилых помещений.

Залог помещений

Регистрирующие органы и некоторые судебные органы традиционно исходили из буквального толкования положений п. 3 ст. 340 ГК и указывали, что данная норма действует только в отношении первичных объектов недвижимости. Ко вторичным объектам требования об обязательном залоге прав на ЗУ при залоге объекта не должно применяться.

ВАС исходил наоборот из расширительного толкования и указывал, что вместе с главным предметом залога (помещением) должна быть заложена и доля в праве на ЗУ, которая следует судьбе помещения, но регистрирующие органы не регистрировали такие договоры, так как по ст. 62 ФЗ об ипотеке доля в праве собственности не может быть предметом ипотеки.

В настоящее время вопрос залога помещений раскрыт в Информационном Письме № 90:

Если у собственников помещений оформлена долевая собственность на землю. В таком случае положения ст. 62 ФЗ об ипотеке распространяются только на те ситуации, когда доля в праве является самостоятельным объектом. Если же доля в ПС на ЗУ следует судьбе помещения, то положения ст. 62 ФЗ об ипотеке не применяются. Это противоречит закону - ограничительное толкование.

Если у собственников заключён договор аренды со множественностью лиц. Нужно ли получать согласие арендодателя? ВАС разъяснил, что так как предметом Ипотеки является помещение, а право аренды следует судьбе помещения, то согласие арендодателя на залог права аренды не требуется. Напомним: по ФЗ «ипотеке» если ДА заключён на срок до 5 лет, то залог права аренды возможен только с согласия арендодателя, а если более 5 лет – в уведомительном порядке. Но ВАС считает, что это только если право аренды является самостоятельным предметом залога.

При заключении договора аренды с множественностью лиц доля в праве аренды не выделяется. Каждый из арендаторов арендует весь ЗУ, а значит когда закладывает право аренды первый собственник помещения, то согласие других арендаторов он требовать не должен, но каждая последующая ипотека будет возможна только с согласия залогодержателя по предыдущим ипотекам. Поэтому высказывание ВАС в письме № 90 о том, что если у собственника помещения право аренды оформлено, то он при ипотеке помещения должен заложить и право аренды, ставится в зависимость от залогодержателей по предыдущим ипотекам.