Единое землепользование

В 2000 году было введено понятие «единое землепользование или составной земельный участок». Оно могло состоять из нескольких ЗУ, имеющих смежные границы или не имеющие. Требование: в правообладании одного лица и в пределах одного населенного пункта/муниципального образования. Каждый из ЗУ имел кадастровый номер, но и сложный весь участок тоже имел свой общий кадастровый номер. Сейчас единого землепользования уже нет, кто остался, тот остался. Те, что не имели общих границ, могут перейти в многоконтурный. Или выйти. Те, у кого общие границы, либо так и остаются как один, либо «распадаются».

Закон о кадастре от этого термина отказался и сейчас это называется «многоконтурный земельный участок». Он не может теперь состоять из нескольких смежных контуров, может только состоять из контуров, которые не имеют общих границ, при этом, каждому контуру свой номер не присваивается, только общий кадастровый номер. Им могут быть присвоены только условные номера. Площадь рассчитывается из суммы площади контуров.

Контуры должны быть у одного правообладателя и в пределах одного МО, одного населенного пункта. В отношении всех контуров – один межевой план.

Если они будут выходить из единого землепользования, все получат новый номер, а один из контуров сохраняет тот номер, который был у многоконтурного земельного участка. Внимание! Единое землепользование рушится всё, нельзя «вывести» один контур.

Яркий пример всего этого: ЛЭП.

Часть земельного участка

Поскольку земельный участок – объект гражданских прав, то он может выступать только как единый объект оборота.

Часть земельного участка в качестве объекта, как правило, выступать не может.

Альтернативой выступает отчуждение доли в праве собственности.

В связи с этим в 2007 в ГК внесены изменения, исключены все упоминания о возможности распоряжения частью земельного участка. Но как любая недвижимость, земельный участок может быть делим и не делим. ЗК в старой редакции содержал понятие «делимого земельного участка». С октября 2008 года это понятие исключено. Вместо этого в ФЗ О гос кадастре недвижимости указано, что орган кадастрового учета отказывает в постановке участка на учет, если размер этого участка не соответствует предельным максимальным (минимальным) размерам. Например, дачный участок в 8 соток делить нельзя, потому что новые образованные должны быть не меньше 6 соток. И вот тогда приходится распоряжаться долей в праве.

Предельные размеры земельных участков определяются либо в соответствии с Правилами землепользования и застройки, а при их отсутствии предельные размеры определяется по правилам ст 33 ЗК:

1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

2. Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для целей, предусмотренных правилами пункта 1 настоящей статьи, устанавливаются:

федеральными законами - из земель, находящихся в федеральной собственности;

законами субъектов Российской Федерации - из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации;

нормативными правовыми актами органов местного самоуправления - из земель, находящихся в собственности муниципальных образований.

Аренда части земельного участка

До вступления в силу закона о кадастре, вопрос об аренде части земельного участка оставался открытой. С т.з. ст.607 ГК РФ, часть земельного участка не могла выступать предметом договора аренды, но у нас был и остается п.2 ст.26 закона о государственной регистрации, где указано, что к договору аренды части земельного участка должен быть приложен кадастровый паспорт земельного участка, в котором сдаваемая в аренду часть обособлена (индивидуализирована)¹⁰. На этом основании, судебная практика с 2006 года стала признавать договоры аренды части земельного участка заключенными. Теория разнится, цивилисты против.

С принятием закона о кадастре появилась возможность индивидуализации. В соответствии с приказом Минэкономразвития 2010 года №42 (п.65), индивидуализация части осуществляется путем:

• внесения в реестр площади части земельного участка,

• присвоения ей учетного номера и

• определения характерных точке местоположения границ этой части.

Границы должны быть определены не только в плане, но и на местности. Устанавливается это все на основании геологических работ. Опять же, это дорого. Что делить, что определять часть. Но часть можно использовать ограниченными способами, так, на ней невозможно строительство, «градплан» может быть выдан только под земельный участок целиком, а не для части.

Прошлый год: но важно помнить, что оборотоспособность часть земельного участка в таком случае приобретает только для договора аренды или сервитута!

В 2010 году было определение ВАС, который допустил возможность сдачи в аренду части земельного участка.

Но есть новая проблема: теперь часть помещения не сдать в аренду. Ее можно индивидуализировать через БТИ или ПИБ, чтобы получить учетный номер. Комната как часть помещения – можно обособить и сдать, а часть комнаты – нельзя обособить (нет закрытых границ и т.д.), а значит, нельзя и сдать в аренду.