Лектор: Жаркова Ольга Александровна

2011

• Никаких учебников

• Нужно пользоваться лекциями, этого года

• Огромное внимание судебной практике

• Дисциплина очень сложная

Экзамен все-таки 30 декабря. Жаркова уезжает 28. Поэтому консультация будет 27 декабря. Экзамен с базами, сдаем после первого потока.

Земля еще с римского права являлась недвижимостью и всегда была оборотоспособна. Всегда была в рамках ГП. Всегда…до 1917 года. Тогда и была создана отрасль Земельное право, которая была публично-правовой. Споры раньше разрешал Совет Народных Депутатов, а до 2001 года разрешались в рамках административной процедуры. Лишь после этого споры стали рассматриваться в судах.

Содержание

Общие положения 3

Земельные правоотношения 3

Предмет и метод земельного права 4

Принципы земельного права 4

Публичная собственность на землю 5

Принцип единства судьбы земли и недвижимости 6

Земельный участок 6

Кадастровый учет 6

Ранее учтенные земельные участки (РУЗУ) 7

Индивидуализация будущих земельных участков 10

Кадастровые документы 10

Образование земельных участков 11

Преобразование земельного участка 13

Постоянное (бессрочное) пользование 13

Аренда 14

Государственная регистрация образованных ЗУ 15

Искусственные земельные участки 16

Уточнение местоположения границ земельных участков 16

Снятие с кадастрового учета 16

Раздел земельных участков 18

Первичное формирование земельного участка 19

Единое землепользование 20

Часть земельного участка 21

Правовой режим земельного участка 22

Документы территориального планирования 23

Виды прав на землю (титулы) 25

Признание права собственности на самовольную постройку 26

Собственность 29

Постоянное бессрочное пользование (ПБП) и пожизненное наследуемое владение (ПНВ) 30

Фактическое землепользование 38

Аренда 39

Полномочия по распоряжению арендными правами 40

Сервитут 41

Безвозмездное срочное пользование 44

Возникновение прав на земельные участки 45

Основания 45

Принятие решения 46

Объекты по Градостроительному Кодексу 47

Предоставление земельных участков для строительства 49

Способы предоставления 49

Цепочка предоставления ЗУ с предварительным согласованием 50

Институт комплексного освоения 53

Договор о развитии застроенной территории 54

Строительство на землях с/х назначения 55

Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством 56

Общий порядок предоставления земельного участка, не для целей строительства 57

Оформление прав на землю собственниками недвижимости 58

Объекты 58

Права, на которых можно оформить земельный участок 60

Выкупная цена 60

Основания отказа 60

Размер земельного участка 62

Оформление прав на землю собственниками помещений 62

Права на землю в многоквартирном доме 65

Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение 67

Применение принципа единства судьбы земли и недвижимости к наследованию здания и земельного участка 71

Договор купли-продажи земельного участка 71

71

Инвестиционные контракты 72

Ипотека. Применение принципа единства судьбы земли и недвижимости при ипотеке 73

Залог здания 73

Залог земельного участка 74

Залог помещений 74

Основания прекращения прав на земельный участок 75

Прекращение права собственности 75

Основания прекращение ПБП, ПНВ 77

Ограничение прав на земельный участок 77

Возмещение убытков, причиненных правомерным поведением 78

Перевод земельного участка из одной категории в другую 79

Платность землепользования 80

Арендная плата 81

Земельный налог 82

Земли сельскохозяйственного назначения 83

Приватизация 84

Выкупная цена 84

Ограничения для ЗУ с/х назначения 84

Наследование крестьянско-фермерского хозяйства 86

Строительство на землях с/х назначения 87

Земельные доли 87

Общие положения Земельные правоотношения

В 2001 году, в октябре, появился ЗК, который в ст.1 в принципе первом закрепил, что земля выступает в двух качествах: как природный ресурс, природный объект, а во-вторых, как недвижимое имущество. Соответственно, все земельные правоотношения разбились на 2 группы: природоресурные (исключительно публично-правовой характер и регулирующиеся в рамках земельного законодательства) и имущественные земельные отношения (которые носят как частный, так и публично правовой характер).

В ч.3 ст.3 ЗК было указано, что имущественные земельные отношения регулируются гражданским законодательством, если иное не установлено ЗК. И ЗК были установлены нормы, во многом, прямо противоположные ГК. Возникла коллизия. Оба кодекса регулируют одно и то же, но совершенно не совпадают друг с другом.

В 2007 году коллизия норм ГК и ЗК по большинству вопросов была преодолена, поскольку ГК был приведен в соответствие с ЗК. Вроде бы, лейтмотивом служило решение ВС, которое отдавало приоритет ЗК в решении данного вопроса.

26 июня 2007 г. был принят ФЗ №118, который и привел ГК в соответствие с ЗК.

В 2004 был принят Градостроительный Кодекс. И вопросы, связанные с ним намного более проблемные.

Чувак в СПб купил земельный участок в зоне Ж-2. Еще не начал строить. Внесли изменения в Генплан, его земельный участок оказался в зоне Р-2, где запрещено жилое строительство. По ГК и ЗК всё окей, а вот по Градостроительному нельзя. И что делать? Изъятие для публичных нужд нельзя. Дело дошло до ВС.

Еще случай: есть земельный участок на котором застройщик планировал построить 4 многоквартирных дома. Захуячили проектную документацию, всё окей. Делят участок на 4 земельных участок, дабы «построил-сдал-не платит». По ЗК и ЖК все окей, а по Градостроительному нельзя, нужно 4 проекта, а не 1.

В 2007 приняли ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Получилось, что нет предмета отношений, потому что нужно создать земельный участок как объект недвижимости, т.е. индивидуализировать – он должен получить кадастровый номер. Потом должна быть еще какая-то регистрация. Он становится объектом. Создаем объект. Получаем кадастровый номер. Регистрируем право. И + еще до кучи законов.

Основные источники:

• ГК

• ЗК

• «О гос кадастре регистрации недвижимости»

• «О гос регистрации…»

Предмет и метод земельного права

Предмет земельного права охватывает природоресурсные отношения, объектом которых является земля, как природный ресурс, и имущественные отношения, объектом которых является земельный участок, как недвижимость (либо часть земельного участка, так как это прямо предусмотрено ст. 6 ЗК).

Ст. 3 ЗК следующим образом определяет предмет земельных отношений: Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

Иванова: специфика земельных правоотношений заключается в том, что использование земли имеет целевой характер. Заключается он в том, что земельный участок предоставляется для определенных целей. При этом устанавливаются виды разрешенного использования. Если лицо имеет в собственности земельный участок, то всегда указывается для каких целей. Целевой характер проявляется: в целевом назначении, видах разрешенного использования. Целевое назначение устанавливается НПА, принимаемым в порядке установленном законом специально уполномоченным органом. Т.е. целевое назначение устанавливает специально уполномоченный орган – публичное образование, в порядке реализации прав суверена.

Метод: смешанный. Гражданско-правовой и административно-правовой. В зависимости от сферы проявления: контроль за соблюдением видов разрешённого использования- административно-правовой. Установление частных сервитутов- гражданско-правовой.