Переход прав на землю при переходе прав на объект недвижимости

В общем виде порядок предоставления изложен в п. 1 ст. 35 ЗК. При переходе права собственности на объект недвижимости к другому лицу (т.е. при продаже) оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Определение размера земельного участка, который переходит к покупателю здания. Здесь у нас до недавнего времени существовало 2 нормы: ст. 273 ГК. ГК решал вопрос диспозитивно: стороны сами могут договориться о том какого размера земельный участок перейдет к покупателю. Потом вышел ЗК и указал, что в данном случае размер земельного участка, переходящего к покупателю, должен определяться по правилам п. 3 ст. 33 ЗК, т.е. по СНиПам, т.е. ввел императивную норму.

По этому поводу ВАС в 2005 г. в Постановлении Пленума № 11 указал, что нужно руководствоваться нормами ЗК. 24 июня 2007 г. в данной части ст. 273 ГК была признана утратившей силу, т.е. у нас теперь осталась одна статья – ст. 35 ЗК. Императивно, т.е. в обязательном порядке, требование п. 3 ст. 33 ЗК применяется только в том случае, если у продавца здания земельный участок находился в государственной собственности, т.е. был на праве аренды или постоянного бессрочного пользования. В этом случае если покупатель здания не сможет доказать, что для обслуживания здания ему необходим весь земельный участок, который был у продавца, то земельный участок снимается с кадастрового учета, т.е. ликвидируется как объект недвижимости, и покупатель здания за свой счет будет формировать земельный участок по правилам п. 3 ст. 33 ЗК. При этом делимость земельного участка, бывшего у продавца здания, не имеет значения.

Если земельный участок у продавца здания находился на праве собственности, то здесь требования п. 3 ст. 33 ЗК безусловно не применяются – продавец здания сам будет решать продавать ли ему весь земельный участок вместе со зданием или же сформировать под зданием земельный участок меньшего размера, т.е. поделить, и передать покупателю земельный участок, сформированный по правилам п. 3 ст. 33 ЗК. При такой конструкции учитывается делимость земельного участка.

На каком праве к покупателю здания переходит земельный участок? Здесь всё зависит от того, на каком праве земельный участок находился у продавца:

1. на праве собственности. В данном случае нормы ГК до недавнего времени противоречили нормам ЗК. В соответствии с ч. 1 ст. 273 ГК и п. 2 ст. 552 ГК если земельный участок у продавца здания находился на праве собственности, то стороны могли самостоятельно решать какое право на земельный участок перейдет к покупателю. И только если в договоре не указывалось право на земельный участок, переходящее к покупателю здания, земельный участок переходил на праве собственности. Как правило, в такой ситуации к покупателю здания переходило право аренды. Потом вышел ЗК, который указал, что в данном случае земельный участок и здание могут отчуждаться только как единый объект недвижимости, т.е. к покупателю здания переходит право собственности на земельный участок. Но судебная практика в данном случае, как правило, Земельный кодекс игнорировала. Но в 2005 г. вышло указанное Постановление Пленума ВАС, где было указано, что нужно руководствоваться нормами ЗК. Закон № 118 от 24 июня 2007 г. привел ст. 273 и 552 ГК в соответствие с ЗК. Теперь они звучат так: к покупателю здания переходит право собственности, если иное не установлено ФЗ.

Необходимо ли заключать единый договор купли-продажи здания и земельного участка как единого объекта недвижимости или же возможно заключение двух договоров купли-продажи? По экономическим соображениям 2-я ситуация бывает выгодней. Регистрационные органы принимают на регистрацию 2 договора купли-продажи – здания и земельного участка, но только чтобы они были поданы одновременно и на стороне покупателя должно выступать одно лицо.

2. на праве аренды. Эта схема четко никак не расписана ни в ГК, ни в ЗК. ВАС в Постановлении Пленума № 11 от 2005 г. предложил крайне упрощенную схему перехода права аренды к покупателю здания, которая звучит так: если земельный участок у продавца здания находился на праве аренды, то покупатель здания приобретает право пользования земельным участком на праве аренды с момента регистрации перехода права собственности на здание независимо от того оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем здания и собственником земельного участка.

Кто в этой ситуации будет платить за землю? Вопрос о порядке перехода права аренды к покупателю здания решается исключительно на уровне сложившейся в каждом конкретном регионе судебной практике. В настоящее время можно выделить 3 подхода к решению этого вопроса:

А. позиция северо-западного региона (Шварца Жарковой) и основана на том, что у покупателя здания возникает фактическое пользование земельным участком, за которое он должен вносить арендную плату и которое он должен оформить путем заключения договора аренды, т.е. в данном случае у покупателя здания возникает новое право аренды – он должен заключить новый договор аренды с собственником земельного участка и соответственно условия договора аренды могут быть изменены. Момент положительный в том, что на покупателя здания не переходят долги продавца здания по арендной плате, т.к. у него возникает новое право, и соответственно пени за просрочку платежа, которые носят договорный характер с покупателя в СЗО взыскать нельзя. Момент отрицательный – в данном случае регистрация смены субъектного состава в арендном отношении носит правоустанавливающий, а не правоподтверждающий характер. Поэтому регистрационные органы отказываются регистрировать изменения субъектного состава в случае отсутствия заявления о регистрации изменений от бывшей стороны договора, т.е. от продавца здания;

Б. позиция Московского округа (МО). Суды МО исходят из того, что в арендном отношении происходит замена стороны в договоре, т.е. замена стороны в договоре. В данном случае к покупателю здания переходят долги продавца по арендной плате и с покупателя здания можно взыскивать пени за просрочку платежа. Положительный момент заключается в том, что регистрация смены субъектного состава будет носить не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер, и поэтому для регистрации достаточно одного заявления покупателя здания.

В. позиция кафедры гражданского права юрфака СПбГУ – право аренды к покупателю здания переходит в силу прямого указания закона ст. 552 ГК. В данном случае пени за просрочку платежа с покупателя здания взыскать невозможно и в соответствии с Законом о государственной регистрации регистрация смены субъектного состава не является обязательной, но покупателю здания не может быть отказано во внесении изменений в подраздел 3.1 ЕГРП, где содержатся сведения об арендаторе, т.е. захочет регистрирует, а захочет – не регистрирует. Но ни в нашем регионе, ни в московском регионе такой вариант не пройдет, т.к. если мы будем считать, что к покупателю здания в силу закона переходит право аренды, то тогда мы должны будем согласиться, что если у продавца здания земельный участок находился на праве постоянного бессрочного пользования, то к покупателю здания в силу закона перейдет и право постоянного бессрочного пользования. А на это мы никогда не пойдем, т.к. основная тенденция этих двух регионов – полностью отказаться от ограниченных вещных прав.

3. На праве постоянного бессрочного пользования (ПБП). Здесь самым общим образом эта схема изложена в Законе о введении в действие ЗК. При продаже зданий, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам на праве ПБП, это ПБП подлежит переоформлению на право аренды, или земельные участки должны быть приобретены в собственность по выбору покупателя здания. Поэтому ВАС предложил совершенно иную схему, которая звучит так: ВАС опираясь на ст. 268 и 271 ГК указал, что если продавцу здания земельный участок принадлежит на ПБП, а покупатель здания не относится к юридическим лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК, то после перехода к покупателю ПБП земельным участком он может оформить своё право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность.

10.10.2007

1-й вопрос, который возникает при такой позиции – на каком основании у продавца здания прекращается право ПБП? Ст. 45 ЗК, которая перечисляет основания прекращения ПБП такого основания прекращения как продажа объекта недвижимости не содержит. На практике это привело к тому, что чиновники предлагали отказаться продавцу здания от земельного участка. Доктрина пошла по тому же пути и до сих пор большинство доктринальных положений утверждает, что в данном случае при продаже здания продавец здания должен отказаться от земельного участка на праве ПБП в порядке, предусмотренном ст. 53 ЗК. Судебная практика такой сложный способ не восприняла и пошла по упрощенному пути. Отказ неудобен, т.к. это очень длительная процедура. Судебная практика пошла по пути, что статья 45 в данном случае применению не подлежит, т.к. право продавца здания на земельный участок на праве ПБП прекращается в силу прямого указания закона в момент регистрации перехода права собственности на объект недвижимости и отказ продавца здания от права ПБП в данном случае не требуется.

2-й вопрос: каким образом будет осуществляться переход права ПБП к покупателю? Накануне принятия ЗК вопрос о возникновении права ПБП у покупателя здания был решен в ИП (Информационном письме) ВАС № 61 (февраль 2001 г.) таким образом, что покупателю здания выдавался новый документ на право ПБП, но в настоящее время новый документ о праве ПБП выдан быть не может, т.к. ВАС прямо указал, что подобного рода ненормативные акты признаются незаконными. Поэтому возникает вопрос: на каком основании возникает право ПБП у покупателя здания? По этому поводу в судебной практике существует 2 подхода.

1-й подход заключается в том, что право ПБП переходит к покупателю здания в силу прямого указания закона. Но подобной практики придерживается незначительное число регионов. Соответственно право ПБП возникает в силу прямого указания закона в момент регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. Естественно никакие новые документы покупателю здания не выдаются. Но по его просьбе могут быть внесены изменения в записи ЕГРП.

2-я позиция играет превалирующую роль. При приобретении здания в такой ситуации у покупателя возникает фактическое пользование земельным участком, которое раньше он мог оформить на право собственности или право аренды путем заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка. «Мог» потому что до 24 июня 2007 г. еще существовал п. 2 ст. 268 ГК и абз. 2 п. 2 ст. 271 ГК, которые допускали возможность существования фактического землепользования у приобретателя объекта недвижимости. В настоящее время Закон от 24 июня 2007 г. признал утратившими силу эти 2 положения. Поэтому на сегодня покупатель здания должен оформить свое право на землю либо в виде аренды, либо в виде права собственности.

На сегодняшний день покупатель здания должен рассчитать, если он хочет приобрести земельный участок в собственность, что ему выгодней – чтобы выкупил земельный участок продавец здания или самому выкупать земельный участок. До 24 июля 2007 г. по Закону № 212 выкупную цену за земельный участок платили все одинаковую. А с 1 янв. 2008 г. выкупная цена будет отличаться в зависимости от того, на каком основании возникло право собственности на объект недвижимости. Если объект недвижимости приватизирован коммерческими организациями и ИП, то выкупная цена устанавливается в пределах в Москве и СПб до 20% кадастровой стоимости земельных участков, а в остальных регионах – до 2,5%. Пока не будет принят закон субъекта РФ, устанавливающий конкретную выкупную цену, применяется максимальная выкупная цена. А все остальные коммерческие организации (которые не приватизировали) приобретают земельный участок за другую выкупную цену в зависимости от численности населения населенного пункта – Москва и СПб (свыше 3 млн.) от 5 до 30 кратного размера ставки земельного налога, города с численности от 500 тыс. до 3 млн. от 5 до 17 кратного размера, до 500 тыс. человек от 3 до 10 кратный размер. После приобретения объекта недвижимости, который у продавца находился на земельном участке на праве ПБП, прежде чем сносить данный объект необходимо оформить права на землю в виде аренды или собственности.

До недавнего времени существовала ст. 553 ГК до Закона № 118, которая допускала возможность продажи земельного участка без недвижимости на нем, при этом за продавцом сохранилось право ограниченного пользования земельным участком. В то же время п. 4 ст. 35 ЗК не допускает отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости, если они принадлежат на праве собственности одному лицу. По этому поводу ВАС в своем Постановлении пленума № 11 сказал: сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания без земельного участка или земельного участка без здания, если они принадлежат на праве собственности одному лицу признаются ничтожными. Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и зданий применяется при обращении взыскания на заложенное имущество. Теперь ст. 553 признана утратившей силу. Этот п. 4 ст. 35 ЗК применим только тогда, когда желают продать весь земельный участок без здания. На продажу части земельного участка, выделенную в самостоятельный земельный участок, если она реализуется без здания п. 4 ст. 35 ЗК не распространяется.

Отчуждение доли в праве собственности на здание влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок пропорциональной доли в праве собственности на здание.

Но другой порядок применяется при определении порядка пользования земельным участком. Суд может определить порядок пользования земельным участком как пропорционально долям в праве общей собственности, так и согласно сложившемуся порядку пользования земельным участком, подтвержденным соглашением (устным или письменным) между сторонами и многолетней практикой. Это судебное решение регистрации не подлежит.

Возникает вопрос: при составлении завещания применяется ли требование ст. 35 ЗК? Можно ли завещать разным лицам здание и на земельный участок? Судебная практика исходит из того, что к вопросам наследования ст. 35 отношения не имеет. В соответствии со ст. 130 ГК здания и земельный участок фигурируют в качестве самостоятельных объектов гражданских прав и допустимо составление завещания отдельно на здание и отдельно на земельный участок. Такая ситуация сейчас встречается редко, но часто встречается другая ситуация – когда составлено завещание на здание, а на земельный участок – нет. Получается, что земельный участок переходит другому лицу, отличному от лица, которое получило здание.

Возможно 2 выхода из положения: либо суд определит порядок пользования земельным участком.