Возникновение прав на землю

При рассмотрении этого вопроса мы будем отталкиваться от норм ГК. Ст. 8 ГК применима и к возникновению прав на земельный участок. Основания возникновения – это договор или иная сделка, ненормативный акт органов государственной власти и органов МСУ (за исключением сервитута), судебное решение, приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом (подразумевается приобретательская давность). Перерегистрация прав на землю как основание возникновения прав на землю предусматривается ЗК.

Основная масса земель находится в государственной собственности, поэтому в чистом виде гражданско-правовая сделка как основание возникновения прав на землю встречается нечасто. Что касается ненормативного акта органа государственной власти или органа МСУ, то он также встречается нечасто. По такому акту возникают только постоянное бессрочное пользование и безвозмездное срочное пользование. Поэтому в основной массе основанием возникновения прав на землю является сложный фактический состав – предоставление земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Сначала орган принимает решение о предоставлении земельного участка, а потом заключается либо договор купли-продажи, либо договор аренды земельного участка. Для принятия решения о предоставлении земельного участка достаточно проекта границ земельного участка.

Ст. 28 ЗК – не допускается отказ в предоставлении в собственность земельного участка за исключением 3 случаев:

- если земельные участки являются зарезервированными;

- если в законодательстве существует прямой запрет на приватизацию земельного участка;

- если земельные участки изъяты из оборота.

В отношении ограниченно оборотоспособных земель другое положение: не допускается отказ в предоставлении в собственность ограничено оборотоспособного участка, если специальный ФЗ допускает это (видимо это связано с принятием Водного кодекса).

Порядок предоставления земельных участков можно разбить на 2 группы в зависимости от того предоставляется ли пустой земельный участок или предоставляется застроенный земельных участок (ЗУ). В 1-м случае, когда речь идет о предоставлении пустого ЗУ основной институт – это порядок предоставления земельного участка под строительство (самый сложный институт). Есть еще один институт, относящийся к этому разделу, - это порядок предоставления ЗУ гражданам для целей, не связанных со строительством (нелепый институт). 2-я группа распространяется на случаи оформления прав на земельные участки под объектами недвижимости, находящимися у конкретного лица в собственности; на случаи перехода прав на землю при переходе прав на объекты недвижимости.

3.10.2007

Нормативы предоставления земельных участков формируются в зависимости от того предоставляется ли пустой земельный участок или застроенный. Порядок их определения закреплен в ст. 33 ЗК.

Нормативы в данном случае применяются только в том случае, если земельный участок предоставляется в собственность и если он предоставляется из государственных или муниципальных земель, т.е. происходит смена формы собственности. В этом случае законодатель говорит, что устанавливаются минимальные и максимальные нормы предоставления земельных участков. В зависимости от конкретного вида деятельности конкретные нормативы устанавливает либо орган МСУ, либо субъект РФ. Закон субъекта РФ устанавливает нормативы для предоставления земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, для садоводства и огородничества и дачного строительства. Соответственно актами органов МСУ устанавливаются нормативы для ЛПХ и для ИЖС.

2-ю группу нормативов составляют нормативы, которые указаны в п. 3 ст. 33 ЗК, где указаны нормативы, которые применяются при формировании земельного участка под уже существующим объектом недвижимости. Здесь формирование земельного участка производится в соответствии с градостроительной и землеустроительной документацией по СНиПам и проблема заключается в том, что в эти СНиПах никто толком не разбирается, кроме органов архитектуры.

Одно из оснований возникновения прав на землю указано в ст. 34 ЗК «Предоставление земельных участков гражданам для целей, не связанных со строительством». По этой статье не предусматривается, что земельный участок можно получить только через торги. Процедура: гражданин обращается с заявлением в компетентный орган, который указан в ст. 29 ЗК (у нас куги), с заявлением о предоставлении земельного участка. Данный орган дает задание подготовить проект границ земельного участка, как правило, на уровне органов МСУ. После этого принимается решение о предоставлении земельного участка. Далее заявитель за свой счет ставит участок на кадастровый учет, т.е. формирует участок на местности. Далее заключается договор купли-продажи или аренды земельного участка. Но для какой цели можно получить таким образом участок, т.к. для всех остальных целей предусмотрен другой порядок предоставления земельного участка?