Право аренды земельного участка

Следующий вид прав на землю (титул) – право аренды земельного участка. Разные взгляды – вещное это право или обязательственное. Земельный законодатель считает, что это вещное право (нормы помещены не в раздел сделок, а в раздел прав на землю), и мы его будем рассматривать как вещное право.

Арендодатель. В таком качестве в соответствии со ст. 22 ЗК может выступать только собственник земельного участка. Идея законодателя в том, чтобы полностью отказаться от ограниченных вещных прав. Подобное высказывание законодателя расценивается как «лингвистическая ошибка», т.к. в большинстве случаев, когда речь идет об аренде земельного участка, на стороне законодателя выступает не собственник, а его законных представитель (пример: аренда публичных земель – в качестве арендодателя выступает государственный орган; а также п. 5 ст. 10 ЗК; либо представитель по договору).

Объект. В отличие от ст. 37 ЗК, которая регулирует договор купли-продажи земельного участка и прямо указывает, что предметом договора купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учет, ст. 22 ЗК такого требования к предмету договора аренды не предъявляет. Единственным исключением является Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, где в ст. 9 прямо указано, что в аренду м.б. сдан только земельный участок, прошедший кадастровый учет. К остальным категориям земель такого требования не предъявляется.

Но ст. 607 ГК говорит, что в договоре аренды д.б. указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а соответствующий договор не считается заключенным. Это требование с т.зр. ЗК можно рассматривать как требование о постановке арендуемого земельного участка на кадастровый учет, но государственные органы, выступающие на стороне арендодателя как правило идентифицировали земельный участок иным образом (путем указания адреса, поворотных точек и т.д.). Судебная практика такие договоры аренды со ссылкой на ст. 607 ГК признавала незаключенными и указывала, что по таким договорам обязанности вносить арендную плату у арендатора не возникало. В тех случаях, когда договоры аренды признавались незаключенными, государственные органы предъявляли, как правило, иски о взыскании неосновательного обогащения. Но судебная практика исходит из того, что в таких случаях денежные средства, уплаченные по договорам аренды, признанным в судебном порядке незаключенными, не возвращаются.

Регистрация договора аренды. Договор аренды, заключенный на год и более, д.б. зарегистрирован. Судебная практика в течение длительного времени исходила из того, что в отношениях между собой стороны договора не вправе ссылаться на незаключенность либо недействительность договора аренды или дополнительного соглашения к нему ввиду отсутствия его государственной регистрации. Такой подход судебной практики обоснован попыткой защититься от недобросовестных арендаторов, которые не желают регистрировать договор аренды, а привлечь их к административной ответственности по ст. 19.21 КоАП невозможно, т.к. субъектами ответственности по этой статье являются должностные лица, а не частные. Это было подтверждено высказыванием ВС РФ. Но ВАС подобную позицию не поддержал и указал, что договор аренды земельного участка, хотя частично и исполненный сторонами, но не прошедший регистрации, не может быть положен в основу исковых требований собственника земли о взыскании арендной платы за пользование земельным участком. В данном случае государственный орган может предъявить иск о взыскании неосновательного обогащения, но пени за просрочку платежа взыскать невозможно. Поэтому наш ФАС СЗО продолжает настаивать на том, что по незарегистрированному договору аренды всё-таки возникает обязанность внесения арендных платежей. Т.о. возникает и обязанность уплатить все пени за просрочку платежа. Но эта позиция неправильна.

Когда речь идет об аренде публичного имущества, то допускаются различного рода публичные ограничения воли сторон, которые прежде всего относятся к порядку взыскания арендной платы. В связи с чем в типовых договорах аренды земельных участков появилось следующее положение: « В случае изменения НПА РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель вправе изменять размер арендной платы в бесспорном одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год. Это положение для частных лиц обязательно только тогда, когда оно включено в договор. Если в договоре такое положение отсутствует, то при изменении базовых ставок арендной платы арендодатель в одностороннем порядке не вправе изменять размер арендной платы.

Полномочия по распоряжению арендными правами. ГК закрепил согласительный порядок распоряжения арендными правами, указав в ст. 615, что перенаем, поднаем, внесение арендных прав в уставный капитал, залог арендных прав возможны только с согласия собственника арендуемого имущества. ЗК в отличие от ГК ввел уведомительный порядок распоряжения арендными правами, указав в п. 5 ст. 22, что передача арендных прав и обязанностей, их залог, их внесение в уставный капитал осуществляются без согласия собственника с его уведомлением. Но эта норма п. 5 носит диспозитивный характер, т.к. в п. 5 указано: «если стороны не установили иное», т.е. стороны в договоре аренды могут установить, что распоряжение арендными правами возможно только в согласительном порядке. Но уже в п. 9 ст. 22 ЗК законодатель ввел императивную норму, указав, что при аренде земель, находящихся в публичной собственности, на срок более 5 лет распоряжение арендными правами происходит в уведомительном порядке (без согласия собственника с его уведомлением).

Постановление Пленума ВАС РФ № 11 от 24 марта 2005 г.: ВАС указал, что ЗК вправе был вводить уведомительный порядок распоряжения арендными правами и это не является нарушением норм ГК, т.к. ст. 607 и 615 ГК носят бланкетный характер и допускают в отношении земельных участков введение иных положений. ВАС указал: уведомление д.б. направлено собственнику в разумные сроки после совершения сделки с 3-м лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если уведомление в разумный срок не направлено, арендодатель вправе требовать возмещения возникших в связи с этим убытков. Распоряжение арендными правами т.о. носит просто свободный характер. ВАС: если договор аренды публичных земель на срок более 5 лет был заключен до введения в действие ЗК, то стороны вправе внести условие в такой договор о согласительном порядке распоряжения арендными правами. А если договор аренды публичных земель более чем на 5 лет заключен после введения ЗК, то стороны не вправе предусмотреть в договоре условие о согласительном порядке распоряжения арендными правами. Если в такой договор будет внесено такое условие, то такое условие будет признано ничтожным (т.е. внесение такого условия ничего не значит).

У нас есть Закон об ипотеке, который в отличие от ЗК предусматривает необходимость получения согласия арендодателя земельного участка для залога арендных прав. Какой договор здесь будет специальным по отношению к общему? В этом же Постановлении ВАС указал, что когда речь идет о залоге арендных прав, то нужно руководствоваться нормами Закона об ипотеке, а не нормами ЗК. Но 18 дек. 2006 г. был принят Закон № 232, который дополнил ст. 62 Закона об ипотеке дополнительным пунктом (основное правило осталось прежним), где сказано, что при аренде земельного участка, находящегося в публичной собственности, на срок более 5 лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Слово «допускается» предполагает диспозитивность.