Переоформление фактического землепользования граждан

В соответствии с Законом о введении в действие ЗК граждане, у которых имеются земельные участки в фактическом пользовании по сделкам с жилыми домами, совершенными до введения в действие Закона о собственности в СССР, т.е. до 6 марта 1990 г., имеют право бесплатно приобрести в собственность данные земельные участки.

А тот, кто купил дом после 6 марта 1990 г. и не оформил права на землю? ВС подтвердил правильность Закона – бесплатно можно приобрести только участки указанные в Законе. Если жилой дом, приобретен в собственность до введения в действие ЗК, а у бывшего собственника дома земельный участок находился на праве ПБП, то собственник дома имеет право на бесплатную приватизацию земельного участка. ВС т.о. указал, что если земельный участок, находящийся в фактическом землепользовании, приобретен по сделке с жилым домом до введения в действие ЗК, но у кого-то из бывших собственников жилого дома было оформлено право ПБП, то такие лица имеют право бесплатно приватизировать земельный участок, находящийся в фактическом пользовании.

Вышел очередной закон, который внес определенную сумятицу. В соответствии со ст. 2 Закона о введении в действие ЗК в редакции Закона № 212 в отношении фактических землепользователей, совершивших сделку с жилым домом после 6 марта 1990 г., применяется следующее правило: 1 янв. 2010 года осуществляется продажа земельных участков, находящихся в публичной собственности, гражданам – собственникам, расположенных на таких участках зданий, по следующей цене: в населенных пунктах свыше 3 млн. – 20% кадастровой стоимости земельного участка, а остальных населенных пунктах – 2,5% кадастровой стоимости земельного участка. Эту конкретную цену устанавливают субъекты РФ, а до установления субъектами РФ цены применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка, т.е. рыночная стоимость.

Земельный участок на праве ПБП не наследуется и завещан он быть не может. Но если на таком земельном участке есть строения, то тогда по наследству переходит строение, а земельный участок переходит вслед за строением. Здесь наследование земельного участка не происходит – это частный случай ст. 35 ЗК – переход прав на землю при переходе прав на объект недвижимости. Если на таком земельном участке находится разрушенное или сгоревшее строение, но регистрация права собственности на это строение не произведена, то по наследству переходит разрушенное строение, а вслед за этим строением к наследнику переходит и право ПБП земельным участком. Такая же ситуация и с незавершенным строительством, если на него оформлено право собственности. Но если к моменту открытия наследства наследодатель не приступил к возведению строения, то такой пустой земельный участок не наследуется.

Пожизненное наследуемое владение

(ПНВ). Это также ограниченное вещное право, которое в России было возрождено в 1990 г. Основами законодательства о земле в качестве переходного этапа к праву ПБП. Несмотря на то, что ЗК установил, что титулом ПНВ распоряжаться нельзя, за исключением передачи его по наследству, тем не менее ст. 267 ГК, которая предусматривала возможность сдачи в аренду и безвозмездное срочное пользование земельного участка на праве ПНВ не менялась до июня 2007 г. (Закон № 118 от 26 июня 2007 г.). Новая редакция ст. 267 – распоряжение земельным участком на праве ПНВ не допускается за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права ПНВ по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство. В соответствии со ст. 1181 ГК земельный участок на праве ПНВ входит в состав наследственной массы и наследуется на общих основаниях, т.е. по закону и по завещанию.

Несмотря на то, что данным земельным участком распоряжаться нельзя, договоры аренды земельного участка на праве ПНВ, заключенные до введения ЗК, имеют право на существование до истечения срока.

Несмотря на то, что в ГК не говорится об общем ПНВ земельный участок на праве ПНВ может перейти к нескольким наследникам. Каждый из них получит при этом долю в праве ПНВ. Т.е. они сначала вступают в наследство, а потом по своему желанию могут переоформить данное право на право собственности и разделить этот земельный участок, если он является делимым.

Тема для 1-го семинара – права на землю.

19.09.2007