Коррекция к предыдущим лекциям:

Если участок предоставляется бесплатно (2 статьи, по которым они предоставляются бесплатно), то договор купли-продажи не может быть заключен, а потому это право на бесплатное предоставление никак не реализовать, т.к. договор дарения в ЗК не предусмотрен, а предусмотрены только договоры аренды и купли-продажи. Это недоразумение никак не преодолеть – нужно вносить изменения в ЗК.

Закон о введении в действие Градостроительного кодекса ввел несколько новых норм в ЗК и в т.ч. ст. 30.1 Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства. Можно сказать, что эта норма похоронила наше жилищная строительство. Там была фраза: с 1 окт. 2005 г. земельные участки под жилищное строительство предоставляются исключительно на аукционе. На аукцион выставляются сформированный земельный участок, прошедший кадастровый учет, в отношении которого определены его разрешенное использование, технические условия подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за это подключение. У нас на торги фактически перестали выставлять эти земельные участки, т.к. нет средств у города для подготовки земельного участка для выставления на торги. Поэтому сегодня жилищное строительство у нас встало. То, что строится сейчас, только за счет задела, созданному ранее. Поэтому идет обратный процесс, некое возвращение к старому.

Единственное исключение, которое допускает федеральное законодательство – если до 1 окт. 2005 г. было принято решение о предоставлении земельного участка под жилищное строительство с предварительным согласованием места размещения, то такой земельный участок может быть предоставлен инвестору без торгов, но по ФЗ это можно было сделать до 1 марта 2007 г., а по питерскому закону ситуация другая – если такое решение было принято до момента вступления в силу Закона № 282, т.е. до 17 июня 2004 г., то можно предоставить этот земельный участок без торгов (без указания даты, т.е. когда угодно, и сейчас предоставляют).

Единственное исключение по ЗК, когда под жилищное строительство может быть предоставлен несформированный земельный участок без торгов по заявке под ИЖС. Но по заявке можно получить только в аренду (в собственность нельзя) – заявитель (потенциальный застройщик) обращается в орган исполнительной власти и в течение 2 недель орган исполнительной власти решает будет ли он проводить торги или предоставит земельный участок по заявке. Если гос. орган решает, что торги не будет проводить, то он публикует объявление о приеме заявок и принимает их в течение 1 мес., если поступила хотя бы еще одна заявка, то тогда гос. орган организует торги. Если же заявок больше не поступило, то тогда в отношении единственного заявителя принимается решение о предоставлении ему земельного участка. В заявлении указывается только местоположение земельного участка и его площадь. После принятия решения инвестор за свой счет заказывает проведение межевых работ, формирует земельный участок и в течение 2 недель с ним должен быть заключен договор аренды этого сформированного земельного участка.

Закон о введении в действие Градостроительного кодекса ввел еще один институт. Это статья 30/2 Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства. Это 2-й интересный институт кроме упомянутого выше договора о развитии застроенной территории. Самая большая проблема – на аукцион (аукцион проводится обязательно) выставляется право на заключение договора аренды сформированного земельного участка, т.е. земельного участка прошедшего кадастровый учет. Этот огромный земельный участок должен иметь свой кадастровый номер. Комплексное освоение – это 4 этапа: 1. подготовка документации по планировке территории; 2. работа по строительству объектов инженерной инфраструктуры (в СПб эти объекты надо передать бесплатно городу); 3. в пределах этого огромного земельного участка формируются маленькие земельные участки и ставятся на кадастровый учет; 4. строительство за счет инвестора жилых домов и коммерческих объектов. Город берет на себя содержание земель общего пользования и социальных объектов (дороги, скверы и т.д.). После того как земельные участки внутри большого будут сформированы инвестор имеет исключительное право приобрести их в собственность (в ФЗ не сказано по какой цене, но в СПб по кадастровой стоимости) без торгов или же взять их в аренду. Впоследствии инвестор может передать их 3-м лицам.

Договор аренды заключается предположительно лет на 6-7. За весь земельный участок они платят одну арендную плату. Когда ставятся в этом земельном участке на кадастровый учет другие маленькие земельные участки, то весь первоначальный земельный участок исчезает, оставшийся земельный участок получает другой кадастровый номер, но продолжают платить старую арендную плату. Т.е. того старого всего земельного участка уже нет, а платить продолжают за него.

В этом заключается институт комплексного освоения земельных участков.