Порядок предоставления земельных участков под застройку (ст. 30, 31)

Существует 2 возможных варианта предоставления земельных участков под застройку:

- с предварительным согласованием места размещения объектов;

- без предварительного согласования места размещения объектов.

Процедура с предварительным согласованием применяется за пределами населенных пунктов, где отсутствует градостроительная документация. Поэтому эта стадия начинается с выбора места размещения объекта, в результате чего принимается решение о предварительном согласовании места размещения объекта. Самое привлекательное в этой стадии – то, что торги не проводятся. Процедура торгов заменяется процедурой принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта. И на праве собственности при этой процедуре земельные участки не предоставляются. Как правило, это аренда или ПБП. В п. 11 ст. 30 ЗК специально указано: Предварительное согласование места размещения объекта не производится при размещении объекта в городских или сельских населенных пунктах в соответствии с градостроительной документацией. Эта же позиция неоднократно была подтверждена ВАС. Тем не менее на практике во многих регионах (почти везде) стремятся получить и получают земельные участки под застройку без торгов в порядке предварительного согласования, что является категорически недопустимым. В СПб действует Постановление № 1592 от 21 сент. 2004 г., где также говорится о предоставлении земельных участков под проектно-изыскательскую деятельность с предварительным согласованием места размещения объекта. Земельный участок в этом случае предоставляется только на основании решения о предоставлении в аренду (договор не заключается). Земельный участок предоставляется несформированный, т.е. не поставленный на кадастровый учет. Это никак не согласуется с федеральным законодательством, но так у нас делается.

Без предварительного согласования предоставление земельных участков под застройку осуществляется в населенных пунктах, где имеется градостроительная документация, т.е. отпадает необходимость в предварительном согласовании – каждый объект размещается в соответствии с Ген. планом. Эта процедура осуществляется, как правило, на торгах, как правило, в аренду или в собственность. Соответственно на торги выставляется либо земельный участок (сформированный, т.к. сделки можно заключить только в отношении таких участков) либо право на заключение договора аренды. В законодательстве предусмотрено несколько случаев предоставления земельных участков без торгов:

1. самый распространенный – когда на торги выставлялось право на заключение договора аренды. Торги были признаны несостоявшимися в связи с подачей менее двух заявок, тогда орган государственной власти обязан заключить договор аренды с единственным претендентом на объявленных условиях. Одно противоречие. В п. 2 ст. 30 ЗК указано, что в собственность под застройку земельные участки предоставляются только на торгах, но потом принимается Закон о введении в действие Градостроительного кодекса, который вводит несколько новый статей в ЗК (дек. 2004 г.), в т.ч. ст. 38.1, которая говорит о порядке проведения торгов для предоставления земельного участка под жилищное строительство. И в п. 27 ст. 38.1 указано следующее: в случае аукцион признан несостоявшимся по причине подачи менее двух заявок, единственный участник аукциона не позднее 10 дней вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды, а государственный орган обязан заключить договор с единственным участником на объявленных условиях. По Ж. законодатель просто впопыхах написал договор купли-продажи заодно. Но на сегодня мы можем исходить только из того, что это положение можно трактовать как специальное по отношению к п. 2 ст. 30 ЗК, где сказано общее правило.

18 дек. 2006 г. был принят Закон № 232, который внес изменения в Градостроительный кодекс, но затронул и ЗК. Этот Закон ввел 2 дополнительных варианта предоставления земельных участков без торгов в населенных пунктах:

2. этим Законом была дополнена ст. 24 ЗК, в соответствии с которой теперь лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт за счет бюджетных средств, земельный участок предоставляется под застройку на праве безвозмездного срочного пользования без торгов. Срок предоставления земельного участка не ограничен. Речь идет о коммерческих организациях, которые занимаются строительством в основном социальных объектов;

3. лицам, с которыми заключен договор о развитии застроенной территории, после выполнения возложенных на них обязанностей по развитию застроенной территории в пределах этой территории земельные участки предоставляются без торгов в собственность бесплатно либо в аренду и при этом размер арендной платы не превышает земельного налога.

Договор о развитии застроенной территории. Эта процедура начинается с принятия решения о развитии застроенной территории. В Градостроительном кодексе указано, что решение принимается органом МСУ. В СПб и Москве решение может быть принято только субъектом (в дек. должен выйти Закон СПб, где будут обозначены эти территории). В отношении этой территории выдвигаются следующие требования:

1. должны быть разработаны (органом МСУ, в СПб – на уровне комитетов Правительства) расчетные показатели обеспечения такой территории объектами социального, коммунального назначения и объектами инженерной инфраструктуры. Эта территория на кадастровый учет не ставится, она не формируется. В решении указывается место нахождения этой территории, ее площадь и адреса зданий, находящихся на этой территории. По площади территория может быть любого размера (один дом, квартал, двор). На этой территории должны находиться:

- многоквартирные дома признанные аварийными и подлежащими сносу в специальном установленном Правительством порядке;

- многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются в соответствии с адресными программами.

Также на этой территории могут находиться иные объекты, вид разрешенного использования которых и параметры не соответствуют градостроительному регламенту. Больше на этой территории никаких других объектов находиться не должно.

Возникает вопрос: можно ли принять решение о развитии застроенной территории в отношении территории, где нет многоквартирных домов (но, допустим, есть другие здания)? Такая формулировка по Ж. предполагает такую возможность.

После принятия решения о развитии застроенной территории организуется публичный аукцион, на который выставляется право на заключение договора о развитии застроенной территории. С победителем аукциона после подписания протокола заключается этот договор.

Что делать с жильцами? Какие обязательства возлагает на себя инвестор? Основное обязательство – в определенные сроки инвестор должен разработать проект планировки и межевания территории. Дальше переходим к расселению жильцов.

В отношении жильцов, с которыми заключен договор социального найма, инвестор обязуется создать или приобрести жилье и передать его в собственность наймодателя (города). По каким нормам будут этим жильцам предоставляться квартиры? Никто из них не вправе требовать улучшения жилищных условий, т.е. если было 10 кв. м, то их и получишь. Предоставляется равнозначное жилье по метражу, за исключением очередников. Если есть очередники, то тогда, если их больше 2, то по 18 м на человека, а если один – 32 м на человека.

Сложнее вопрос с собственниками помещений. Если помещения приватизированы, то инвестор должен заплатить выкупную цену за изымаемое для гос. нужд жилье и выкупную цену за земельный участок под многоквартирным домом, в котором находятся квартиры в собственности. Возникает 2 вопроса:

- кто и как будет оценивать стоимость жилья? Есть Постановление Правительства от 23 янв. 2007 г. № 43, в соответствии с которым все действия, связанные с изъятием помещений и земельных участков, возлагаются на районную администрацию. Мероприятия, связанные с проведением оценки изымаемых объектов, финансируются за счет средств бюджета СПб. Т.о. оценивать будут городские оценщики. Если жильцы приглашают независимых оценщиков и они оценивают по-разному, то вопрос решается в суде.

При расчете выкупной цены учитывается рыночная стоимость изымаемых объектов и убытки причиненные собственникам. Т.о. в более выгодном положении оказываются лица, с которыми заключен договор социального найма. Что касается собственников, то квартира будет оценена, и они могут претендовать только на квартиру равноценной стоимости.

- выплата выкупной цены за земельный участок. ФЗ говорит, что инвестор должен заплатить выкупную цену за земельный участок под многоквартирным домом. Кому платить? Собственникам квартир, когда земельный участок под домом поставлен на кадастровый учет. Если земельный участок на кадастровый учет не поставлен, то его нет и платить не за что. Так вроде должно быть. Но в соответствии с указанным Постановлением, если земельный участок под многоквартирным домом на кадастровый учет не поставлен, то районная администрация организует его постановку на кадастровый учет. Комитет по земельным ресурсам (КЗР) за счет средств бюджета СПб осуществляет действия по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Как решается вопрос с инфраструктурой? Инфраструктура в этих районах изношена. В договор о развитии может быть внесено условие о том, что инвестор берет на себя обязательство по созданию или реконструкции объектов инфраструктуры. Соответственно тогда включается условие о передаче в публичную собственность этих объектов и условия и срок передачи. После этого может быть включено условие об участии и объеме этого участия города в развитии застроенной территории. После того как утвержден проект планировки и согласованы условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (в СПб Водоканал и Ленэнерго), инвестор пишет заявление о предоставлении ему в пределах этой территории земельных участков в собственность бесплатно или в аренду (но при этом арендная плата не должна превышать земельного налога), после этого принимается решение о предоставлении ему этих земельных участков, затем он ставит их на кадастровый учет за свой счет и после постановки на кадастровый учет в течение 2 недель с ним должен быть заключен либо договор купли-продажи (бесплатно), либо договор аренды.

Ст. 32 ЖК дополнена п. 11, смысл которого заключается в следующем: После принятия решения о развитии застроенной территории (но до заключения договора с инвестором) орган МСУ предлагает собственникам помещений в течение полугода получить разрешение на снос или реконструкцию дома и если они сами такого разрешения не получают, то тогда принимается решение об изъятии для гос. нужд. По Ж. это совершенно немыслимая ситуация.

14.11.2007