Права на землю собственников встроенно-пристроенных помещений

Это вторичный объект – нежилое помещение в здание. Собственник нежилого помещения в здании не обязан оформлять свои права на землю. С момента постановки земельного участка на кадастровый учет под многоквартирным домом, в котором находится встроенно-пристроенное помещение, собственник встроенно-пристроенного помещения становится сособственником земельного участка, т.е. приобретает долю в праве на земельный участок. Если у него был заключен договор аренды земельного участка, то с момента постановки земельного участка на кадастровый учет он прекращает платить арендную плату государству, т.к. произошла замена собственника.

Договор купли-продажи земельного участка (ст. 37)

Договор купли-продажи земельного участка регулируется прежде всего при помощи ГК, а ст. 37 – особенности договора купли-продажи земельного участка. Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются предмет и цена. В соответствии со ст. 554 ГК в договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, передаваемое по договору купли-продажи. Это положение нашло развитие в ст. 37 ЗК, где указано, что предметом договора купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учет.

Понятие земельного участка, которое дано в ЗК, не содержит основного требования к идентификации земельного участка – там отсутствует требование о необходимости формирования земельного участка, т.е. определения его на местности. В связи с чем возникло такое явление как временный кадастровый учет земельных участков, т.е. когда имеется кадастровый план земельного участка, ему присвоен кадастровый номер, он зарегистрирован в ЕГРП, но на местности не выделен – межевые работы не проводились. Такой земельный участок, прошедший временный кадастровый учет, предметом договора купли-продажи или иной сделки быть не может. Регистрационные органы такие договоры зарегистрировать могут, но судебная практика признает такие договоры незаключенными. В данном случае следует опираться не на понятие земельного участка, данное в ЗК, а на Закон о государственном земельном кадастре, о землеустройстве и о государственной регистрации, и, исходя из этих законов, объектом гражданских прав может быть только сформированный земельный участок, т.е. который выделен на местности.

2-е условие – цена. В случае заключения договора купли-продажи земельного участка не применяется правило п. 3 ст. 424 ГК (восполняющая норма). Земельное законодательство оперирует тремя терминами – нормативная цена земли, кадастровая стоимость земельного участка и рыночная стоимость.

Нормативная цена земли на сегодняшний день практически не применяется, а вводилась она на самых ранних этапах рыночных преобразований. Последняя статья, где фигурировал эта «единица измерения» - ст. 25 Закона о плате за землю (утратил силу).

Кадастровая стоимость земельного участка применяется прежде всего для целей налогообложения. В качестве выкупной цены она фигурирует только в тех случаях, если имеется прямое указание закона. Например, собственники объектов недвижимости будут выкупать земельный участок в процентном соотношении от кадастровой стоимости земельного участка.

Как правило, при заключении договора купли-продажи во всех остальных случаях фигурирует рыночная стоимость, которая определяется в соответствии с ФЗ об оценочной деятельности.

Т.о. эти условия договора купли-продажи земельного участка являются существенными.

В п. 2 ст. 8 ЗК указано, что в договорах, предметом которых является земельный участок следует указать на категорию земель, к которой относится земельный участок. Но если такая категория не указана (мнение Ж.) в договоре, то это не будет означать, что договор купли-продажи не заключен, т.к. это не является существенным условием договора купли-продажи, и сведения о категории можно почерпнуть из других документах (см. выше из каких).

Продавец земельного участка обязан предоставить имеющуюся у него информацию обо всех обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Здесь специфические последствия. С учетом того, что, как правило, продавцом земельного участка у нас выступает государство, ст. 37 ЗК включено положение о том, что только в случае предоставления заведомо ложной информации об обременениях, ограничениях земельного участка, о разрешении застройку земельного участка, об использовании соседних земельных участков, о качестве земельного участка покупатель может потребовать уменьшения выкупной цены земельного участка или расторжения договора купли-продажи с возмещением причиненных ему убытков. Дело в том, что далеко не все ограничения использования земельного участка являются зарегистрированными (обременения зарегистрированы) и именно в связи с этим законодатель вводит положение о том, что только заведомо ложная информация может являться основанием для расторжения договора купли-продажи. Что мы будем приравнивать к заведомо ложной информации? Непредоставление информации можно расценивать таковым? К предоставлению заведомо ложной информации относится и непредоставление информации о зарегистрированных обременениях, ограничениях земельного участка, т.е. о тех, о которых собственник знал.

В ст. 37 ЗК были внесены условия, включение которых в договор купли-продажи делает его недействительным. Их 3. В частности, условие, устанавливающее право продавца выкупать земельный участок обратно. Еще 2 условия: ограничивающее дальнейшее распоряжение земельным участком новым собственником; ограничивающее ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки 3-ми лицами.

Государственной регистрации подлежит не договор купли-продажи, а переход права собственности. Договор купли-продажи считается заключенным в момент его подписания сторонами, а право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации.

7.11.2007