Оформление прав на землю собственников помещений в многоквартирном доме

Закон о введении в действие ЖК установил, что если к моменту вступления в силу ЖК земельный участок под многоквартирным домом поставлен на кадастровый учет, то с момента введения в действие ЖК собственники помещений в многоквартирном доме приобретают бесплатно в общую долевую собственность этот земельный участок, который входит в состав общего имущества собственником помещений в многоквартирном доме наряду с чердаками, лестницами и т.д.

Если застройщик получил земельный участок в собственность, то по исполнении обязательств со стороны застройщика жильцы получают свои помещения в собственность и регистрируют право собственности на помещения. По этому поводу мы должны обратиться в Приказу Минюста от 14 февр. 2007 г. № 29. В соответствии с этим актом регистрация права собственности на помещение означает одновременно и регистрацию права собственности на долю в общем имуществе, в т.ч. и на долю в праве на земельный участок. В данном случае эта Инструкция ссылается на п. 2 ст. 23 Закона о государственной регистрации, где сказано, что государственная регистрация возникновения, перехода или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В данном случае собственник помещения получает единое свидетельство (о праве собственности на помещении на долю в праве собственности на общее имущество). С этого момента регистрации права собственности на помещение он безусловно является плательщиком земельного налога.

Если застройщику земельный участок был предоставлен на праве аренды, то после окончания строительства у публичных органов власти не возникает обязанности бесплатно передать в собственность собственников помещений земельный участок, который был сформирован для застройщика с определенным разрешенным использованием (возведение многоквартирного дома), т.к. земельный участок определенного использования. Поэтому в данном случае после окончания строительства и выполнения всей обязательств застройщиком (даже если договор аренды не истек) земельный участок снимается с кадастрового учета, и получается, что земельный участок под многоквартирным домом не поставлен на кадастровый учет. Для того, чтобы приобрести в собственность земельный участок, собственники помещений собирают общее собрание, которое правомочно при наличии не менее чем 2/3 собственников. Общее собрание выбирает управомоченное лицо от имени всех собственников помещений, которое обращается в землеустроительную организацию с заявлением о постановке земельного участка на кадастровый учет и за счет средств собственников помещений заказывает проведение межевых работ. Заставить их поставить земельный участок на кадастровый учет никто не может. Они делают это по собственному желанию. С момента постановки земельного участка на кадастровый учет он переходит бесплатно в собственность собственников помещений. В данном случае п. 2 ст. 23 Закона о государственной регистрации не применяется и регистрация права собственности на помещения, которая была проведена до постановки земельного участка на кадастровый учет не означает, что право на земельный участок будет зарегистрировано. Собственники помещений по своему желанию могут в этом случае, если захотят, зарегистрировать право собственности на долю в праве на земельный участок. Для этого они должны обратиться с заявлением в регистрационный орган с соответствующими документами, указанными в Инструкции. Они не обязаны регистрировать право собственности на долю в праве на земельный участок. Право на земельный участок возникает в силу прямого указания закона с момента постановки на кадастровый учет, а не с момента регистрации (п. 2 ст. 8 ГК).

Будут ли эти собственники доли в праве на земельный участок платить земельный налог с момента постановки земельного участка на кадастровый учет и до момента регистрации прав на долю в праве на земельный участок? На сегодня эта ситуация выглядит так: поскольку право на земельный участок возникает в силу указания закона, то Минфин считает, что для возникновения обязанности по уплате земельного налога регистрация права на долю в праве общей собственности не является обязательной со ссылкой на п. 2 ст. 8 ГК (или ЗК?). В данном случае Минфин должен вручить каждому собственнику доли права на земельный участок уведомление об уплате земельного налога. Только с этого момента возникает обязанность уплатить налог. ТСЖ не является плательщиком земельного налога по земельным участкам, находящимся под объектами недвижимого имущества поскольку оно передается ТСЖ для обеспечения эксплуатации жилого фонда, а прав владения и пользования земельным участком у ТСЖ не возникает.

Какого размера земельный участок может быть сформирован под многоквартирным домом? Здесь существуют определенные СНиПы, которые исходят из того, что в любом случае земельный участок под многоквартирным домом должен состоять из площади подошвы и придомовой территории. Придомовая территория формируется по определенным нормативам, которые устанавливаются субъектами РФ. Если собственники помещений захотят увеличить придомовую территорию, они должны принять решение о благоустройстве близлежащей территории и заключить договор аренды (поставить на кадастровый учет) сроком до трех лет. Если они хотят увеличить за счет права собственности придомовую территорию, то единственный вариант - участвовать в инвестиционных проектах, т.е. участвовать в торгах на эти земельные участки.

Понятие «многоквартирного дома» (по Инструкции) – это совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Не требуется по этому определению, чтобы собственники были разные. Это может быть дом одного собственника, который оборудовал 2 выхода.