Оформление прав на землю собственниками помещений

Запрещается понуждать к оформлению прав на землю владельцев помещений (ст. 36 – собственники помещений имеют право, если захотят, оформить свои права на землю).

Варианты ситуаций:

1. Все помещения в здании находятся на праве собственности. Собственники помещений могут либо оформить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, либо приобрести земельный участок в долевую собственность. Оформить долевую собственность они могут только в том случае, если они все изъявили желание оформить права на землю. Если хотя бы один из собственников помещений не желает оформлять права на землю, то максимум, что они могут сделать – заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, т.к. к договору аренды лицо, которое не пожелало оформить права на землю, сможет впоследствии присоединиться, когда захочет оформить. Если же земельный участок будет выкуплен не всеми лицами, то оставшиеся впоследствии к договору купли-продажи присоединиться не смогут, и т.о. произойдет нарушение принципа единства судьбы земли и недвижимости (только начиная с 30 окт. 2007 г. будет введено правило в норму п. 3 ст. 36 ЗК, что приватизация, т.е. оформление долевой собственности, осуществляется пропорционально долям в праве на объект недвижимости, т.е. пропорционально площади помещения. Если права на землю хочет оформить один собственник помещения или несколько собственников помещения, то единственная возможность – это заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Выкупить же долю в праве на земельный участок пропорциональную площади, занимаемой помещением, по мнению ВАС невозможно. В данном случае ВАС занял позицию не соответствующую нормам ГК, который допускает возможность возникновения общей долевой частно-публичной собственности. ВАС же сказал, что ЗК не допускает возможности образования общей частно-публичной собственности в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК, аргументируя это тем, что ЗК предусматривает исключительно совместное обращение всех собственников помещений. По этому поводу обращались в КС РФ, но КС вынес определение от 5 марта 2004 г. № 82-О и поддержал позицию ВАС.

По мнению ВАС договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен и при участии в нем всего одного собственника помещения. Заключение такого договора также будет осуществляться с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора.

Разъяснения ВАС обязательными являются только для ЮЛ и ИП. На граждан такое ограничительное толкование ст. 36 ЗК по идее распространяться не должно.

Арендатор в таком договоре с множественностью лиц на стороне арендатора вносить арендный платеж будет только за площадь земельного участка пропорциональную площади помещения в здании. С т.зр. ГК это безумие.

2. В здании одни помещения находятся на праве собственности, а другие помещения – на праве хозяйственного ведения, то тогда единственный возможный вариант оформления прав на землю – договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В этом договоре могут участвовать как все владельцы, так и их часть, и в т.ч. лица, у которых помещения находятся на праве хозяйственного ведения;

3. В здании одни помещения находятся на праве собственности, а другие – на праве оперативного управления. До 30 окт. 2007 г. при такой ситуации договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен только собственниками помещений. Для лиц, у которых помещения находятся на праве оперативного управления, законодатель предлагает установление ограниченного права пользования земельным участком (надо полагать, что это частный сервитут, т.к. ничто другое не подходит).

Почему законодатель не допускает участия в договоре аренды со множественностью лиц на стороне арендатора владельцев, у которых помещения находятся на праве оперативного управления? Законодатель испугался как бы не была предусмотрена солидарная ответственность и государству не пришлось бы платить по долгам всех соарендаторов. В связи с тем, что ВАС указал на порядок распределения ответственности между владельцами помещений, который выглядит так: если все соарендаторы земельных участков используют помещения в предпринимательских целях, то обязательства таких соарендаторов являются солидарными, если договором не установлено иное. Если хотя бы один из владельцев помещений не использует его в предпринимательских целях, то тогда обязательства всех соарендаторов носят долевой характер. Такая схема исключает возможность ситуации, когда государство будет отвечать по долгам собственников помещений. В связи с этим законодатель счел возможным внести корректировку и указал, что если в здании находятся помещения на праве оперативного управления, то с 31 окт. 2007 г. они также могут принимать участие в договоре аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Теперь с 31 окт. 2007 г. 2-я и 3-я ситуации объединяются, т.к. регулируются одинаково. Т.о. с 31 окт. всего 3 схемы, а не 4.

Если в здании все помещения находятся на праве хозяйственного ведения, то владельцы могут участвовать в договоре аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

4. Если в здании все помещения находятся на праве оперативного управления, то тогда с 31 окт. формулировка такая: лицу, у которого наибольшая площадь помещения, земельный участок предоставляется на праве ПБП, а для остальных лиц устанавливается ограниченное пользование земельным участком. До 30 окт. 2007 г. действует схема без указания на то, что земельный участок на праве ПБП предоставляется лицу, у которого большее помещение. Пока что действует правило «одному из лиц».

Вышеизложенные положения нужно знать для тестов на экзамене.

31.10.2007