Применение принципа единства судьбы земли и недвижимости применительно к залогу вторичной недвижимости

Регистрационные органы традиционно исходили из буквального толкования п. 3 ст. 340 ГК и распространяли ее только на первичные объекты недвижимости (здания, строения, сооружения). Расширительное ее толкование, т.е. распространение на вторичные объекты недвижимости (помещения в здании) считали недопустимым. Т.е. залог помещений в здании осуществлялся без одновременного залога прав на землю. Той же позиции придерживалась судебная практика, в частности ФАС СЗО. Это правильный подход, но ВАС иногда позволял себе несколько вольное толкование п. 3 ст. 340. ВАС в своих высказываниях иногда считал, что вместе с главным предметом залога – помещением – должна быть заложена доля земельного участка, которая следует за помещением. ВАС считал, что помещение является частью здания, а потому на него как на часть здания подлежат распространению нормы, устанавливающие правовой режим здания. Но регистрационные органы в ответ ссылались на ст. 62 Закона об ипотеке, где указано, что доля в праве на земельный участок до выдела ее в натуре предметом ипотеке быть не может. Получилось так, что эти высказывания ВАС не принимали во внимание. Потом приняли ЗК, который провозгласил принцип единства судьбы.

В итоге ситуация была разрешена в ИП ВАС № 90. ВАС указал, что если у собственника помещения права на землю оформлены, то залог помещения осуществляется вместе с правом на земельный участок – либо право аренды, либо доля в праве на земельный участок. Если же у собственника помещения права на землю не оформлены, то помещение закладывается без прав на землю. ВАС пришлось подкорректировать ст. 62 Закона об ипотеке. ВАС указал, что правило ст. 62 применяется только в том случае, если предметом ипотеки служит сама доля в праве на земельный участок. Если доля в праве на земельный участок следует за закладываемым помещением, то правило ст. 62 Закона об ипотеке не применяется.

Обязательная нотариальная форма для залога отменена.

Земельный участок приобретенный с использованием кредитных средств банка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Залогодержателем выступает банк. Аналогичная ситуация с земельным участком, на которой находится здание приобретенное или построенное с использованием кредитных средств. Такой земельный участок считается находящимся в залоге с момента регистрации права собственности на здание.

Ст. 36 ЗК – Оформление прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения

Граждане и ЮЛ имеющие в собственности, оперативном управлении, хозяйственной ведении здании обладают исключительными правами на оформление прав на земельные участки, на которых имеются эти объекты недвижимости, т.е. никому, кроме владельца объекта недвижимости этот земельный участок передан быть не может.

Граждан мы разобрали, когда рассматривали «дачную амнистию».

«…Здания, строения и сооружения» - перечень исчерпывающий. Подпадают ли под эту статью лица, у которых зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства? Судебная практика 2007 года исходит из того, что юридические лица – собственники объектов незавершенного строительства не могут оформить права на землю в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК, т.е. не обладают исключительным правом на этот земельный участок.

ЮЛ, у которых здания (и т.д.), находятся на праве оперативного управления могут оформить права на землю на праве постоянного бессрочного пользования или на праве аренды (арендовать они земельный участок тоже могут). Приватизировать земельный участок они не могут.

ЮЛ, у которых объект недвижимости находится на праве хозяйственного ведения (ГУПы и МУПы). Единственный вариант для них – оформить земельный участок на праве аренды. Субъектами права ПБП они не являются. В соответствии с Законом № 212, который внес изменения в Закон об унитарных предприятиях, унитарные предприятия не могут сдавать такой земельный участок в аренду, не могут передавать свои права и обязанности по договору аренды 3-м лицам, т.е. осуществлять перенаем, и не могут отдавать арендные права в залог.

Если объект недвижимости находится на праве собственности, то права на земельный участок могут быть оформлены либо на праве собственности, либо на праве аренды. Здесь возникает вопрос: кто будет выбирать титул – собственник объекта недвижимости или государственный орган – будет это собственность или аренда? Дело в том, что в законодательстве этот вопрос однозначно решен только в отношении тех лиц, у которых земельные участки находятся на праве ПБП. В Законе о введении в действие ЗК сказано, что лица, у которых земельные участки находятся на праве ПБП, по своему желанию выбирают титул собственности или аренды. Если же у собственника земельный участок находится в фактическом пользовании, то не говорится, кто будет выбирать титул. Поэтому в данном случае судебная практика пошла по двум направлениям.

Первое исходило из того, что правом выбора обладает собственник объекта недвижимости и тогда действовало следующее правило: если собственник объекта недвижимости обращается с заявлением в государственный орган о предоставлении земельного участка на праве собственности, а государственный орган в течение 2 недель (1 месяц – по Закону № 212) не направлял проект выбранного собственником объекта недвижимости договора, то собственник объекта недвижимости мог в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК, понудить государственный орган к заключению выбранного им договора. Но потом судебная практика такой путь отвергла, т.к. такой путь не соответствует требованиям ст. 421 и 445 ГК.

2-е направление, по которому шла судебная практика заключалось в том, что якобы исходя из п. 6 ст. 36 ЗК право выбора титула принадлежит государственному органу и тогда действовала следующая схема: если в течение двух недель (теперь 1 месяц) после подачи заявления собственником объекта недвижимости государственный орган не направлял ему один из проектов договоров (т.е. либо проект договора купли-продажи, либо проект договора аренды), то собственник объекта недвижимости мог в порядке, предусмотренном гл. 24 АПК, обжаловать действия или бездействие государственного органа как незаконные.

В итоге ВАС предложил усредненный вариант, причем ВАС вроде чисто внешне занял позицию собственника объекта недвижимости, но по идее ВАС защищает интересы государства. В Постановлении Пленума № 11 ВАС исходя из этих двух направлений вывел единую схему. При этом ВАС исходил из того, что государственные органы охотно передают земельные участки в аренду и не желают передавать их в собственность. Схема такая: если собственник объекта недвижимости обращается в государственный орган с заявлением о приобретении земельного участка в собственность, а государственный орган в течение 2 недель (теперь 1 месяц) не направляет ему проект договора купли-продажи или же направляет проект договора аренды, то собственник объекта недвижимости может в порядке, предусмотренном гл. 24 АПК обжаловать действие или бездействие государственного органа как незаконные. В случае признания действия (бездействия) исполнительных органов незаконными суд обязывает их подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости. Т.е. это может длиться сколь угодно долго.

Гораздо более приемлемый вариант указан в ст. 30 ЗК, где приведена следующая фраза: Суд обязывает предоставить земельный участок с указанием срока и условий предоставления.

ВАС указал, что отказ в приватизации земельного участка возможен в 3 случаях:

1. если земельный участок зарезервирован;

2. если существует прямой запрет на приватизацию земельного участка;

3. если земельный участок изъят из оборота.

24.10.2007

Запрещается отказывать в предоставлении в собственность ограничено оборотоспособных земельных участков, если такое разрешение содержится в ФЗ. По Ж. это связано с тем, что надо стабилизировать ситуацию с земельными участками вдоль берегов водных объектов.

ВАС специально указал, что акт о резервировании земельного участка должен быть принят до обращения собственника объекта недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка.

Возможен ли выкуп земельного участка собственником объекта недвижимости после того, как был заключен договор аренды земельного участка? Ответ на этот вопрос в настоящее время дает Постановление пленума ВАС № 11: если договор аренды земельного участка был заключен до введения в действие ЗК, то это не препятствует приватизации земельного участка в порядке предусмотренном ст. 36 ЗК, а если договор аренды земельного участка был заключен после введения в действие ЗК, то таким образом собственник объекта недвижимости уже реализовал своё исключительное право на оформление прав на землю в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК (и т.о. выбрал аренду). Это решение ВАС критикуется повсеместно. Мы должны учитывать, что в соответствии с гражданским законодательством возможность одностороннего расторжения договора аренды допускается только в случаях прямо указанных в законе. Если ст. 450 ГК или ст. 46 ЗК (Основания расторжения договора аренды) не содержат соответствующего основания для одностороннего расторжения договора аренды, то договор аренды должен течь до окончания срока. Поэтому в любом случае расторгнуть этот договор до окончания срока можно только по соглашению сторон. А после окончания срока договора аренды возможна ли приватизация земельного участка? Или так и будет считаться, что собственник объекта участка реализовал своё исключительное право на выбор выкупа или аренды? Позиция ВАС такова, что после окончания срока договора аренды приватизировать земельный участок можно, но не по льготной цене, а по рыночной цене.

Теперь вышел Закон № 212, который внес дополнения в Закон о введение в действие ЗК, и там появилась следующая фраза: собственники зданий вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков – до или после вступления в силу ЗК РФ. Но позиция ВАС осталась прежней – могут выкупить но не по льготной цене.

Всё вышесказанное касается ЮЛ и ИП (которые приравниваются к ЮЛ). Для граждан специальный порядок – «дачная амнистия».