Реализация принципа единства судьбы земли и недвижимости применительно к ипотеке застроенного земельного участка

(см. Закон об ипотеке). Этот принцип применительно к ипотеке был введен ГК задолго до ЗК, а конкретно в 1994 г., когда в п. 3 ст. 340 ГК было зафиксировано, что ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором оно расположено или права аренды земельного участка. Судебная практика указала на то, что это положение относится к собственникам земельных участков. Вопрос же об арендаторах земельных участков оставался спорным. Окончательно эта ситуация была разрешена в ИП ВАС № 90 от 28 янв. 2005 г., где ВАС указал, что в обязательном порядке вместе со зданием подлежит залогу земельный участок, находящийся на праве собственности, и в обязательном порядке закладывается право аренды. Если у залогодателя здания земельный участок находится на праве ПБП, то такой земельный участок не закладывается, но при обращении взыскания на заложенное здание к кредитору-залогодержателю переходит право ПБП земельным участком. Если в момент нахождения здания в залоге, собственник здания переоформит право ПБП земельным участком на право собственности, то обращение взыскания на заложенное имущество будет происходить также и за счет земельного участка. Это же правило применяется и к собственникам помещений.

17.10.2007

В п. 4 ст. 340 принцип единства судьбы земли и недвижимости, установленный в п. 1 ст. 340, отменен: залог земельного участка осуществляется без залога, находящегося на нем здания, если договором не установлено иное.

5 февр. 2004 г. в Закон об ипотеке были внесены дополнения, которые в первую очередь касались земель сельхозназначения. До этого земли сельхозназначения не могли быть предметом залога. В связи с этим в ст. 64 Закона об ипотеке был внесен новый пункт. В качестве общего правила остался п. 1 ст. 64, но дополнительный пункт – залог земельного участка из земель сельхозназначения допускается только с одновременным залогом находящегося на этом земельном участке здания. Норма здесь императивная – стороны не могут установить иное. В дек. 2004 г. законодатель решил изменить п. 4 ст. 340. Теперь он звучит так: при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся на нем здания, если в договоре не предусмотрено иное. Т.е. вместо того, чтобы внести императивную норму, законодатель ввел диспозитивную норму, которая привела к тому, что стороны могут включить в договор условие о том, что ипотека на находящиеся на земельном участке здания не распространяется. Но в Постановлении Пленума ВАС № 11 было указано, что при обращении взыскания на заложенное имущество применяется положение, в соответствии с которым сделки воля сторон по которым направлена на раздельное отчуждение здания и земельного участка, если они находятся у одного лица на праве собственности, признаются ничтожными. Т.е. этой фразой судебная практика ликвидировала диспозитивность п. 4 ст. 340 ГК. Эти указания обязательны только для судебной системы. ВАС указал, что исходя из ст. 288 ГК, обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. Правила п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке, в соответствии с которым удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки к земельному участку не применяется. Этими двумя заявлениями ВАС указал, что данное условие судами будет признаваться ничтожным и указал, что обращение взыскания возможно только в судебном порядке. Можно сделать вывод, что диспозитивность этой нормы в суде учитываться не будет. По Ж. это правильно.

18 дек. 2006 г. был принят Закона № 232, который внес серьезные изменения в Градостроительный кодекс и в т.ч. в Закон об ипотеке. Появилась ст. 62.1 Закона об ипотеке, которая допускает возможность залога земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков объектами инженерной инфраструктуры. Плюс ко всему в ст. 5 Закона об ипотеке внесли п. 1, где сказано, что отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, право собственности на которые не разграничено не является препятствием для ипотеки таких земельных участков.