Обслуживание долга.

Показатель	ед изм	Годы
		2012	2013	2014	2015	2016	2017
заемный капитал на начало года	тыс р	28500,00	28500,00	25650,00	22800,00	19950,00	17100,00
погашение долга в конце года	тыс р	─	2850,00	2850,00	2850,00	2850,00	2850,00
заемный капитал на конец года	тыс р	28500,00	25650,00	22800,00	19950,00	17100,00	14250,00
% от стоимости кредита на конец года	тыс р	4560,00	4560,00	4104,00	3648,00	3192,00	2736,00

1. Заемный капитал на начало 2012 и 2013 годов равен 50% от инвестиционных затрат.

2. В течение 2013 года кредит начинает погашаться в размере 10% от суммы займа ежегодно. Поэтому на начало каждого последующего года сумма задолженности уменьшается на эту сумму.

3. Заемный капитал на конец каждого года равен сумме заемного капитала на начало последующего года.

4. Процент от стоимости капитала в начале года составляет 16% от заемного капитала на начало года.

4. Чистый операционный доход (ЧОД) в каждом году определяется как разница между общим доходом от аренды, техническим обслуживанием и процентами за привлеченный капитал:

5. Сумма амортизационных отчислений ежегодно равна 5% от балансовой стоимости здания, начиная с 2013 года.

6. Финансовый результат перед уплатой налога на прибыль определяется разницей между ЧОД и амортизационными отчислениями.

7. Величина налога на прибыль составляет 20% от полученной прибыли.

8. Финансовый результат после уплаты налога на прибыль – это прибыль за вычетом налога.

Таблица 2.4

Расчет стоимости недвижимости.

№ п/п	Показатели	Ед. измерения	2012	2013	2014	2015	2017
1	Цена пордажи в конце 2017г., в т.ч.:	тыс. руб.					438898,78
	жилая	тыс. руб.					286576,25
	коммерческая	тыс. руб.					152322,53
2	Балансовая стоимость	тыс. руб.					116 250
3	Налогооблагаемая часть от цены продажи	тыс. руб.					322 649
4	Величина налога	тыс. руб.					64 530
5	Конечная цена продажи недвижимости в 2017г.	тыс. руб.					258 119
6	Выплата долга	тыс. руб.					14 250
7	Чистые кассовые поступления от прордажи недвижимости	тыс. руб.					243 869

1) Цена продажи объекта недвижимости определяется суммой произведений площади помещений на цену продажи единицы. Потом сумма корректируется с учетом индексов прогнозных изменений стоимости недвижимости по годам (табл. 1.2; 2 строка).

2) Бухгалтерская стоимость определяется как балансовая стоимость за вычетом суммы амортизации за 5 лет (табл.2.2).

3) Налогооблагаемая часть от цены продажи определяется как разница между ценой продажи объекта недвижимости и балансовой стоимостью, скорректированной с учетом амортизационных отчислений (стр.1.–стр.2), определяется только для года продажи – 2017г.

4) Налог на прибыль составляет 20% от налогооблагаемой части цены продажи (т.е. полученной прибыли). Также определяется только для 2017г.

5) Конечная цена продажи недвижимости на конец года с учетом налога определяется как разница между ценой продажи и суммой налога. Для 2017г.

6) Выплата долга за привлеченный капитал рассчитана в табл.2.3, стр.3, берется за 2017г.

7) Чистые кассовые поступления от продажи объекта недвижимости – конечная цена продажи с учетом налога минус выплата долга за привлеченный капитал.

Далее рассчитываются кассовые поступления от сделки с недвижимостью (табл.2.5).

Таблица 2.5