2. Практическая часть. Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости (вариант 1).

1. Постановка задачи и краткая характеристика исходных данных по балансу площадей недвижимости по вариантам.

2. Характеристика исходных данных о рыночной ситуации по объекту недвижимости и его финансировании.

3. Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости:

а) расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений;

б) расчет рентабельности варианта по текущей стоимости кассовых поступлений.

1. Общая характеристика реконструируемого объекта недвижимости. Исходные данные.

Объект реконструкции представляет собой многоэтажный жилой дом общей площадью 9500 кв.м со встроенно-пристроенными нежилыми ( торговыми и офисными) помещениями, подземной автопарковкой. Объект расположен в Железнодорожном г. Воронеж. Площадь отведенная под коммерческое использование составляет 1425 кв.м , парковочный холл 1235 кв.м.

Таблица 1.1

Баланс площадей

Наименование помещения	Удельный вес,%	Площадь ,кв.м
Торговые помещения	9	855
Офисные помещения	6	570
Квартиры	65	6175
Технические помещения	7	665
Парковочный холл	13	1235
Итого	100	9500

Прочие дополнительные сведения: Баланс площадей по реконструкциям.

Таблица 1.2

Прогнозное изменение стоимости по всем видам недвижимости по годам,%
2012	2013	2014	2015	2016	2017
-	5	5	6	7	7
Прогнозное изменение арендных ставок по всем видам недвижимости по годам,%
2012	2013	2014	2015	2016	2017
-	3	4	5	6	5
Степень занятости арендаторами жилых помещений по годам,%
2012	2013	2014	2015	2016	2017
-	80	85	90	95	97
Степень занятости арендаторами Коммерческих помещений( офисные и торговые помещения) по годам,%
2012	2013	2014	2015	2016	2017
-	85	92	95	96	98
Степень занятости парковочных мест по годам,%
2012	2013	2014	2015	2016	2017
-	80	80	85	85	90
Обслуживание и текущий ремонт жилья и комерческих помещений,руб/кв.м.в год
жилые помещения и парковочный холл - 470 руб/кв.м в год
комерческие помещения - 800 руб/кв.м в год
Прогнозные изменения затрат по обслуживанию и текущему ремонту жилья и комерческих помещений по годам,%
2012	2013	2014	2015	2016	2017
-	2	4	4	6	8
Амортизация
Годовая норма амортизации составит 5%
Кредитование
Заемный капитал 50% от инвестиуемого на 10 лет под 16% годовых. Погашение долга равными долями по 10% с конца 2012 года
Налог на прибыль
20%

Местоположение объекта	Уровень месячной арендной платы по жилым помещениям,торговым,офисным и по парковочным местам
	торговые помещения,руб/кв.м	офисные помещения,руб/кв.м	Квартиры,руб/кв.м	Парковочный холл,руб за 1 место
Железнодорожный р-он	500	370	200	2250
Местоположение объекта	Цена продажи квартир,тоговых и офисных помещений
	торговые помещения,руб/кв.м	офисные помещения,руб/кв.м	Квартиры,руб/кв.м	Парковочный холл,руб за 1 место
Железнодорожный р-он	51900	48000	43373

Общая площадь здания,кв.м	Инвестиционные затраты на ремонт и реконструкцию недвижимости,руб	Первоначальная стоимость объекта,руб	Местоположение об.
9500	57000000	155000000	Железнодорожный р-он

Удельный вес различных типов помещения в общем балансе площадей,%
Торговые помещения	Офисные помещения	Квартиры	Технические помещения	Парковочный холл	Итого площади
9	6	65	7	13	100

Реализация проекта включает инвестиционные затраты, а использование объекта – эксплуатационные затраты. Доходы образуются от продажи результатов строительных работ и аренды помещений. Доходы определяются на весь жизненный цикл функционирования объекта или на весь предполагаемый срок владения этим объектом.

Помещения в здании сдаются в аренду на 5 лет, начиная с конца 2012 года. В конце 2017 года объект продается по рыночной цене. За счет полученных средств выплачивается долг по займу.